閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

 

一、工業(yè)地產(chǎn)的概念及商業(yè)開發(fā)模式

　　工業(yè)地產(chǎn)泛指具有工業(yè)類使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及在該類土地上的做為工業(yè)制造使用的建筑物及其他附屬物的統(tǒng)稱。作為有別于住宅地產(chǎn)、商用地產(chǎn)和綜合類用地以外的第四類性質(zhì)的用地，工業(yè)類土地上可建的建筑物的用途范圍通常包括幾種：工業(yè)制造標(biāo)準(zhǔn)廠房和非標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉儲物流用房、貨物堆場、工業(yè)配套用房和用于工業(yè)研發(fā)類的樓宇等。

 

　　工業(yè)地產(chǎn)作為工業(yè)產(chǎn)品的主要載體，隨著工業(yè)制造業(yè)的發(fā)展和升級，也已經(jīng)形成了產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展模式，同時(shí)也就逐步具有了其獨(dú)有的商業(yè)模式。自工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、尋求產(chǎn)業(yè)政策支持、開始基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)等一系列活動開始，工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的特性就予以顯現(xiàn)出來了，這就是工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)都具備“投資大、啟動快、以增值性較強(qiáng)的服務(wù)實(shí)現(xiàn)收費(fèi)、追求長期穩(wěn)定的回報(bào)”的四大產(chǎn)業(yè)特性。

 

　　在上海，投資大和啟動快這兩大特性尤其明顯，上海的工業(yè)園區(qū)在規(guī)劃和定位上都是比較前瞻和講究一步到位的，資金投入在基礎(chǔ)設(shè)施上是相當(dāng)大的，園區(qū)管委會的機(jī)構(gòu)設(shè)置比較全面和完善，在招商所需的硬件配備乃至人員經(jīng)費(fèi)預(yù)算上也是毫不吝嗇，這樣的大投入意味著開發(fā)主體單位需要招商領(lǐng)域的大回報(bào)，于是符合了現(xiàn)今上海工業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)的一大現(xiàn)象，就是“有土招商”和“無土招商”同步進(jìn)行。作為中國的經(jīng)濟(jì)，上海具有其他省市區(qū)域不具備的產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，在投資環(huán)境和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向方面總是占據(jù)著領(lǐng)跑的地位。上海的工業(yè)園區(qū)往往先采取“無土招商先引稅”的招商策略，通過政策的優(yōu)惠扶持，吸引一部分的企業(yè)注冊落戶于工業(yè)園區(qū)，這些企業(yè)不需要土地和廠房，只要有相應(yīng)的辦公室就好了，他們多半是一些行業(yè)的經(jīng)銷商或者是產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)商，在產(chǎn)業(yè)政策的支持下他們可以很快的實(shí)現(xiàn)納稅，為地區(qū)帶來新的稅源，園區(qū)同時(shí)再拿稅收的地方財(cái)政留存部分作為基礎(chǔ)設(shè)施配套經(jīng)費(fèi)，這樣就又符合了啟動快的特點(diǎn)，形成了良性循環(huán)，保證園區(qū)開發(fā)的資金鏈不斷，做為工業(yè)園區(qū)自然就能在為國家創(chuàng)收的同時(shí)又滿足繼續(xù)開發(fā)的要求。

 

　　目前據(jù)筆者了解，上海工業(yè)園區(qū)的招商策略和方法已經(jīng)被推而廣之，在一些二線城市也開始了這種開發(fā)模式。目前各種類型的園區(qū)開發(fā)模式依據(jù)地方政府規(guī)劃的實(shí)際情況和產(chǎn)業(yè)政策的不同而各不相同，通常常見的模式有四種，即工業(yè)園區(qū)的具有較強(qiáng)的政府導(dǎo)向型的開發(fā)模式；在生產(chǎn)制造業(yè)具備行業(yè)完全優(yōu)勢的主體企業(yè)的引導(dǎo)模式；工業(yè)地產(chǎn)投資商投資開發(fā)模式以及現(xiàn)在大型園區(qū)多采用的多種形勢并存的綜合開發(fā)運(yùn)作模式。

 

二、工業(yè)地產(chǎn)所處的宏觀環(huán)境

　　2007年7月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布，上半年，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長11.5%，比上年同期加快0.5個百分點(diǎn)；其中，一季度增長11.1%，二季度增幅高達(dá)11.9%。這些數(shù)字，均遠(yuǎn)超過我國政府年初設(shè)定的全年增長8%的目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)高位運(yùn)行本無懸念，但如此高的增長還是出乎大部分財(cái)經(jīng)官員和專家學(xué)者的意料。形勢一下變得嚴(yán)峻起來了，中國本就是一個經(jīng)常用數(shù)據(jù)說話的國家，這些數(shù)據(jù)說明了什么，各類學(xué)者和政府官員爭論紛紛。7月26日，關(guān)于政治局討論經(jīng)濟(jì)形勢的相關(guān)報(bào)道出爐，可清晰的看到近段時(shí)間被官方仔細(xì)斟酌、精心表述的“防止經(jīng)濟(jì)增長由過快轉(zhuǎn)向過熱”，在政治局的會議上被強(qiáng)化為“遏制經(jīng)濟(jì)增長由過快轉(zhuǎn)向過熱”。由此可見我們的較高當(dāng)局已然直面過熱之虞了。政府對經(jīng)濟(jì)過熱的判斷和調(diào)控力度將會發(fā)生重要變化。細(xì)觀GDP的構(gòu)成，投資和凈出口增長過快是GDP大幅增長的主要原因。其中貿(mào)易順差更是屢創(chuàng)新高，幾次的調(diào)控政策均未起到明顯的作用。究其原因有很多，其中很重要的一點(diǎn)就是工業(yè)體系全球化趨勢下的跨國外包和工業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)鏈重組引起的，隨著工業(yè)體系全球化趨勢的加劇，越來越多的跨國公司把生產(chǎn)或服務(wù)轉(zhuǎn)移到海外，再把產(chǎn)品納入旗下的全球供應(yīng)體系，形成供應(yīng)鏈的重組。全球的工業(yè)格局發(fā)生巨大的變化。而隨著中國改革開放，工業(yè)化進(jìn)度加快，在工業(yè)全球化格局中比較優(yōu)勢明顯，很快中國就成為全世界的工業(yè)產(chǎn)品加工廠。工業(yè)制造企業(yè)紛紛的崛起，這都源于我們低廉的勞動力和生產(chǎn)資料價(jià)格，雖然在近30年的改革開放的進(jìn)程中，中國經(jīng)濟(jì)迅速的發(fā)展和崛起，國民的經(jīng)濟(jì)收入提高和社會保障體系逐步完善起來了。但是不可否認(rèn)的是中國在很多領(lǐng)域是處于產(chǎn)業(yè)鏈的低端，國內(nèi)制造企業(yè)的經(jīng)營多數(shù)停留在很多的加工貿(mào)易業(yè)上，而且都是外國的經(jīng)銷商拿掉大部分的產(chǎn)品利潤，而我們只取得部分低廉的加工費(fèi)，這當(dāng)然是中國工業(yè)化進(jìn)程中的必經(jīng)之路，同時(shí)也是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理所致。

 

　　隨著近幾年中國擴(kuò)大外資引進(jìn)，逐步放開產(chǎn)業(yè)限制領(lǐng)域，越來越多的外資企業(yè)涌入。中國形成了以外資企業(yè)為主的加工貿(mào)易基地，且供應(yīng)鏈不斷延長，附加值不斷提高，而我們一些工業(yè)區(qū)在招商定位和產(chǎn)業(yè)化定位上仍是居于現(xiàn)況。正是意識到了這些問題和目前產(chǎn)業(yè)環(huán)境的改變，越來越多的各級政府都紛紛開始把產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級當(dāng)成主要經(jīng)濟(jì)工作來抓。從上海招商網(wǎng)的區(qū)縣招商欄目中就能很清晰的看到作為長三角工業(yè)的領(lǐng)頭羊上海正在積極的開展大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)化線路調(diào)整中。作為長三角的其他二、三線城市也都在積極的備戰(zhàn)新一輪的產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)大對接。筆者也曾在很多的報(bào)道上都看到說中國將要面臨著從世界加工廠向世界工廠轉(zhuǎn)型的時(shí)代的到來，可是如果產(chǎn)業(yè)環(huán)境不優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不升級、產(chǎn)業(yè)模式不盡快轉(zhuǎn)變，要真正實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型談何容易呢？

 

三、工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化趨勢

　　就工業(yè)房地產(chǎn)本身意義來說是其帶動了整個地區(qū)特色產(chǎn)業(yè)鏈的成熟，完成地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的整合以及實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的拓展，也是滿足產(chǎn)業(yè)鏈多元化發(fā)展的需求載體，工業(yè)房地產(chǎn)更是房地產(chǎn)中一個重要的產(chǎn)品類型，只是比較特殊，因?yàn)樗挠脩襞c我們平時(shí)日常接觸的房地產(chǎn)用戶不同，企業(yè)和產(chǎn)業(yè)客戶才是它的目標(biāo)市場。我們長期忽視了工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，只把他做為工業(yè)產(chǎn)品成本的生產(chǎn)資料之一。但是在產(chǎn)業(yè)升級的帶動下，在國家嚴(yán)控土地使用，發(fā)展集約節(jié)約用地的大勢下，工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值越來越凸現(xiàn)出來。而產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)的切入又是工業(yè)房地產(chǎn)的重中之重，從工業(yè)房地產(chǎn)角度來說，因?yàn)樗目蛻魧ο蟛灰粯?，他面對需求的基礎(chǔ)也不一樣，所以關(guān)注工業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展必須要密切關(guān)注整個中國產(chǎn)業(yè)的升級遞進(jìn)、產(chǎn)能的提高與產(chǎn)業(yè)的更新，說穿了就是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必須不斷的調(diào)整以符合產(chǎn)業(yè)升級要求。

 

　　上海曾經(jīng)是我國老工業(yè)基地和全國的工業(yè)城市。隨著目前世界制造業(yè)逐漸向中國轉(zhuǎn)移，上海又作為我國沿海發(fā)達(dá)城市，正成為眾多國際知名企業(yè)爭相搶駐的區(qū)域，工業(yè)投資勢必會不斷增加，工業(yè)房地產(chǎn)的作用將更加突出。上海市政府在“十一五”規(guī)劃中明確提出“市區(qū)體現(xiàn)繁榮繁華、郊區(qū)體現(xiàn)實(shí)力水平”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局指導(dǎo)思想和“工業(yè)向園區(qū)集中”等“三個集中”的指導(dǎo)思想，依據(jù)城市總體規(guī)劃，結(jié)合工業(yè)自身特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，通過大撤退、大關(guān)閉、大轉(zhuǎn)移，在城區(qū)外圍形成東(信息微電子)、西(汽車制造)、南(化學(xué)工業(yè))、北(精品鋼材)四大產(chǎn)業(yè)基地。2000年后上海逐步通過對老舊工業(yè)區(qū)的改造搬遷將曾經(jīng)坐落在城市的工業(yè)房地產(chǎn)逐步向郊區(qū)工業(yè)園區(qū)集中。隨著上海工業(yè)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的逐步完成完善，郊區(qū)成為工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的。上海的閔行、嘉定、青浦、寶山等區(qū)域在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域都得到了蓬勃的發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)中工業(yè)所占的比重越來越大。近幾年來，上海市區(qū)的商業(yè)環(huán)境越來越成熟，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)越來越豐富，配套越來越完善，這些都推動了工業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和重新定位。近幾年，隨著市區(qū)老式廠房和倉庫的搬遷外移，一部分的工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)成了商用地產(chǎn)，還有相當(dāng)一部分廠房倉庫轉(zhuǎn)向了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、新型都市經(jīng)濟(jì)園。在城郊接合部，越來越多的產(chǎn)業(yè)園、總部經(jīng)濟(jì)園象雨后春筍般紛紛建成，形成了一個大產(chǎn)業(yè)，就是我們常說的，近期很熱的2.5產(chǎn)業(yè)，從目前的各種情況來看，筆者大膽預(yù)測，不久的將來產(chǎn)業(yè)大融合將是上海面臨的新一輪的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

 

　　隨著政府的支持力度不斷加大，工業(yè)化市場的成熟也都預(yù)示著產(chǎn)業(yè)化升級已經(jīng)是必然的趨勢了。借助國外的經(jīng)驗(yàn)來說，在西方國家發(fā)展到后工業(yè)化時(shí)期，尤其是到20世紀(jì)中葉，隨著公路交通迅速發(fā)展，大城市地價(jià)快速上漲，交通擁擠，環(huán)境惡化，產(chǎn)業(yè)開始大規(guī)模向地價(jià)低廉、空間廣闊的郊區(qū)轉(zhuǎn)移，并且形成新的工業(yè)區(qū)。在20世紀(jì)60年代以后，第三產(chǎn)業(yè)又開始大規(guī)模的向郊區(qū)擴(kuò)張，在工業(yè)外遷的帶動下，市的商業(yè)零售業(yè)、旅館業(yè)迅速向郊區(qū)副遷移；加上通訊通信技術(shù)的快速發(fā)展，高端住宅和辦公樓也開始向郊區(qū)發(fā)展。這些國外的發(fā)展歷程和我們的產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)性調(diào)整的線路是相當(dāng)?shù)慕咏?，只是我們晚了?0年。就目前的上海的情況來分析，上海的郊區(qū)城市化遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于郊區(qū)工業(yè)化。所以政府也意識到了這一點(diǎn)，市政府在城市建設(shè)中，為推進(jìn)舊城改造，改善居住環(huán)境，有計(jì)劃的在郊區(qū)開辟居住區(qū)，搞配套，供市民搬遷。所以我們也看到一個很有趣的現(xiàn)象，在國外，富人和中產(chǎn)都居住在郊區(qū)，在國內(nèi)，一般的城市工薪多在郊區(qū)，而富有多向市集聚。所以在我看來，將來我們將要建設(shè)的是“大園區(qū)”、“大功能區(qū)”，即以臨港新城為代表的“現(xiàn)代新城”的概念，她涵蓋了多種城市居住功能和多種產(chǎn)業(yè)功能，第三產(chǎn)業(yè)雖依附于產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，但是已不僅僅是產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)那么簡單的了，所謂的第三產(chǎn)業(yè)她完善了城市副的建設(shè)，提升了區(qū)域產(chǎn)業(yè)含金量，提高并豐富了居住環(huán)境和投資環(huán)境。由上可看出產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)的疊進(jìn)和融合將是一個可做的大文章。

 

　　近幾年來，上海的低端工業(yè)產(chǎn)業(yè)外流很頻繁，作為上海輻射區(qū)域的二線城市，如蘇州、無錫、杭州等