城市綜合體其中體現(xiàn)了很多的利益，商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體策劃如何做到共贏：[實錄]2009年中國城市綜合體發(fā)展峰會

　　主持人：謝謝董秘書長。我們較后抓緊一點點時間，董秘書長不用下去了，也是在我們邀請直列，我們邀請幾位嘉賓商臺做一個簡短的對話，較后給今天非常精彩的主題演講和思想碰撞結(jié)一個非常漂亮的尾巴，我們較后邀請：山東三威置業(yè)有限公司董事長張輝；頭開的李杰、阿特金斯大中國區(qū)董事李文捷；中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會副秘書長董利；正大中國房地產(chǎn)集團有限公司總裁滕維方；香港集團吳國亮先生。

　　主持人：我們聊的時間稍微短一點，因為一會兒堵車高峰即將到來。我們聊一個公里就結(jié)束。這個問題非常簡單，輪是一個快答，上面那一波嘉賓說的也比較大膽，所以下午也不在談2009年的房價會怎么樣，我們頭先來說一下2010年房價會怎么樣。

　　吳國亮：我是做商業(yè)房地產(chǎn)的，也是做了一段時間了。剛才主持人問的問題，2010年從我的理解，我們國家經(jīng)濟周期至少我個人經(jīng)歷了第三個周期，所以到2010年應(yīng)該是平凡或者下降的階段。

　　主持人：還在周期當(dāng)中會波動。

　　吳國亮：是平緩下降的階段，但是不會下降很多，是一持續(xù)平滑的階段。

　　董利：從我個人角度我希望房價還能再落，或者更多的甚至落到一半以上，因為我也購不起城的房子。從市場的角度，我也希望明年的房價能夠落一些，但是我總體感覺仍然波動之中，我不希望漲，我估計也漲不起來，我覺得跟上午的專家不一樣，經(jīng)濟危機仍然沒有過去，我覺得還需要時間。

　　主持人：波動的過程當(dāng)中，跟上午回答的不太一樣。

　　張輝：我覺得是這樣的，如果政府地價要降，房價就會降。

　　主持人：你覺得地價會降嗎。

　　張輝：我們看到地價沒有降。

　　主持人：行了，我們知道了。

　　滕維方：現(xiàn)在一線大城市需求和城市化進程，我在香港住過幾年，香港很簡單，一平米20萬，現(xiàn)在北京是兩萬，收入也沒有那么大，下一步會有通脹，通脹明年會馬上來，還有一個，大家投資對產(chǎn)業(yè)越是不景氣，現(xiàn)在股票為什么那么火呢，大家都投到股票賺錢，多購一些事務(wù)東西。政府有一把利劍，沒有事會提出討論一下物業(yè)稅，房價漲得過快會拿這個事，但是真正要實現(xiàn)還得幾年。

　　李文捷：從個人角度同意董秘書長，我希望從大眾的角度還是大家購得起房，從未來經(jīng)濟走勢的角度，未來可能是一個通脹的要發(fā)生，現(xiàn)在不妨多購點地，購點房，可以抵御通脹。

　　李杰：我判斷會上漲，上半年五萬億流動性現(xiàn)在非常省，在這種情況下較好的房子購地，這樣可以帶來明年甚至后年的趨勢會大漲。

　　主持人：那邊三個看漲，這邊三個看謹(jǐn)慎。我們較后希望這一輪，希望大家的話語能夠集中，集中在城市綜合體，能夠集中在你們現(xiàn)在考慮較集中的一些問題上，所以我是希望這樣，我們從中間說，由您開始，目前困擾您的問題是什么？你較頭痛的一件事。

　　滕維方：就購不到好房子，現(xiàn)在不是說沒有錢，我們集團也有很有錢的，你說華貿(mào)會賣嗎，不會的，國貿(mào)三期也不賣，尤其是好的住宅，在北京三環(huán)、四環(huán)以內(nèi)，我今天還在找潘石屹呢，問他三里屯怎么樣，他說賣光了。城市化像小城鎮(zhèn)稍微有了錢一定要北京，北京是國際化大趨勢。我們這次看金融危機所有東西都基本掉了，煤炭、資源、股票全部掉了50%以上，房子掉了嗎，沒有掉，除了六環(huán)以外掉了10-20%，較多就是一個成交量，中國人購房子是避免不了的。

　　主持人：較困擾你的問題是購不到合適的好房子，拿不到特別漂亮的地。

　　滕維方：拿不到好地，我們還在購地。

　　主持人：我本來想問下一個嘉賓能不能解決你這個問題，我估計他沒有這個能力解決這個問題，我問下一個嘉賓現(xiàn)在困擾你的問題是什么？

　　張輝：我蓋綜合體的感受，這一個項目時間太長，我們這個項目從拿地、規(guī)劃到建設(shè)已經(jīng)有整整五個年頭，估計全部建完還需要兩到三年，這個時間太長，我建完這一個不會建個。

　　主持人：我不知道你有沒有辦法解決太長的問題，能解決這個問題嗎？

　　李杰：綜合體本身就需要過程，你想做短就做住宅，你想做綜合體就別怕長。

　　主持人：怕長是非常不健康的心里是嗎。

　　李杰：對。

　　主持人：困擾你的問題是什么呢？

　　李杰：我們做綜合體的問題，在過程中跟政府規(guī)劃的矛盾比較大，政府規(guī)劃理念是比較行政的，我們是市場行為，在規(guī)劃的定位上我是根據(jù)隨行就市，根據(jù)需求調(diào)整，但是他的規(guī)劃是剛性的，他是作為一種法規(guī)定下來之后不得突破，所以才出現(xiàn)很多掛著寶馬牌子的奔馳，就這么一個情況。什么意思，SOHO住宅理想，現(xiàn)在還有很多辦公理想LOTO的住宅。

　　主持人：規(guī)劃的問題一定問阿特金斯，這個困擾怎么來看。

　　李文捷：我覺得確確實實，我們跟太多的開發(fā)商合作，有很多事情超出他們能夠控制或者決定的范圍，有很多其他的因素在影響著。比如說時間變長了，從我們角度能做的貢獻，我們盡可能的把我們的設(shè)計方案做好，從這個方面保證他時間能夠有效。

　　主持人：你在跟我們這些經(jīng)營商，項目運營商，開發(fā)企業(yè)打交道的時候較頭痛的事是什么？

　　李文捷：較頭痛的一件事也還好，我覺得中國設(shè)計市場總的來講還不是特別規(guī)范，這是一個過程，這是一個逐漸規(guī)范的過程。我們對這個過程也是非常理解的，希望這個過程能夠盡快的去縮短，希望它能夠逐漸的盡快的規(guī)范起來，也希望好的規(guī)劃設(shè)計本事，確實有伯樂能夠看到。

　　主持人：就是交流起來更方便一點。

　　李文捷：對，現(xiàn)在這種魚龍混雜的狀況還是比較普遍的。

　　主持人：我只好直接的問了，你可以不可以幫我提一個問題，提給吳先生，你覺得較關(guān)注在城市綜合體方面的問題，你比較關(guān)注的一個問題是什么，我從我這個角度提問題都是媒體的問題，我覺得不好，我覺得你關(guān)注的問題更好，比如說付款的問題，你提吧。

　　李文捷：我確實對開發(fā)以及資金鏈條的運作這塊想知道更多，這樣我覺得有助于我們做出更好的方案來。

　　主持人：咱們談點能說的，財務(wù)的事永遠不能公開，當(dāng)然愿意公開我們也不反對，請回答吧。

　　吳國亮：我們較困難是政府規(guī)范的問題對城市綜合體的困擾，其實也是一個的風(fēng)險。因為其他的開發(fā)商通過努力可以控制的，唯獨這個沒有辦法控制。

　　李杰：政府要一個形象，我們要賣市場，我同意政府但是市場上不接受，我們這個非常困難。

　　李文捷：我覺得必須在政府和開發(fā)商之間找一個平衡點。

　　主持人：這個平衡點現(xiàn)在已經(jīng)找到了還是再過幾年能夠找到。

　　李文捷：規(guī)劃本身就是平衡的藝術(shù)。

　　主持人：要找一個好的規(guī)劃公司，你這么說我們就明白了。

　　董利：我們應(yīng)該懷著一個崇敬的心情去做城市綜合體，我們協(xié)會正在抓社區(qū)商業(yè)和開發(fā)規(guī)范，社區(qū)商業(yè)占總商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面積總量占到70%，問題也不少，有一次跟李總一塊吃飯，吃飯當(dāng)中把規(guī)劃給調(diào)了。

　　李杰：你調(diào)了政府沒有調(diào)，現(xiàn)在還在協(xié)調(diào)。我們以科學(xué)發(fā)展觀角度位主，后來說可以商量一下。

　　董利：綜合體的風(fēng)險非常之多，對城市的影響也很大，絕不是一次會議就能討論完成的，我希望單總和中國房地產(chǎn)報，包括我們協(xié)會也會長期關(guān)注的。

　　主持人：以后你用什么樣的心情，在我們整個峰會之后，包括今天進行這么多的碰撞和交流之后，會用什么樣性情對待城市綜合體。

　　張輝：我覺得是責(zé)任，再有是巨大的建筑體量和資金，要建成一百年或者五十年，如果建不好對個人和公司都是巨大的浪費。

　　因為責(zé)任心強，所以要不斷的修改，因為很多商業(yè)業(yè)態(tài)，包括很多功能之間的東西，這個設(shè)計不是一次就完成的，我們都經(jīng)過很多次的探討，像跟城市一直在溝通，這跟住宅產(chǎn)品完全不一樣。

　　滕維方：心情還是人性化，一定要人性化，一定要真了解不同的，我現(xiàn)在看到太多綜合體都是一體化的，都是現(xiàn)代的，像現(xiàn)在金融街弄得那么失敗，你看晚上是黑的。浦東小陸家嘴(600663,股吧)跟政府一起做的，但是很遺憾，培養(yǎng)很多年，你看浦東路那么寬，樓與樓之間去不了，這就是政府主導(dǎo)非常失敗的例子，浦東是非常失敗的極差的規(guī)劃分割，我們也接受了很多教訓(xùn)。因為那時候政府為主導(dǎo)，我們參加一起做的，我們希望是一個不同，比如說我也看到一些人性，比如說白天是下午穿西裝，晚上穿體恤，我們不希望一個綜合體全是現(xiàn)代的，寫字樓酒店中國都一樣，一點要留點舊房子，有烤羊肉串，跟你高端寫字樓挨在一起賣盜版碟，有破爛有反差，不可以全部是現(xiàn)代的，你去CBD感覺一樣，你去金融街完全是一種感覺，你今天晚上去看三里屯都是人，就是破房子，大家喝喝酒很輕松。

　　主持人：我覺得你一定是受了董利先生的影響，此時此刻你這段話傳出去之后，浦東現(xiàn)在正在擴區(qū)，管委會看到希望浦東區(qū)有很多賣羊肉串的人。

　　滕維方：有一部分，警察來抓，這非常有意思，這就是生活，一定要樸實的生活。

　　主持人：趕快鼓掌吧，這就是生活。

　　主持人：李女士可以告訴我們，你覺得什么樣的心情，或者你和運營商希望用一種什么樣心情來做。

　　李文捷：因為城市綜合體其中體現(xiàn)了很多的利益，包括影響因素在里面，所以我覺得這應(yīng)該是多方共同工作的過程，達成共識利益平衡的過程。我們覺得這是成也蕭何，敗也蕭何，一個做得不好的東西，我覺得沒有辦法看了，實在是一個大的敗筆，帶來負面的影響是觸目驚心的，所以責(zé)任是位的。

　　主持人：想象力是位的。

　　李文捷：創(chuàng)造力是給你有附加值的，當(dāng)你達到你的目標(biāo)的渠道，這個都是有必要的，我今天發(fā)言里面講了八點，我覺得任何的城市綜合體成功的就是要按照這些東西來做，反之就會失敗

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