城市綜合體、商業(yè)街在二三線城市發(fā)展

摘要：
　　戴欣明工作室認(rèn)為，二三線城市綜合體、商業(yè)街的發(fā)展才剛剛開始，但是切忌心血來潮，應(yīng)該和專業(yè)的機(jī)構(gòu)合作才能減少走彎路。

　　建設(shè)城市化、城市國際化已成為整個(gè)中國未來發(fā)展的必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)發(fā)展已成為推進(jìn)中國城市化的進(jìn)程中較具前導(dǎo)性和拉動(dòng)性的力量，而城市綜合體概念的提出既順應(yīng)了社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，也是城市建設(shè)與國際接軌的里程碑之一。

　　伴隨房地產(chǎn)市場的階段性調(diào)整，市場整體已逐漸趨于相對(duì)飽和狀態(tài)，而資產(chǎn)型、經(jīng)營型的城市綜合體無疑將成為刺激消費(fèi)、帶動(dòng)投資的發(fā)動(dòng)機(jī)，也自然地使中國城市化的進(jìn)程處在了風(fēng)口浪尖上。

城市微縮體

　　根據(jù)國際上通行的定義，城市綜合體主要集酒店、寫字樓、購物、會(huì)展和公寓等多功能、多業(yè)態(tài)的大型建筑體。

　　近幾年，城市綜合體正成為中國房地產(chǎn)乃至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開發(fā)模式。從某種意義上說，未來中國城市核心區(qū)的開發(fā)競爭也是綜合體的開發(fā)競爭，并由此構(gòu)成一個(gè)具有多職能、較具競爭力和抗風(fēng)險(xiǎn)的城市微縮體。

二三線城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀

　　經(jīng)過近幾年大規(guī)模發(fā)展，城市綜合體在我國一線城市已經(jīng)形成相對(duì)成熟的市場格局，這些成功運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)也帶動(dòng)了二三線城市對(duì)城市綜合體的建設(shè)投入。無錫、成都、天津、沈陽等典型二三線城市政府均提出未來城市開發(fā)主要以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標(biāo)。
 
　　目前大部分城市綜合體項(xiàng)目體量均在100萬平方米以下，所占比例達(dá)到88%。其中，50-100萬平方米的綜合體項(xiàng)目占23%的比例，50萬平方米以下的項(xiàng)目所占比例較高，達(dá)到65%，超過百萬平方米的大型綜合體項(xiàng)目僅占12%。二三線城市的綜合體，受城市本身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、市場容量、市區(qū)內(nèi)可供應(yīng)土地等因素制約，體量普遍不大。例如，青島受城市自身地理?xiàng)l件限制，除開發(fā)區(qū)外基本無法提供大規(guī)模土地供應(yīng)，導(dǎo)致項(xiàng)目體量普遍較小，并且分布區(qū)域基本上在嶗山區(qū)與開發(fā)區(qū)。
 
　　城市綜合體項(xiàng)目競爭優(yōu)勢(shì)為其多種物業(yè)類型的組合，在常規(guī)房地產(chǎn)市場調(diào)整階段，城市綜合體類項(xiàng)目可以不同物業(yè)類型之間的互相彌補(bǔ)，增強(qiáng)項(xiàng)目本身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，每種物業(yè)類型的人群對(duì)其他物業(yè)類型的業(yè)態(tài)都具有相輔相成的支撐?，F(xiàn)階段物業(yè)類型達(dá)到5種以上的項(xiàng)目僅占35%，大部分項(xiàng)目為4種物業(yè)類型之間的組合，目前二三線城市存在的真正的綜合體項(xiàng)目，全部是港資開發(fā)的，國內(nèi)的開發(fā)商沒有一家能夠覆蓋綜合體的全業(yè)態(tài)。

開發(fā)中缺乏理性的思路

　　城市綜合體憑借其特有的區(qū)域?qū)I(yè)價(jià)值和影響力，正在成為房地產(chǎn)市場的新熱點(diǎn)。就在全國各二三線城市掀起城市綜合體開發(fā)熱潮之時(shí)，一系列問題也暴露出來，如開發(fā)過程中的資本稀缺、非理性規(guī)劃、招商艱難等，這些“成長的煩惱”開始困擾發(fā)展商及投資者們。開發(fā)商對(duì)商業(yè)規(guī)律的不了解以及開發(fā)模式的不成熟普遍存在，簡單化復(fù)制、一味盲目開發(fā)，導(dǎo)致很多城市綜合體開發(fā)的成功率很低。

　　眾多二三線城市宣稱的城市綜合體的項(xiàng)目，連四種業(yè)態(tài)都不具備的項(xiàng)目，我們稱之為 “偽綜合體”，其主要業(yè)態(tài)無法包含城市綜合體的所有業(yè)態(tài)，大部分為3種業(yè)態(tài)居多，并且其中以銷售類的產(chǎn)品居多，在規(guī)劃中，業(yè)態(tài)比例分配存在不科學(xué)與不合理性，這是由城市的發(fā)展階段和開發(fā)商的資金實(shí)力所決定的。

道路坎坷 前途光明

　　城市綜合體的建設(shè)，不只是一個(gè)節(jié)點(diǎn)的建設(shè)，而應(yīng)該是一個(gè)從政府到開發(fā)商到消費(fèi)者都需要專業(yè)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)的過程，是一個(gè)長期的系統(tǒng)工程。

　　政府需要對(duì)城市有一個(gè)中長期的科學(xué)布局與配置，進(jìn)行招商引資的思路，去有效的引導(dǎo)開發(fā)商從宏觀、全局的角度來進(jìn)行城市綜合體規(guī)劃，這樣城市化的進(jìn)程才能是可持續(xù)的、健康的發(fā)展。

　　開發(fā)商要做城市綜合體，必須要對(duì)自己的資金實(shí)力、多元化融資能力、資源整合能力、后期的運(yùn)營能力等方面必須要有一個(gè)系統(tǒng)性深入性的思考，否則非但勞民傷財(cái)，也會(huì)出現(xiàn)血本無歸的局面。

　　綜合性人才問題是目前很多綜合體項(xiàng)目運(yùn)作遇到的問題。綜合體的高端管理人才，需要具備復(fù)合型的能力，既要懂房地產(chǎn)，又要懂金融，還要懂商業(yè)，這樣的復(fù)合型人才是非常稀缺，并且都集中在北京、上海，香港等發(fā)達(dá)城市。

　　建議國內(nèi)開發(fā)商在決定開發(fā)綜合體項(xiàng)目之前，要慎重評(píng)估進(jìn)入城市的發(fā)展階段、項(xiàng)目位置、自身的資金實(shí)力及企業(yè)的長期發(fā)展目標(biāo)，不要盲從，在開發(fā)分期中，要細(xì)致考慮，不要寄希望于一次性開發(fā)完畢，畢竟北京的國貿(mào)也經(jīng)歷了10年的開發(fā)周期，根據(jù)城市的發(fā)展，不斷升級(jí)自己的后期產(chǎn)品。變理想主義式的積極投資為“消極的理想”，適當(dāng)?shù)乇Ｊ匾稽c(diǎn)，但不乏前瞻性，努力學(xué)做巴菲特做長線投資。

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