如何進(jìn)行購物的規(guī)劃與設(shè)計策劃咨詢

　　中國的消費(fèi)者都知道中國在購物的設(shè)計和規(guī)劃上落后于西方國家。他們通過讀報紙，看電視，看電影來了解西方人的生活方式。通過旅游的方式，他們親眼看到了國內(nèi)與國外生活方式的不同。從這一點(diǎn)上來講，這種缺少的感覺也許只是一般性的感覺，但是它很快使中國的消費(fèi)者變得越來越有追求。那些在設(shè)計上品位不高的購物會使他們市場回應(yīng)方面大打折扣。
　　

　　那么中國的開發(fā)商都做些什么呢？一般來說，他們不僅會根據(jù)風(fēng)俗習(xí)慣，一定的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計，也會參照西方的模式，有時候他們也會照搬西方的一些設(shè)計模式。但是沒有一種固定的模式。因?yàn)樵诿绹m用的模式在其他的地方就不一定適用。歐洲人，中東人和亞洲人都有其獨(dú)特的文化理念并且將美國的設(shè)計理念加以改進(jìn)融入到他們當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境中。中國人也是如此，所需要的是一種適合中國的模式，將中國當(dāng)?shù)氐奶厣c西方成功的模式都融入進(jìn)去。
　　

　　在中國有許多按上述方式進(jìn)行運(yùn)作的例子。上海新天地就是其中的一個成功的例子，將傳統(tǒng)上海風(fēng)格的“石庫門”房間改造成優(yōu)雅的飯店，藝術(shù)長廊，商店，俱樂部和娛樂等場所的組合，這些設(shè)計都是將西方設(shè)計的理念應(yīng)
　　

　　無論購物地處何方，都需要應(yīng)用成功的設(shè)計和規(guī)劃理念。購物的特殊環(huán)境對每個步驟都有著嚴(yán)格的要求，所有的步驟對于整個項目的成功都起著非常重要的作用。隨著中國市場經(jīng)濟(jì)體制的出現(xiàn)，隨著受過良好教育的消費(fèi)者的增加，所有步驟中的知識含量變得非常重要。
　　
　　對一般概念做出定義并且選擇一個合適的地點(diǎn)。由于中國城市規(guī)劃的獨(dú)特方式，這些決議不僅是由開發(fā)商提出，而且通過當(dāng)?shù)氐恼岢?。有時允許開發(fā)商有些微小的調(diào)整和改動，但是這只有在開發(fā)商的較初提出的理念不能通過時。
　　
　　對市場進(jìn)行分析，適合何種類型的商店？如何發(fā)展？在這樣的地點(diǎn)建立是否可行？在西方，這個過程是步驟1的主要部分，在中國，往往是在項目進(jìn)行到后期才考慮到這個問題。開發(fā)商在項目的進(jìn)行過程中往往會認(rèn)為他們會建成 的購物滿足國際 品牌的需要。然后根據(jù)此目標(biāo)推進(jìn)整個項目的進(jìn)行，直到他們發(fā)現(xiàn)那些 的國際品牌根本沒有要打入中國市場的計劃或者投資者并不認(rèn)為在這適合投資。
　　
　　中國的另一個特點(diǎn)是人口流動的加快。如何給中國的平均消費(fèi)者做個定義？大量的人群從農(nóng)村涌入城市，因此城市的收入群增加。城市人口增多，人口密度和收入情況會發(fā)生相應(yīng)的變化，開發(fā)商需要做出預(yù)測使該項目能夠滿足這些變化的需要。怎樣才能使?jié)撛诘南M(fèi)者加入到項目中來？需要向消費(fèi)者提供什么？在今后的日子里應(yīng)該以什么樣的趨勢來鎖定消費(fèi)者？
　　
　這些都要通過對所有的可利用的資源進(jìn)行合理規(guī)劃，從較基本的直覺到復(fù)雜的統(tǒng)計分析。在中國，一般不能夠提供可靠的統(tǒng)計和定量報告。多數(shù)時候數(shù)據(jù)是不完整的，過期的或者是不可利用的。在這種情況下，聘請專業(yè)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計公司介入項目是比較明智的選擇。他們需要從商業(yè)的角度，在細(xì)致的、有針對性的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，結(jié)合可能的招商資源和地產(chǎn)商的要求來制定專業(yè)的商業(yè)定位和規(guī)劃設(shè)計。
　　
　　對項目特征的初步設(shè)計過程進(jìn)行評價和定義。西方開發(fā)商通常是對項目的外觀和給人的整體感覺有個預(yù)先的規(guī)劃并且融入到項目中去。比如美國米爾公司的折扣店，就是定位于一種類型的購物并且建在很多地方。他們尋找適合他們項目定位的地點(diǎn)；如果是填補(bǔ)空隙的項目，他們會對項目進(jìn)行設(shè)計，使其與周圍的環(huán)境和建筑物協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
　　
　　中國的情況則不同。大規(guī)模的城市擴(kuò)建、改建，使中國的開發(fā)商通常會在一塊空地上開始他們的項目，而很少考慮他們的設(shè)計和周圍的環(huán)境是否能夠協(xié)調(diào)。這往往導(dǎo)致會產(chǎn)生很多不同的定位規(guī)劃，開發(fā)商會把不能適應(yīng)周圍環(huán)境的理念帶入到一個固定的程式中。項目的進(jìn)展由開發(fā)商和來決定。在中國，購物的開發(fā)是較近才興起的，正是因?yàn)楹芏嗟拈_發(fā)商都是剛剛從事這類項目，因此如何平衡政府形象工程要求和符合商業(yè)市場規(guī)律的關(guān)系，如何平衡科學(xué)的商業(yè)經(jīng)營模式要求與開發(fā)資金平衡的關(guān)系是項目規(guī)劃和設(shè)計中的關(guān)鍵問題。
　　
　　確定業(yè)種業(yè)態(tài)組合，動態(tài)地與主力店招商工作結(jié)合并作調(diào)整。主力店的選擇可以體現(xiàn)該項目的特點(diǎn)并且在很大程度對項目的設(shè)計產(chǎn)生影響。在一個樓層承租8000平方米的主要承租商與在兩個樓層承租8000平方米的主要承租商對于設(shè)計風(fēng)格的需求是不同的。因此必須與預(yù)期的承租商進(jìn)行協(xié)商，了解他們的需求，他們對于項目設(shè)計理念的看法，以及他們對于項目提出的一些具體功能要求。
　　
　　有時中國的開發(fā)商會忽略這個步驟，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為沒有必要這樣做，或者認(rèn)為那是設(shè)計之后的事，他們往往把精力先集中在項目的建筑設(shè)計和工程上。這使中國在各地都有聳立的高樓大廈，和標(biāo)志性建筑物，但如果是商業(yè)設(shè)施，其實(shí)較重要的是需要較合適的功用性及其內(nèi)涵的商業(yè)魅力。較近中國的新聞經(jīng)常報導(dǎo)，在小的城鎮(zhèn)建設(shè)寬廣的街道，大型的城市型建筑物浪費(fèi)了大量的公共資金，所有的這些大都是滿足了政績工程的愿望，而實(shí)際上其違背商業(yè)規(guī)律的開發(fā)后果是出現(xiàn)商業(yè)蕭條的“有場無市”。我想這種思想意識也同樣存在于購物的建設(shè)中，在中國有這樣一種觀念“你想建什么就能建成什么”。
　　
　　遇到了認(rèn)為沒有必要進(jìn)行市場可行性調(diào)研和商業(yè)規(guī)劃的開發(fā)商，他們?nèi)匀辉谟瞄_發(fā)住宅和寫字樓的思維開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。他們對于項目的預(yù)期并不是基于對外界因素調(diào)查（比如可行性分析和市場調(diào)查）和未來商業(yè)經(jīng)營是否成功的基礎(chǔ)上。相反他們有些是出自個人喜好或者政治的原因。隨著國內(nèi)零售業(yè)市場的進(jìn)一步發(fā)展和日趨完善，這類購物項目是較先受到?jīng)_擊的，其開發(fā)商的疏忽和傲慢的態(tài)度會使他們受到懲罰，造成項目價值的降低，招商困難以及低，甚至可能舉步維艱。
　　
　　較終確定設(shè)計方案，并且獲得政府的批準(zhǔn)。正如步驟3所提到的，這是綜合平衡各種因素產(chǎn)生的結(jié)果，是基于前期大量的調(diào)查分析、布局規(guī)劃調(diào)整、分析、政府關(guān)系協(xié)調(diào)等工作的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的選擇方案。
　　
　　建筑方案確定和工程制圖。如上所述，在中國有很多的開發(fā)商都只顧向前推進(jìn)項目，然后發(fā)現(xiàn)有些沒有經(jīng)過充分調(diào)查的地方需要改變卻為時已晚。有很多時候，看到項目進(jìn)行到了建筑階段或者已經(jīng)在修建了，但是在基本的設(shè)計方面出現(xiàn)錯誤，需要開發(fā)商進(jìn)行改正。較為常見的錯誤是建筑物的柱距、層高、承重等與商業(yè)業(yè)態(tài)的要求發(fā)生沖突。例如辦公樓和公寓通常有5米的柱距即可，而購物之間通常有8至12米的柱距。當(dāng)購物樓層上面有辦公室或者住宅區(qū)域的時候，這些因素都應(yīng)該考慮進(jìn)去以滿足大家的需要。但是有些開發(fā)商在設(shè)計時并沒有考慮這些因素，整座建筑物的柱距都是5米。5米的柱距對于小商鋪來說也許是可行的，但是對于大型百貨店、GMS店、家居專業(yè)店、倉儲超市等業(yè)態(tài)，這樣的設(shè)計像樹林一樣密集，既無法布局、陳列，也阻礙了人們的視線，難以設(shè)計較好的客流動線，對于這些主力店來說，他們只能遺憾地告訴開發(fā)商：雖然我們覺得這個地點(diǎn)很好，但是這個建筑物我無法入駐。
　　
　　進(jìn)一步尋找承租商，并且進(jìn)行布局微調(diào)。很多時候，當(dāng)中國的很多開發(fā)商都在尋找項目的時候，在這樣的一個競爭的市場環(huán)境下，設(shè)計出滿足消費(fèi)者需求的購物是成功的關(guān)鍵。招商是滿足需求的重要工作，應(yīng)及早進(jìn)行并且在整個的開發(fā)過程中都要進(jìn)行。如果等到項目的建設(shè)階段再去確認(rèn)承租商的委托事項，那么是接受還是拒絕承租商的要求，會使開發(fā)商陷入被動的狀態(tài)，因此應(yīng)在設(shè)計階段就盡量明確主力承租商的要求。
　　
　　國際和國內(nèi)的大型品牌會控制絕大部分的零售市場，開發(fā)商應(yīng)該滿足他們的特有的需求。在中國出現(xiàn)的模式會使這種變化得到發(fā)展和改進(jìn)。聰明的開發(fā)商會抓住機(jī)會并且將其變?yōu)樽约旱膬?yōu)勢，他們會進(jìn)行細(xì)致的市場調(diào)查分析，并且對消費(fèi)者購購習(xí)慣的變化及時進(jìn)行追蹤。
　　
　　購物給開發(fā)商，投資商和零售商，以及政府都會帶來利益。如何進(jìn)行運(yùn)作，如何得到這些利益，不同的地區(qū)以及不同的國家都是不同的。任何一個國家和地區(qū)，一個運(yùn)作成功的購物都會根據(jù)周圍環(huán)境和居民的生活質(zhì)量而進(jìn)行經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整和改變。只有讓消費(fèi)者成為較終的贏家，開發(fā)商、投資商和零售商才會真正實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的長期利益，因?yàn)樗麄儠懈嗟倪x擇，在安全、享受的購物環(huán)境中選擇更多的產(chǎn)品，你只有抓住消費(fèi)者的心才能可持續(xù)的發(fā)展。

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