閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

 

一、工業(yè)地產(chǎn)的概念及商業(yè)開發(fā)模式

　　工業(yè)地產(chǎn)泛指具有工業(yè)類使用性質的所有毛地、熟地，以及在該類土地上的做為工業(yè)制造使用的建筑物及其他附屬物的統(tǒng)稱。作為有別于住宅地產(chǎn)、商用地產(chǎn)和綜合類用地以外的第四類性質的用地，工業(yè)類土地上可建的建筑物的用途范圍通常包括幾種：工業(yè)制造標準廠房和非標準廠房、倉儲物流用房、貨物堆場、工業(yè)配套用房和用于工業(yè)研發(fā)類的樓宇等。

 

　　工業(yè)地產(chǎn)作為工業(yè)產(chǎn)品的主要載體，隨著工業(yè)制造業(yè)的發(fā)展和升級，也已經(jīng)形成了產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展模式，同時也就逐步具有了其獨有的商業(yè)模式。自工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、尋求產(chǎn)業(yè)政策支持、開始基礎設施配套建設、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)配套服務等一系列活動開始，工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的特性就予以顯現(xiàn)出來了，這就是工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)都具備“投資大、啟動快、以增值性較強的服務實現(xiàn)收費、追求長期穩(wěn)定的回報”的四大產(chǎn)業(yè)特性。

 

　　在上海，投資大和啟動快這兩大特性尤其明顯，上海的工業(yè)園區(qū)在規(guī)劃和定位上都是比較前瞻和講究一步到位的，資金投入在基礎設施上是相當大的，園區(qū)管委會的機構設置比較全面和完善，在招商所需的硬件配備乃至人員經(jīng)費預算上也是毫不吝嗇，這樣的大投入意味著開發(fā)主體單位需要招商領域的大回報，于是符合了現(xiàn)今上海工業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)的一大現(xiàn)象，就是“有土招商”和“無土招商”同步進行。作為中國的經(jīng)濟，上海具有其他省市區(qū)域不具備的產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，在投資環(huán)境和產(chǎn)業(yè)導向方面總是占據(jù)著領跑的地位。上海的工業(yè)園區(qū)往往先采取“無土招商先引稅”的招商策略，通過政策的優(yōu)惠扶持，吸引一部分的企業(yè)注冊落戶于工業(yè)園區(qū)，這些企業(yè)不需要土地和廠房，只要有相應的辦公室就好了，他們多半是一些行業(yè)的經(jīng)銷商或者是產(chǎn)業(yè)配套服務商，在產(chǎn)業(yè)政策的支持下他們可以很快的實現(xiàn)納稅，為地區(qū)帶來新的稅源，園區(qū)同時再拿稅收的地方財政留存部分作為基礎設施配套經(jīng)費，這樣就又符合了啟動快的特點，形成了良性循環(huán)，保證園區(qū)開發(fā)的資金鏈不斷，做為工業(yè)園區(qū)自然就能在為國家創(chuàng)收的同時又滿足繼續(xù)開發(fā)的要求。

 

　　目前據(jù)筆者了解，上海工業(yè)園區(qū)的招商策略和方法已經(jīng)被推而廣之，在一些二線城市也開始了這種開發(fā)模式。目前各種類型的園區(qū)開發(fā)模式依據(jù)地方政府規(guī)劃的實際情況和產(chǎn)業(yè)政策的不同而各不相同，通常常見的模式有四種，即工業(yè)園區(qū)的具有較強的政府導向型的開發(fā)模式；在生產(chǎn)制造業(yè)具備行業(yè)完全優(yōu)勢的主體企業(yè)的引導模式；工業(yè)地產(chǎn)投資商投資開發(fā)模式以及現(xiàn)在大型園區(qū)多采用的多種形勢并存的綜合開發(fā)運作模式。

 

二、工業(yè)地產(chǎn)所處的宏觀環(huán)境

　　2007年7月18日，國家統(tǒng)計局公布，上半年，中國國內生產(chǎn)總值同比增長11.5%，比上年同期加快0.5個百分點；其中，一季度增長11.1%，二季度增幅高達11.9%。這些數(shù)字，均遠超過我國政府年初設定的全年增長8%的目標。經(jīng)濟高位運行本無懸念，但如此高的增長還是出乎大部分財經(jīng)官員和專家學者的意料。形勢一下變得嚴峻起來了，中國本就是一個經(jīng)常用數(shù)據(jù)說話的國家，這些數(shù)據(jù)說明了什么，各類學者和政府官員爭論紛紛。7月26日，關于政治局討論經(jīng)濟形勢的相關報道出爐，可清晰的看到近段時間被官方仔細斟酌、精心表述的“防止經(jīng)濟增長由過快轉向過熱”，在政治局的會議上被強化為“遏制經(jīng)濟增長由過快轉向過熱”。由此可見我們的較高當局已然直面過熱之虞了。政府對經(jīng)濟過熱的判斷和調控力度將會發(fā)生重要變化。細觀GDP的構成，投資和凈出口增長過快是GDP大幅增長的主要原因。其中貿(mào)易順差更是屢創(chuàng)新高，幾次的調控政策均未起到明顯的作用。究其原因有很多，其中很重要的一點就是工業(yè)體系全球化趨勢下的跨國外包和工業(yè)產(chǎn)品供應鏈重組引起的，隨著工業(yè)體系全球化趨勢的加劇，越來越多的跨國公司把生產(chǎn)或服務轉移到海外，再把產(chǎn)品納入旗下的全球供應體系，形成供應鏈的重組。全球的工業(yè)格局發(fā)生巨大的變化。而隨著中國改革開放，工業(yè)化進度加快，在工業(yè)全球化格局中比較優(yōu)勢明顯，很快中國就成為全世界的工業(yè)產(chǎn)品加工廠。工業(yè)制造企業(yè)紛紛的崛起，這都源于我們低廉的勞動力和生產(chǎn)資料價格，雖然在近30年的改革開放的進程中，中國經(jīng)濟迅速的發(fā)展和崛起，國民的經(jīng)濟收入提高和社會保障體系逐步完善起來了。但是不可否認的是中國在很多領域是處于產(chǎn)業(yè)鏈的低端，國內制造企業(yè)的經(jīng)營多數(shù)停留在很多的加工貿(mào)易業(yè)上，而且都是外國的經(jīng)銷商拿掉大部分的產(chǎn)品利潤，而我們只取得部分低廉的加工費，這當然是中國工業(yè)化進程中的必經(jīng)之路，同時也是產(chǎn)業(yè)結構不盡合理所致。

 

　　隨著近幾年中國擴大外資引進，逐步放開產(chǎn)業(yè)限制領域，越來越多的外資企業(yè)涌入。中國形成了以外資企業(yè)為主的加工貿(mào)易基地，且供應鏈不斷延長，附加值不斷提高，而我們一些工業(yè)區(qū)在招商定位和產(chǎn)業(yè)化定位上仍是居于現(xiàn)況。正是意識到了這些問題和目前產(chǎn)業(yè)環(huán)境的改變，越來越多的各級政府都紛紛開始把產(chǎn)業(yè)結構性調整和產(chǎn)業(yè)升級當成主要經(jīng)濟工作來抓。從上海招商網(wǎng)的區(qū)縣招商欄目中就能很清晰的看到作為長三角工業(yè)的領頭羊上海正在積極的開展大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)化線路調整中。作為長三角的其他二、三線城市也都在積極的備戰(zhàn)新一輪的產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)大對接。筆者也曾在很多的報道上都看到說中國將要面臨著從世界加工廠向世界工廠轉型的時代的到來，可是如果產(chǎn)業(yè)環(huán)境不優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)結構不升級、產(chǎn)業(yè)模式不盡快轉變，要真正實現(xiàn)轉型談何容易呢？

 

三、工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化趨勢

　　就工業(yè)房地產(chǎn)本身意義來說是其帶動了整個地區(qū)特色產(chǎn)業(yè)鏈的成熟，完成地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的整合以及實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的拓展，也是滿足產(chǎn)業(yè)鏈多元化發(fā)展的需求載體，工業(yè)房地產(chǎn)更是房地產(chǎn)中一個重要的產(chǎn)品類型，只是比較特殊，因為它的用戶與我們平時日常接觸的房地產(chǎn)用戶不同，企業(yè)和產(chǎn)業(yè)客戶才是它的目標市場。我們長期忽視了工業(yè)地產(chǎn)的價值，只把他做為工業(yè)產(chǎn)品成本的生產(chǎn)資料之一。但是在產(chǎn)業(yè)升級的帶動下，在國家嚴控土地使用，發(fā)展集約節(jié)約用地的大勢下，工業(yè)地產(chǎn)的價值越來越凸現(xiàn)出來。而產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)的切入又是工業(yè)房地產(chǎn)的重中之重，從工業(yè)房地產(chǎn)角度來說，因為它的客戶對象不一樣，他面對需求的基礎也不一樣，所以關注工業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展必須要密切關注整個中國產(chǎn)業(yè)的升級遞進、產(chǎn)能的提高與產(chǎn)業(yè)的更新，說穿了就是產(chǎn)業(yè)結構必須不斷的調整以符合產(chǎn)業(yè)升級要求。

 

　　上海曾經(jīng)是我國老工業(yè)基地和全國的工業(yè)城市。隨著目前世界制造業(yè)逐漸向中國轉移，上海又作為我國沿海發(fā)達城市，正成為眾多國際知名企業(yè)爭相搶駐的區(qū)域，工業(yè)投資勢必會不斷增加，工業(yè)房地產(chǎn)的作用將更加突出。上海市政府在“十一五”規(guī)劃中明確提出“市區(qū)體現(xiàn)繁榮繁華、郊區(qū)體現(xiàn)實力水平”的經(jīng)濟發(fā)展布局指導思想和“工業(yè)向園區(qū)集中”等“三個集中”的指導思想，依據(jù)城市總體規(guī)劃，結合工業(yè)自身特點和產(chǎn)業(yè)結構調整，通過大撤退、大關閉、大轉移，在城區(qū)外圍形成東(信息微電子)、西(汽車制造)、南(化學工業(yè))、北(精品鋼材)四大產(chǎn)業(yè)基地。2000年后上海逐步通過對老舊工業(yè)區(qū)的改造搬遷將曾經(jīng)坐落在城市的工業(yè)房地產(chǎn)逐步向郊區(qū)工業(yè)園區(qū)集中。隨著上海工業(yè)房地產(chǎn)結構性調整的逐步完成完善，郊區(qū)成為工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的。上海的閔行、嘉定、青浦、寶山等區(qū)域在產(chǎn)業(yè)領域都得到了蓬勃的發(fā)展，國民經(jīng)濟中工業(yè)所占的比重越來越大。近幾年來，上海市區(qū)的商業(yè)環(huán)境越來越成熟，商業(yè)網(wǎng)點越來越豐富，配套越來越完善，這些都推動了工業(yè)地產(chǎn)的轉型和重新定位。近幾年，隨著市區(qū)老式廠房和倉庫的搬遷外移，一部分的工業(yè)地產(chǎn)轉成了商用地產(chǎn)，還有相當一部分廠房倉庫轉向了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、新型都市經(jīng)濟園。在城郊接合部，越來越多的產(chǎn)業(yè)園、總部經(jīng)濟園象雨后春筍般紛紛建成，形成了一個大產(chǎn)業(yè)，就是我們常說的，近期很熱的2.5產(chǎn)業(yè)，從目前的各種情況來看，筆者大膽預測，不久的將來產(chǎn)業(yè)大融合將是上海面臨的新一輪的挑戰(zhàn)和機遇。

 

　　隨著政府的支持力度不斷加大，工業(yè)化市場的成熟也都預示著產(chǎn)業(yè)化升級已經(jīng)是必然的趨勢了。借助國外的經(jīng)驗來說，在西方國家發(fā)展到后工業(yè)化時期，尤其是到20世紀中葉，隨著公路交通迅速發(fā)展，大城市地價快速上漲，交通擁擠，環(huán)境惡化，產(chǎn)業(yè)開始大規(guī)模向地價低廉、空間廣闊的郊區(qū)轉移，并且形成新的工業(yè)區(qū)。在20世紀60年代以后，第三產(chǎn)業(yè)又開始大規(guī)模的向郊區(qū)擴張，在工業(yè)外遷的帶動下，市的商業(yè)零售業(yè)、旅館業(yè)迅速向郊區(qū)副遷移；加上通訊通信技術的快速發(fā)展，高端住宅和辦公樓也開始向郊區(qū)發(fā)展。這些國外的發(fā)展歷程和我們的產(chǎn)業(yè)升級和結構性調整的線路是相當?shù)慕咏?，只是我們晚了?0年。就目前的上海的情況來分析，上海的郊區(qū)城市化遠遠滯后于郊區(qū)工業(yè)化。所以政府也意識到了這一點，市政府在城市建設中，為推進舊城改造，改善居住環(huán)境，有計劃的在郊區(qū)開辟居住區(qū)，搞配套，供市民搬遷。所以我們也看到一個很有趣的現(xiàn)象，在國外，富人和中產(chǎn)都居住在郊區(qū)，在國內，一般的城市工薪多在郊區(qū)，而富有多向市集聚。所以在我看來，將來我們將要建設的是“大園區(qū)”、“大功能區(qū)”，即以臨港新城為代表的“現(xiàn)代新城”的概念，她涵蓋了多種城市居住功能和多種產(chǎn)業(yè)功能，第三產(chǎn)業(yè)雖依附于產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，但是已不僅僅是產(chǎn)業(yè)配套服務那么簡單的了，所謂的第三產(chǎn)業(yè)她完善了城市副的建設，提升了區(qū)域產(chǎn)業(yè)含金量，提高并豐富了居住環(huán)境和投資環(huán)境。由上可看出產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)的疊進和融合將是一個可做的大文章。

 

　　近幾年來，上海的低端工業(yè)產(chǎn)業(yè)外流很頻繁，作為上海輻射區(qū)域的二線城市，如蘇州、無錫、杭州等