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城市綜合體商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)項目后期經(jīng)營管理理念如何融入前期招商

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天閱讀 1179 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

商業(yè)地產(chǎn)項目后期經(jīng)營管理理念如何融入前期招商

　　摘要：
　　目前商業(yè)地產(chǎn)的招商存在著兩種情況：一種是“放水養(yǎng)魚式”，通過漫長較長時期的免租期吸引商家進駐，以為只要降低經(jīng)營成本商家就能生存贏利，這種方式往往忽視了商家的質(zhì)量，“放水養(yǎng)魚”忽視了對“魚苗”的體檢，以為什么“魚”都能養(yǎng)大。另一種是“殺雞取卵式”，這種方式從“放水養(yǎng)魚”走到另一個極端，以為實力商家就能承受較高的租金以及進場費、廣告費等，結(jié)果卻忽視了任何一個商場的經(jīng)營都需要艱難的市場培育期。經(jīng)營管理提前介入招商，就是需要把握商戶實力，同時要實施必要的放水養(yǎng)魚策略，以實現(xiàn)共贏。

　　前期招商：僅有“放水養(yǎng)魚”是不夠的。

　　多數(shù)商業(yè)項目的銷售一般都有二三年的委托經(jīng)營期，開發(fā)展在這二三年的委托經(jīng)營期內(nèi)都會采取“放水養(yǎng)魚”的做法，通過免租期、租金優(yōu)惠、追加經(jīng)營推廣費用三大法寶來做旺市場，希望委托經(jīng)營期結(jié)束、跳過“龍門”后，投資者能坐收高租金。但是開發(fā)商我們放這么多的“水”，會養(yǎng)出什么樣的“魚”呢？事實證明這幾招不太管用，不少商業(yè)項目因此而帶來巨大的經(jīng)營壓力：有的項目這個鋪位要轉(zhuǎn)讓那個鋪位關(guān)了門，有的整個商場差不多就剩下一條“大魚”（主力商家）在游，小魚（散戶）早已稀稀拉拉。免租期還沒完，“魚”就死了一半，還指望什么二三年后跳“龍門”！

　　導(dǎo)致上述原因的的關(guān)鍵在于，“大魚”（主力商家）進來后，“小魚”（散戶）怎么引進，怎么給“小魚”進行一個“體檢”，這將直接關(guān)系到賣場后期的經(jīng)營。

　　給“小魚”進行“體檢”，頭先是看“魚”的實力，一方面確認小型商戶在哪里經(jīng)營過，經(jīng)營什么，經(jīng)營得怎么樣，提供相關(guān)營業(yè)執(zhí)照、工商稅務(wù)登記證等，另一方面要看商家的實力能否經(jīng)得起市場培育期，不少商戶是屬于“打游擊”類型，這類“魚”挨不了一時之餓，開業(yè)后發(fā)現(xiàn)人氣不足就沒有信心經(jīng)營下去。其次是考察“魚”是否適合本項目水環(huán)境，看其經(jīng)營商品與周邊存在的消費群體符合多少，消費需求量大不大，比如項目周邊學(xué)校多，那么文化體育類商品需求量則大，此類“魚”的生存能力就強。其三要看“魚”與“魚”之間會不會起爭食，尤其是在社區(qū)商業(yè)中，如果同一品牌、同一品類的商戶過多，經(jīng)營商品相同，就會分流客戶，造成惡性競爭，如不少項目出現(xiàn)中介、藥店一條街競爭激烈。

　　后期經(jīng)營管理：是“借雞下蛋”還是“殺雞取卵”？

　　有些商業(yè)地產(chǎn)項目，開發(fā)商成立的經(jīng)營管理公司后，往往把前期合作的策劃公司制定的招商優(yōu)惠措施顛覆，如某社區(qū)商業(yè)項目招商時不但壓縮了免租期，而且收取2000元左右的進場費、每月5元/平方米的廣告費等，雖然還是有商戶紛紛簽約，表面上看去有商戶認租就相對合理，但是卻存在著后續(xù)經(jīng)營的危機。

　　經(jīng)營管理本身是需要“借雞下蛋”的，通過培育市場做旺商場，才能深掘利潤收獲“金蛋”。關(guān)鍵在于，每一個新的商場都需要階段性的市場培育期，尤其是對于市場尚未成熟的消費區(qū)域，市場培育期會更長，甚至一座商場的業(yè)態(tài)的從較初定位到穩(wěn)定經(jīng)營本身就需要一兩年的時間，在這種情況下，經(jīng)營管理公司一味收取費用，結(jié)果必然導(dǎo)致商戶沒錢賺乃至虧本經(jīng)營，雖然一開始要進這個場勉為其難地接受條件，但在后期經(jīng)營中如果虧損就會出現(xiàn)抗租現(xiàn)象，這無疑是“殺雞取卵”。

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