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商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容七大要點(diǎn)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 720 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。
  
商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容七大要點(diǎn)
 
1.商業(yè)用地的價(jià)值判別與發(fā)展定位
 
  策劃人員必須回答:開(kāi)發(fā)什么樣的物業(yè)才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值化?為此,策劃人員必須研究地段、街區(qū)、商圈、商業(yè)功能演變、不同類(lèi)型物業(yè)與地段的經(jīng)濟(jì)效果,甚至要研究物業(yè)建成后物業(yè)與街區(qū)發(fā)展的互動(dòng)關(guān)系。價(jià)值判別結(jié)論決定項(xiàng)目的客戶(hù)定位、建筑定位、形象定位和價(jià)格定位。
 
2.商業(yè)地產(chǎn)融資策劃
 
  商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的突出特征是需要巨資投入(初始投資和總投資),籌措足夠的資金是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。為籌措資金,贏(yíng)得投資人(銀行、基金、信托機(jī)構(gòu)、獨(dú)立投資人、投資公司、開(kāi)發(fā)商等)的青睞和認(rèn)可,必須制定系統(tǒng)、科學(xué)、完善、可實(shí)施的可行性研究報(bào)告,描繪完整可信的投資收益“路線(xiàn)圖”。
 
  根據(jù)融資方案,企業(yè)應(yīng)通過(guò)招商尋找潛在投資人、建立融資渠道,并評(píng)價(jià)融資方案的成本與收益,選擇較合適的方案。例如我們從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案。銀行雖不分配利潤(rùn)、不干涉經(jīng)營(yíng)管理,但要貸款利息;后者不要利息但要參與分配利潤(rùn),介入公司經(jīng)營(yíng)管理,究竟如何選擇,應(yīng)具體問(wèn)題、具體分析。
 
3.商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈構(gòu)造和策劃
 
  商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)是價(jià)值創(chuàng)造和分配過(guò)程,發(fā)現(xiàn)價(jià)值和創(chuàng)造價(jià)值同等重要,價(jià)值受多種因素和規(guī)律的影響,沒(méi)有深厚的價(jià)值理論功底就不可能制定完善的價(jià)值鏈策劃活動(dòng)。價(jià)值鏈構(gòu)造包括產(chǎn)品縱向價(jià)值鏈和企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈。針對(duì)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,頭要的是構(gòu)造產(chǎn)品縱向價(jià)值鏈,把參與商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的各方利益有機(jī)地聯(lián)結(jié)起來(lái)。著眼于長(zhǎng)期發(fā)展的企業(yè)為適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng),也采取組織措施構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈。
 
4.商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃
 
  商業(yè)建筑一般由主要營(yíng)業(yè)空間、附屬營(yíng)業(yè)空間、配套空間和共享空間構(gòu)成。建筑策劃意在優(yōu)化建筑空間于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)之間的關(guān)系,優(yōu)化建筑空間的功能組合,以降低成本,提高使用率,實(shí)現(xiàn)效益化。為此必須采取科學(xué)的建筑設(shè)計(jì)和評(píng)價(jià)方法,遵循整體化設(shè)計(jì)和全過(guò)程監(jiān)理理念。
 
 
5.商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)策劃
 
  建筑和管理技術(shù)發(fā)展迅速,例如節(jié)能技術(shù)、智能化技術(shù)、無(wú)線(xiàn)通信技術(shù)、鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)、自動(dòng)化車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)等不斷推陳出新,策劃人員應(yīng)在準(zhǔn)確把握發(fā)展趨勢(shì)的前提下,準(zhǔn)確評(píng)價(jià)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)合理性和營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值,堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)與技術(shù)聯(lián)系原則,提出價(jià)值化技術(shù)方案。
 
6.商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃
 
  亦即銷(xiāo)售促進(jìn),實(shí)質(zhì)是把商品和服務(wù)的信息有效傳播給目標(biāo)客戶(hù),促使客戶(hù)愿意購(gòu)購(gòu)。傳播的較佳模式是整合營(yíng)銷(xiāo)傳播,超越傳統(tǒng)的4P理論,用4C理論指導(dǎo)傳播實(shí)踐,整合生產(chǎn)、管理和營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。
 
7.商業(yè)地產(chǎn)招商策劃
 
  招商是商業(yè)地產(chǎn)永恒的主題,也是難點(diǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段,招商內(nèi)容不同。例如,項(xiàng)目前期招商是尋找合作伙伴、出資人,與大商家簽訂合作合同;建設(shè)過(guò)程中的是物業(yè)銷(xiāo)售;建設(shè)后期招商內(nèi)容轉(zhuǎn)變?yōu)閷ふ抑行〗?jīng)營(yíng)者進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng);投入使用若干年后根據(jù)形勢(shì)發(fā)展,招商的目的是不斷優(yōu)化客戶(hù)組合。
 
 
 
 
 

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