城市綜合體和城市價值之間關(guān)系的想法－對城市價值也是一個正相關(guān)的作用：[實錄]2009年中國城市綜合體發(fā)展峰會

　　主持人：非常感謝。下面我們有請南京新城市置業(yè)有限公司董事長朱獻國先生做主題演講，城市綜合體與城市價值，歡迎！

　　朱獻國：尊敬的各位專業(yè)、各位嘉賓，各位媒體朋友，我今天非常高興能夠獲獎，還有機會跟大家溝通和交流。我們今天上午聽了國家有關(guān)機構(gòu)專業(yè)人演講，因為我們從事城市綜合體的實踐已經(jīng)有十年的時間，在我實踐的過程當(dāng)中我想談?wù)勎业年P(guān)于城市綜合體和城市價值之間關(guān)系的想法。

　　頭先今天上午黃教授講了作為城市來講，整個城市就是一個綜合體，他因為要承載綜合的功能，所以才有城市存在的依據(jù)。這產(chǎn)生的原因就是因為綜合服務(wù)共功能的需要，城市的綜合功能是城市產(chǎn)生的原因和存在的依據(jù)，同時也是它城市價值的所在?，F(xiàn)在談到城市綜合體是把以往分散的綜合功能設(shè)施功能化，原來是一個單一功能的建筑，現(xiàn)在把功能綜合化了。另外總體上來講對于提高城市的綜合功能應(yīng)該是正相關(guān)的作用，同時對城市價值也是一個正相關(guān)的作用。

以下是引用片段：
　　城市的重要功能和城市體存在之間有一定的關(guān)系和區(qū)別。從我的理解來說，頭先城市綜合體不能替代城市的所有的共和功能，甚至也不能替代大部分功能，甚至也不能替代作為面上的功能。我認(rèn)為這是一個城市的綜合功能布局當(dāng)中存在是城市向有一個向多發(fā)展或者向城市群發(fā)展當(dāng)中的產(chǎn)物。也是人們就近工作，就近消費和商業(yè)規(guī)?；?jīng)營，以及一站式消費新的消費理念的體現(xiàn)。所以這不可能完全是區(qū)域性的。

　　城市綜合體承載的主要是商業(yè)開發(fā)的項目，所以承載的主要是商務(wù)，還有消費類，還有生活的部分功能。消費過程當(dāng)中也包括文化消費、一般的購物消費，其他的休閑消費，娛樂消費等等。在這里我要談他承載的商務(wù)功能是重要的標(biāo)志，我們上午也看到了一些成功的案例，特別是華貿(mào)，他們承載的商務(wù)的功能，應(yīng)該說是對城市價值的提升和城市有巨大的貢獻。

　　作為商務(wù)消費本身，本身它的性質(zhì)，我認(rèn)為包括商業(yè)和商務(wù)都是作為生產(chǎn)資料的平臺或者載體。我們以往地方政府來說，我們整個的政策劃分也是把我們的商業(yè)、商務(wù)寫字樓跟房地產(chǎn)住宅開發(fā)連在一起，我們的政策很多都是打捆在一起看，而把工業(yè)用地的工廠建設(shè)是放在另外一類來管理和控制。特別是現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)凈化過程作為生產(chǎn)資料存在的功能，作為商務(wù)平臺應(yīng)該說越來越是明顯的生產(chǎn)資料。但是我們地方政府處理這些事情的時候，我們在商務(wù)樓宇土地的取得，包括開發(fā)，包括銷售，包括擁有、持有，轉(zhuǎn)讓的過程當(dāng)中所得到的政策根工廠是完全不同的。甚至還不如現(xiàn)在住宅，我舉一個例子，比如說貸款，現(xiàn)在住宅按揭是可以下浮到70%，打七折，我們商業(yè)辦公樓是去購不會有任何打折，而且按揭的時候繳款的比例也不一樣，住宅有的已經(jīng)到了20%甚至10%頭付，可是辦公房一定要50%，而且在轉(zhuǎn)讓的過程當(dāng)中所有稅費都不會減免，而且持有的時候要出租，房地產(chǎn)稅和營業(yè)稅都是不能減免的，在這些方面作為生產(chǎn)性資料來說，我認(rèn)為寫字樓對地方政府的財政收入來說要大大的大于工業(yè)用地，從長遠(yuǎn)利益，我們講有長遠(yuǎn)的收益，包括吸納就業(yè)的收益，也包括稅收的收益。我相信一個寫字樓，我看像華貿(mào)這樣寫字樓，幾個樓可能有幾十億的稅收產(chǎn)生，但是在這個過程當(dāng)中卻沒有看做是一個生產(chǎn)型資料來看待。

　　城市綜合體也是對我們分散的城市功能一種整合，以往功能單一的時候，商場就是開商場，辦公樓就是辦公樓，住宅就是住宅，這是分散的，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)里面產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)系和基礎(chǔ)設(shè)施可以共用的關(guān)系。比如說商業(yè)需要有一定的消費人群，除了居住的居民以外，你有寫字樓，寫字樓的人群恰恰對商業(yè)的消費是非常大的來源，所以他們之間也有食物鏈的關(guān)系。同時你的商業(yè)配套設(shè)施好，對于寫字樓招商也很容易，他們之間是產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)系。

　　一些郊區(qū)的，稍微離開市遠(yuǎn)一點的地方，我們發(fā)現(xiàn)停車場，我們需要有大量停車場，城市綜合體里面停車場如果僅僅給寫字樓用，星期一到星期五白天有人天車，到了周末沒有人停，晚上也沒有，變成城市綜合體都是周末和晚上需要停車。寫字樓正好是沒有人的時候，這個公共設(shè)施可以共享，他們之間整體上來說是整合了分散的城市功能，而且包括商業(yè)，商業(yè)本身需要規(guī)模效益，他一定的規(guī)模才能形成一定的消費，才能構(gòu)成一定的消費能力和經(jīng)營能力，所以需要有一定的平臺。城市綜合體是對分散的城市功能的一種整合。

　　第三，城市綜合體對城市價值的貢獻。上午大家都講過了，幾大價值我就不具體談了。我主要想談城市綜合體對城市的機會貢獻和機會損害。上午主持人非常有智慧問大家什么是一個較失敗的城市綜合體，我覺得里面的失敗要包含很多種內(nèi)容，就目前來說城市綜合體是剛剛起步，面臨大發(fā)展的過程，這個過程當(dāng)中很多失敗我認(rèn)為是一種機會的失敗，如果做得好對城市會有非常大的貢獻，可以產(chǎn)生很大的價值。如果說做得不好，他本來是一塊好地，可是給他做壞了以后，或許還能經(jīng)營，但是達不到原來的目的，所以這個損失是機會的損失。

　　我認(rèn)為一個叫長期性，一個是全局性，長期性不是說你拿一塊地把房子賣了，這對地方政府財政稅收產(chǎn)生影響了。這會產(chǎn)生長期的稅收，他是經(jīng)營性物業(yè)，他都會產(chǎn)生收益。

　　除了經(jīng)濟上的收入以外，還有吸收就業(yè)，就業(yè)現(xiàn)在是非常重大的問題。還包括對周邊地價的提升，對小城市來說，是整個城市地位的提升，都會有非常大的影響。我們在城市綜合體當(dāng)中，所以導(dǎo)致我們要有兩個思維方式相結(jié)合，一個是商業(yè)思維，因為我們本身還是一個商業(yè)的項目在開發(fā)，在經(jīng)營，所以如果沒有恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)思維，你這個項目也是做不成的。作為地方政府來說當(dāng)然追求自己的商業(yè)思維，地方政府經(jīng)營城市就是經(jīng)營單位，他要有商業(yè)思維。我認(rèn)為有更多的共建思維，一個是地方政府來說更多的還是要當(dāng)做共建設(shè)施來做，或者當(dāng)做生產(chǎn)型資料載體來做。作為我們開發(fā)商來說也要有更多的共建思維，還是要從城市綜合體本身價值和對城市價值影響的角度來考慮。這里面有一個過程，比如說以前像建電影院，電影院本身在以前我們國家定位共建設(shè)施，是文化設(shè)施?，F(xiàn)在不僅是電影院，包括劇場，包括音樂廳都會包含到城市綜合體里面，我們本身要有更多的共建思維。

　　另外包括一些活動的空間，包括一些公園的設(shè)施，都可能會包含在這里面來。當(dāng)然這里面更多的希望地方政府有更多的共建思維，不是當(dāng)成純粹的普通的商業(yè)項目在開發(fā)。

　　從城市價值出發(fā)，城市綜合體本身是的。我們不講商業(yè)本身要對當(dāng)?shù)叵M能力的一種滿足或者說是一種提升，反正要符合當(dāng)?shù)厍闆r，你在北京不同地區(qū)都有不同商業(yè)業(yè)態(tài)的組合，你到不同大小的城市，城市不同部位都有不同。從作為一個城市，特別是小城市，你城市綜合體作為區(qū)標(biāo)志性的東西，這代表了，反映了這個城市本身，我們上午單總講反映了它的精神，它的特點，甚至就是它的一張名片。當(dāng)然作為不同的城市打造不同的名片是的。

　　城市綜合體本身講到失敗的可能，作為開發(fā)商來說賺錢的角度并沒有失敗，但是損失的是城市的一個機會。從短期來說城市也拿到錢了，土地也拍出好價錢，我們有的開發(fā)商按照門面房計算所有商品價值，如果把商鋪全部賣掉，他現(xiàn)金回籠和整個項目收益會非常好。不從這個角度來講開發(fā)商拿到收益，地方政府也拿到收益，賣出很好價錢，另外稅收也不少，但是短期是有了，實際上作為長期經(jīng)營來說根本不能再經(jīng)營了，或者經(jīng)營會有非常巨大的困難。整體上來講在短期和長期里面真正作為城市來說是一種傷害，我們要總結(jié)失敗的城市綜合體，從簡單的來講也叫錯誤的地點建了綜合體肯定不對，在錯誤的模式去建了，你的運作模式錯了也不行，錯誤的經(jīng)營方法，這個也不行，但是可能還是可以改。在錯誤的時間，可能時間沒到，現(xiàn)在城市綜合體建設(shè)有一個漫長的時間。從四千美元到一萬多美金，在現(xiàn)在發(fā)達國家包括日本還在建設(shè)，在三萬美金還在建，這有一個持續(xù)性，

　　我覺得目前來講，我們的城市綜合體的開發(fā)，現(xiàn)在我認(rèn)為過渡開發(fā)已經(jīng)成為必然，為什么講過渡開發(fā)成為必然呢？我們在底下的時候講一是目前整個住宅房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展遇到一個比較痛苦的事情，我們國家城市化過程還有很長歷程要有，還有很大市場空間，因為我們現(xiàn)在怎么真正的城市化，這個路徑，這個形態(tài)，城市的較終形態(tài)還沒有完全確定，城市化的房地產(chǎn)怎么做，現(xiàn)在還不是特別明確。但是作為大城市房地產(chǎn)開發(fā)進入了相對飽和的階段，別的地方我不是特別清楚，我們南京很清楚，戶均已經(jīng)有了1.18套住房，我說至少不會像以前十年那么厲害，我們先十年南京市從12平方到了38平方，現(xiàn)在人均20平方的成績，未來的十年我相信這么大。在城市房地產(chǎn)本身區(qū)域飽和的情況下，當(dāng)然我們?nèi)珖闆r不同，我那次到武漢，他們是26-28，還有不同得空間，我相信在未來幾年時間不會達到這個水平。但是城市化房地產(chǎn)怎么做，我估計大家現(xiàn)在還不是很清楚，有很多不做城市綜合體的人很多開發(fā)商會轉(zhuǎn)過來，所謂房地產(chǎn)產(chǎn)能過?；剞D(zhuǎn)儀到向這方面傾斜。

　　從城市管理者，地方政府這一方面大躍進思維，包括要做大做強的思維方式，每一個城市都有一個通病，缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃研究和長遠(yuǎn)規(guī)劃控制的局面，必然導(dǎo)致開發(fā)會過渡，過渡以后我認(rèn)為一定會是兩極分化。因為之間競爭有的城市綜合體會非常好，非常謹(jǐn)慎投資，但同時會導(dǎo)致總體上的經(jīng)營困難，因為商業(yè)經(jīng)營面積會過剩，所以有很多原來可以經(jīng)營的也難以經(jīng)營，我想會走向兩極分化，有的干脆就賣掉，這樣會給城市造成傷害。

　　在這個地方主要呼吁，我們地方政府還是要更多的有共建思維和生產(chǎn)性資料來對待城市綜合體這樣項目的思維方式。我相信如果大家都能充分理性的發(fā)展這樣一個產(chǎn)業(yè)，我相信中國的城市綜合體就會像已經(jīng)展現(xiàn)前景那么好，會真的變成現(xiàn)實，謝謝各位。

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