商業(yè)地產(chǎn)策劃顧問公司破解商業(yè)地產(chǎn)定位的困境

1、數(shù)據(jù)來源的可靠性。

　　新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，行業(yè)數(shù)據(jù)的調(diào)查和積累，缺少權(quán)威性和可靠性，調(diào)查方式和分析主體的影響，也具有眾多的偏差。數(shù)據(jù)作為支撐的可靠性和完整性，值得商榷。

2、市場調(diào)研的真實性。

　　在進行市場調(diào)研的設(shè)計或進行數(shù)據(jù)的采集過程中，是否具有符合被調(diào)查實際的調(diào)研設(shè)計，值得商榷。一些商業(yè)調(diào)查機構(gòu)的數(shù)據(jù)是否準確，一些政府公布的數(shù)據(jù)是否具有參考性，值得篩選和慎重。

3、定位調(diào)整的隨意性。

　　由于經(jīng)營的動態(tài)性，后續(xù)運營面臨的經(jīng)濟環(huán)境、消費環(huán)境的變化性，商業(yè)地產(chǎn)定位從投資開始到運營階段，經(jīng)歷種種因素的影響，可能造成定位調(diào)整的變化，定位的隨意性來自定位主體對于定位決策的懷疑，也有受到外力作用或不可抗力作用，導(dǎo)致定位的多次調(diào)整，使得定位近乎隨意。

4、定位工具的單一性。

　　定位工具的單一性主要簡歷在幾個主要的工具模型上如波特五力模型，市場分析模型，7P理論模型，SWOT模型，PEST模型，生命周期模型，共生模型。這些模型有的建立在以數(shù)據(jù)為支撐的基礎(chǔ)上，有的建立在感性認識的分析基礎(chǔ)上，各有有點和不足。

5、定位主體的趨利性。

　　商業(yè)投資是要求利潤的和降低風險的。定位主體具有趨利性的特點。無論參與定位的主體有多少，也無路其角度和思路，方法和工具，總是傾向于利好和利己方面選擇。政府要考慮政績和社會公平，投資商要考慮利潤和投資風險，開發(fā)商要考慮工期和成本與產(chǎn)出利潤，運營商要考慮成本和利潤，經(jīng)營者要考慮成本和利潤等等。

6、定位過程的倉促性。

　　由于專業(yè)能力的缺乏和定位工具的不足，再加上項目的時間要求、資金要求、政府要求、氣候要求等因素，定位過程顯得倉促，準備不夠充分，造成定位過時或錯誤發(fā)生。

7、定位執(zhí)行的變化性。

　　定位執(zhí)行的變化性來自后續(xù)經(jīng)營的空間環(huán)境發(fā)生了變化，或是開發(fā)主體、投資主體發(fā)生了變化。投資主體、開發(fā)主體發(fā)生了變化，對于資金、利潤的要求就發(fā)生變化，導(dǎo)致贏利模式發(fā)生變化，也就導(dǎo)致定位發(fā)生變化。經(jīng)營者在執(zhí)行過程中，如運營、招商、經(jīng)營、服務(wù)、產(chǎn)品等組織和執(zhí)行就發(fā)生變化，導(dǎo)致定位執(zhí)行發(fā)生整體變化。

8、定位導(dǎo)向的模糊性。

　　由于投資者、、運營者之間的配合的脫節(jié)、專業(yè)的脫節(jié)、目標利潤和投資風險的脫節(jié)，對于定位的具體內(nèi)容，缺少準確和準確的表達，形成定位導(dǎo)向的模糊性，只有個大概，整體的形象輪廓是模糊的。比如做商業(yè)MALL，做什么樣的，業(yè)態(tài)組合如何，產(chǎn)品和服務(wù)如何，資金的投入產(chǎn)出如何，經(jīng)營者的產(chǎn)品組合和服務(wù)組合如何，經(jīng)營者的經(jīng)營能力如何，經(jīng)營者的服務(wù)模式和消費者的需求匹配度如何等等細節(jié)性的規(guī)劃沒有。

9、定位后續(xù)的動態(tài)性。
　　
　　后續(xù)運營、經(jīng)營者的對于商業(yè)地產(chǎn)項目的定位的動態(tài)性把握是否能夠持續(xù)經(jīng)營，是否和原來的商業(yè)地產(chǎn)項目定位一致，是否能從空間上和時間上進行定位的延續(xù)和發(fā)展，定位后續(xù)的動態(tài)性把握是否到位和準確，直接影響商業(yè)地產(chǎn)的定位成功與否。

　　政府政績的影響性。城市是發(fā)展少不了政府的引導(dǎo)和服務(wù)，傻瓜也多次的發(fā)展離不開政府的服務(wù)和引導(dǎo)。商業(yè)地產(chǎn)定位離不開政府對于城市規(guī)劃、經(jīng)濟規(guī)劃的影響，在固定的環(huán)境里，特定的政府政策和服務(wù)，直接關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)項目的成活。一些商業(yè)地產(chǎn)項目的失敗，和政府的政績趨向不無關(guān)系。政府的規(guī)劃，直接決定著商業(yè)地產(chǎn)定位的命運。

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