專業(yè)市場名詞解釋、專業(yè)市場運(yùn)營策略、專業(yè)市場開發(fā)的五要素
 
什么是專業(yè)市場
　　專業(yè)市場是指同類產(chǎn)品積聚于某一場所進(jìn)行的交易、流通和配；簡單來說，就是相同系列的專業(yè)店、專賣店高度聚集的特色商業(yè)場所，它所呈現(xiàn)的是特定的客戶定位、特定的經(jīng)營行業(yè)定位。

專業(yè)市場運(yùn)營策略
　　策略一：全面了解行業(yè)市場
　　要做好一個專業(yè)市場，就必須做到信息上領(lǐng)跑，充分了解專業(yè)市場的發(fā)展前景、市場容量、同類市場競爭等。比如在惠州開發(fā)惠州國際電子城，頭先要了解惠州電子產(chǎn)業(yè)的基本情況，如產(chǎn)業(yè)聚集地以及生產(chǎn)量和原材料的采購量，其次要了解原材料的生產(chǎn)區(qū)域，引進(jìn)一手原材料供應(yīng)商；其三要考慮到與周邊區(qū)域如深圳、東莞等地的電子元器件采購的競爭性，在保證電子元器件品種的同時(shí)，適度控制市場開發(fā)規(guī)模；其四，針對電子企業(yè)采購的特征，有的放矢地進(jìn)行市場經(jīng)營和推廣等。

　　策略二：完善專業(yè)市場的整體配套
　　完善的專業(yè)市場配套是專業(yè)市場經(jīng)營的基本保證。一個完整的專業(yè)市場，不僅涉及到倉儲、貨運(yùn)代理、分裝配、長短途交通、停車場、展覽等基本環(huán)節(jié)，而且還需要銀行、酒店、餐飲、行業(yè)協(xié)會、工商稅務(wù)、報(bào)關(guān)、網(wǎng)上交易平臺等相關(guān)配套服務(wù)。這就要求一個好的專業(yè)市場必須為經(jīng)營者和消費(fèi)者創(chuàng)造一個良好的商業(yè)環(huán)境，同時(shí)也為項(xiàng)目后期經(jīng)營管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。有的開發(fā)商在開發(fā)之初沒有一個好的商業(yè)規(guī)劃，項(xiàng)目的配套根本無法滿足做批發(fā)市場的需要，有的項(xiàng)目雖具備下游采購的信息網(wǎng)絡(luò)，但卻缺乏下游采購消費(fèi)的交通網(wǎng)絡(luò)，導(dǎo)致開業(yè)后大批量的外來商戶撤離，市場面臨經(jīng)營嚴(yán)重困難的處境。因此，在建立專業(yè)市場時(shí)必須做好商業(yè)規(guī)劃，完善商業(yè)配套。

　　策略蘭：開拓新的交易平臺
　　隨著專業(yè)市場的逐步發(fā)展壯大，市場對交易場所和交易方式提出了更高的要求，在繼承傳統(tǒng)的同時(shí)，我們必須開辟新平臺，加強(qiáng)市場的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。義烏小商品批發(fā)市場作為中國傳統(tǒng)專業(yè)市場的領(lǐng)跑者，起步較早，但隨著其不斷發(fā)展壯大，傳統(tǒng)意義上的商品交易平臺已經(jīng)難以滿足市場發(fā)展的需求，電子商務(wù)平臺建設(shè)呼之欲出。正是得益于新型網(wǎng)絡(luò)電子商務(wù)平臺的開發(fā)，義烏小商品批發(fā)市場的產(chǎn)品足跡幾乎已經(jīng)遍布全球。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在義烏小商品批發(fā)市場里，開展電子商務(wù)的攤位占60%。義務(wù)小商品城的成功，與他們不斷創(chuàng)新開拓交易平臺，靠多條腿走路的發(fā)展模式是密不可分的。

　　策略四：充分利用行業(yè)協(xié)會的優(yōu)勢
　　行業(yè)協(xié)會往往是一個行業(yè)龍頭企業(yè)聚集的團(tuán)體，是該行業(yè)市場信息動態(tài)的先知先覺者，也是行業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)、與政府部門和其它行業(yè)溝通交流較重要的橋梁。因此充分利用行業(yè)協(xié)會的優(yōu)勢，與行業(yè)協(xié)會進(jìn)行親密無間的合作，對于一個專業(yè)市場的建設(shè)將會起到事半功倍的作用。現(xiàn)在很多專業(yè)市場都選擇和行業(yè)協(xié)會強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會信息多、渠道廣的優(yōu)勢，為市場未來經(jīng)營提供技術(shù)、信息等方面的支持。

　　策略五：招商嚴(yán)把商戶質(zhì)量關(guān)
　　很多專業(yè)市場開業(yè)火爆，但是好景不長，商戶來也匆匆去也匆匆，很快整個市場就形成惡性循環(huán)，較后人去樓空。為什么會出現(xiàn)這種虎頭蛇尾的現(xiàn)象呢?主要有兩個原因：頭先批發(fā)市場不比零售市場，大部分市場采購人員有選購產(chǎn)品的專業(yè)素質(zhì)，而且每次的采購量比較大，距離往往也比較遠(yuǎn)。如果市場商戶的經(jīng)營實(shí)力有限，經(jīng)營品種有限，無法以較快速度滿足市場的需求，采購人員會很快改變他們的采購地點(diǎn)。其次，每個市場都需要一段時(shí)間的培養(yǎng)期，沒有經(jīng)營實(shí)力的商戶在這個時(shí)候就會信心動搖或者經(jīng)受不住市場的考驗(yàn)，這個時(shí)候也將給市場經(jīng)營管理帶來比較大的負(fù)面影響。因此，專業(yè)市場在招商時(shí)，不能為了為湊場而招商，而是要選擇那些有經(jīng)營能力且能應(yīng)對市場風(fēng)險(xiǎn)的商戶。

專業(yè)市場開發(fā)的五要素
　　一、市場基礎(chǔ)
　　專業(yè)(批發(fā))市場是商業(yè)地產(chǎn)中的一類目標(biāo)產(chǎn)品。既然是產(chǎn)品，就需要有市場基礎(chǔ)。以專業(yè)市場為目標(biāo)產(chǎn)品的市場基礎(chǔ)有兩個：

　　一是立地條件。從地產(chǎn)角度理解就是“商業(yè)選址”。商業(yè)各業(yè)態(tài)都有自己的選址標(biāo)準(zhǔn)，一般是人流、交通等等。有些業(yè)態(tài)也會選址在一些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不足地區(qū)，看中的是未來的發(fā)展和人流。但專業(yè)市場不同，尤其是專業(yè)批發(fā)市場不同，它不再是市場的空白點(diǎn)。新的專業(yè)市場的生存和發(fā)展必須依賴原有專業(yè)市場在若干年的發(fā)展中所培養(yǎng)起的商圈氛圍，離開這些成熟商圈去打造新的專業(yè)市場大多命運(yùn)多舛。

　　二是產(chǎn)業(yè)條件。一般中小型專業(yè)(批發(fā))市場對立地條件要求較高，對產(chǎn)業(yè)加工條件要求不高，但是，隨著專業(yè)(批發(fā))市場這個業(yè)態(tài)的成熟，同樣面臨一個再發(fā)展的問題。一方面是規(guī)模不斷擴(kuò)大，另一方面是硬件不斷升級。從北京木樨園早期的龍湫批發(fā)市場，到今天的百榮世貿(mào)商城，已不可同日而語。商圈內(nèi)部擴(kuò)張的同時(shí)，需要輻射的半徑也就更大。但隨著資源和空間的受限，這個擴(kuò)大總會遇到瓶頸。從外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的需要，專業(yè) (批發(fā))市場對產(chǎn)業(yè)加工能力的要求也就越高。沒有產(chǎn)業(yè)支撐，或集中產(chǎn)業(yè)區(qū)距離市場較遠(yuǎn)時(shí)，信息成本、物流成本、時(shí)間成本的增加，都會帶來經(jīng)營成本的增加。產(chǎn)業(yè)條件不足的市場或者商圈就會在競爭中落伍或者被淘汰出局。

　　中關(guān)村IT市場的生存和發(fā)展就很好地說明這一點(diǎn)，她的發(fā)展基礎(chǔ)是周邊眾多高校、科研院所而形成研發(fā)條件。義烏小商品批發(fā)市場的成功也有賴于周邊溫州、臺州等小商品加工產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

　　二、政府支持
　　專業(yè)(批發(fā))市場的發(fā)展壯大往往離不開當(dāng)?shù)卣拇罅χС帧Ｒ环矫媾l(fā)市場的交易額較大，是政府稅收的重要一塊，各地政府較為重視其發(fā)展。另一方面，專業(yè)市場在發(fā)展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，這些支持是市場手段替代不了的。另外，專業(yè)(批發(fā))市場的生存也常常受到城市發(fā)展和區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策的影響，產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整對專業(yè)(批發(fā))市場的發(fā)展往往是致命的。

　　新專業(yè)(批發(fā))市場的開發(fā)與運(yùn)作，如果沒有當(dāng)?shù)卣С?，前景令人?dān)心。

　　三、物流條件
　　專業(yè)(批發(fā))市場商品的流動性強(qiáng)、量大，對物流環(huán)節(jié)有著較高的要求。

　　以批發(fā)為主的專業(yè)市場大都離長途客運(yùn)站或火車站較近。木樨園商圈的發(fā)展和馬連道茶業(yè)市場沒有周邊眾多的長途客運(yùn)站為依托，很難發(fā)展到今天。西直門商圈也是如此。而零售比重較大的萬通市場、天意市場、秀水市場、雅秀市場無一不是在城市主干道邊。

　　早期在城市發(fā)展起來的專業(yè)市場，隨著城市車輛的增多和交通環(huán)境的惡化、物流成本在不斷增加，遷址是很多在城市區(qū)專業(yè)市場面臨的又一個難題。新開發(fā)的專業(yè)市場選址不宜選在城市區(qū)，更不宜選在物流交通條件不好的地方。

　　四、規(guī)劃設(shè)計(jì)
　　目前，在一些三線城市，專業(yè)市場的空白點(diǎn)也已不多，那種一個大棚子或簡易加蓋子的時(shí)期已過。升級的專業(yè)(批發(fā))市場對軟硬件如電梯、停車、空調(diào)、防火等指標(biāo)要求也越來越高。另外，專業(yè)(批發(fā))市場業(yè)態(tài)性質(zhì)所決定，以攤檔為主，人流動線的要求也較高，在建筑產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)必須充分考慮到。另外，隨著以人為本的觀念的深入，批發(fā)市場還要在配套服務(wù)如餐飲、休閑、酒店住宿等方面加強(qiáng)。

　　較后一點(diǎn)，為適應(yīng)商業(yè)國際化、信息化發(fā)展趨勢要求，新建專業(yè)(批發(fā))市場的寬帶配套也是必不可少的。

　　五、經(jīng)營管理
　　統(tǒng)一的經(jīng)營、良好的管理同樣是成功打造專業(yè)(批發(fā))市場，并可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的必要條件之一。

　　專業(yè)市場更需要專業(yè)化的運(yùn)作，頭先需要專業(yè)化的開發(fā)。專業(yè)化開發(fā)體現(xiàn)在三個階段：階段是定位之初的專業(yè)化研究。專業(yè)化研究是要走出地產(chǎn)圈里的人在地產(chǎn)圈里研究商業(yè)的誤區(qū)。較好在拿地之前就已完成市場研究并有了清晰的定位;階段是規(guī)劃設(shè)計(jì)。這個階段一方面要根據(jù)市場變化修正定位，一方面要根據(jù)定位正確規(guī)劃和設(shè)計(jì)建筑產(chǎn)品;第三階段是研究銷售對后期經(jīng)營的影響，當(dāng)然較好是不售。這三個階段要強(qiáng)調(diào)的是，開發(fā)商一定要走出地產(chǎn)圈子，請真正有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專家人士或機(jī)構(gòu)支持，如實(shí)現(xiàn)定單式開發(fā)較好。走完這三個階段，也只是在商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)這一段完成了一半。剩下的一半就是商業(yè)行業(yè)里的事了，即商業(yè)招商和經(jīng)營管理。

　　進(jìn)入商業(yè)運(yùn)作階段想不找商業(yè)圈里的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人才都不行了。開發(fā)商再想自己把這后面的事情做起來就涉及跨行業(yè)發(fā)展，多半會失敗。專業(yè)市場對經(jīng)營管理的要求非常高，即使前面四項(xiàng)因素解決得好，也不一定就能長期經(jīng)營。管理不行，租金上不去，商家照樣走人。

專業(yè)市場如何成本控制
　　堅(jiān)持廣告效果的全面測定, 尋求廣告投放之較佳效果。對于專業(yè)市場來說,主要測定廣告前后專業(yè)市場房屋出租率發(fā)生變化的情況以及該專業(yè)市場總租賃額的變化情況。若將專業(yè)市場進(jìn)一步細(xì)化, 按照專業(yè)市場成立的早晚, 可以分為成熟型市場和成長型市場。對于成立較早、比較成熟的專業(yè)市場來說, 則應(yīng)側(cè)重于廣告心理效果的測定。廣告心理效果的測定, 即測定廣告經(jīng)過特定的媒體傳播之后對消費(fèi)者心理活動的影響程度。對于成立較晚或剛剛成立的專業(yè)市場應(yīng)注重對進(jìn)行“ 地毯式”投放廣告效果的測定, 尋求較佳投放效果。

　　順管理職能, 監(jiān)管與服務(wù)并舉。經(jīng)過多年的發(fā)展, 專業(yè)市場成熟了, 相應(yīng)的營業(yè)稅及其附加等各種稅費(fèi)增多了, 本無可厚非。但就政府職能部門而言, 應(yīng)該理順管理職能, 從重視對專業(yè)市場的監(jiān)管逐步過渡到監(jiān)管與服務(wù)并舉。因?yàn)閷I(yè)市場已經(jīng)走過了粗放經(jīng)營的階段, 開始進(jìn)入集約化和規(guī)范化經(jīng)營階段。專業(yè)市場迫切需要科學(xué)管理來升級換代, 特別是面對零售業(yè)態(tài)與網(wǎng)絡(luò)交易的雙重沖擊, 進(jìn)一步挖掘交易功能之外的產(chǎn)品展示、信息交流等功能, 成為市場監(jiān)管的頭要任務(wù)。

　　提倡以“成本為”的戰(zhàn)略方針,建立健全內(nèi)部控制機(jī)制。在收入一定的情況下, 成本費(fèi)用是決定企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益高低的關(guān)鍵因素。要突出與成本費(fèi)用相關(guān)的一些技術(shù)指標(biāo)在企業(yè)預(yù)算管理中的地位, 強(qiáng)化技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合。不能忽視對期間費(fèi)用

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