誤區(qū)1：房屋使用率越高越劃算

　　目前，市場上銷售的商品房使用率不等，有的號稱高達(dá)９０％以上，有的卻不足７０％。一般認(rèn)為，使用率越高，公攤面積就越少，相對的單位價格就更低；反之，要么是設(shè)計有問題，要么是開發(fā)商在搗鬼，反正購房者不劃算其實不然。房屋的價值除了套內(nèi)使用面積以外，還與配套的公建、小區(qū)的環(huán)境和服務(wù)設(shè)施等相關(guān)聯(lián)。真正高端的物業(yè)，是不能省略豪華的大堂、會所，即使是走廊也必須設(shè)計得寬一點才夠檔次。公共空間的品質(zhì)的提升一要靠設(shè)計和后期管理，二要以一定的面積和空間作為代價。

　　南方許多樓盤的公共部分做得非常好，但如果用使用率指標(biāo)評定，就很難得到認(rèn)可。北京也有過一些樓盤，為了提升樓盤的居住品質(zhì)，設(shè)計了明亮的電梯廳、寬敞的公用空間等等，但相應(yīng)的分?jǐn)偯娣e加大，戶型使用率降低受到了一些非議。其實這些東西也是為了客戶使用的。一般來說，越是高端的房子，其公攤面積越大，使用率越低。所以，如果購房者僅僅從經(jīng)濟(jì)上是否劃算的角度來考慮使用率的高低，是不全面的。

　　國家現(xiàn)行的政策對住房使用率有一個指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于７０％，多層建筑使用率不得低于７５％。由此可見，國家并沒有把住房使用率的起點定得很高。專業(yè)人士認(rèn)為７０％至８０％的使用率都是比較合理的，使用率應(yīng)該有個合理的限度，并不是越高越好。所以，購房者不應(yīng)盲目追求使用率，當(dāng)超過合理的限度時，一定要注意辨別是以犧牲居住品質(zhì)為代價換來的，還是在設(shè)計上有所突破。

　　誤區(qū)2：使用率高的房屋品質(zhì)差

　　既然房屋使用率不是越高越劃算，是否可以推論使用率高的房屋品質(zhì)一定很差呢？也不一定。有的高使用率是以犧牲居住品質(zhì)為代價換來的，而有的也可以在不影響居住品質(zhì)的前提下，通過設(shè)計上的匠心和新型的建筑材料來達(dá)到。

　　廣渠門橋西北角“富貴園”的板式小高層，８０％的使用率，同時配備３０００平方米五多功能會所，小區(qū)主入口的五酒店式大堂由四季園林透頂大堂、落地鋼化玻璃、高端大理石、裝飾畫、雕塑、造型燈光組成，其性價比很高。其銷售代理公司錦華興業(yè)顧問公司總經(jīng)理黎乃超道出了其中的秘密：除了在戶型設(shè)計上下工夫，樓體設(shè)計時，盡量縮減設(shè)備用房的面積，再加上開發(fā)商進(jìn)行了一定的讓利，地下室面積和樓外面積都沒有公攤，從而降低每戶的公攤面積。

　　誤區(qū)3：套內(nèi)使用面積都能用

　　假設(shè)某套房子建筑面積１００平方米，使用率８５％，套內(nèi)使用面積是８５平方米；如果使用率８０％，套內(nèi)使用面積就只有８０平方米。如果單價相同，表面上看，使用率高的客戶更劃算。但是，如果８０平方米的戶型設(shè)計得當(dāng)，使用上的方便性和有效性超過或等同８５平方米的戶型，那么，超出的５平方米就屬垃圾面積了?？蓜e小看垃圾面積，在公攤面積不變的情況下，它有時高達(dá)十幾二十平方米呢！這些垃圾面積披著高使用率的外衣，靜悄悄地吞噬了您的購房款和物業(yè)費。

　　據(jù)北京市中聯(lián)環(huán)建文建筑設(shè)計所總建筑師江南介紹，垃圾面積經(jīng)常出現(xiàn)在以下幾個地方：

　?。堡K走廊：套內(nèi)設(shè)計不當(dāng)?shù)倪^道，可能會達(dá)５至１０平方米。而且，按現(xiàn)在設(shè)計的過道寬度，除了走路，基本上沒有什么用途。曾有一個樓盤的某套戶型，次臥的面積是７平方米，而到達(dá)該臥室的過道面積達(dá)到了６．４平方米！

　　２進(jìn)深：增加樓型的進(jìn)深是在嚴(yán)格的規(guī)劃控制下有效地增加一個樓盤銷售面積的常用辦法。因為進(jìn)深每增加一米，該戶型面積就會增加大約８－１０平方米并提高使用率。如果增加的面積可以利用，就無可厚非。但一般而言，７０％的可能性增加的是垃圾面積，因為這樣會造成客廳和餐廳面寬和進(jìn)深比例的失調(diào)。

　?。长K陽臺：現(xiàn)在的戶型設(shè)計，每戶大約有面積不小的陽臺。好的設(shè)計將陽臺功能細(xì)分成陽光室、觀景平臺、服務(wù)陽臺等等，不好的設(shè)計中，陽臺是增加進(jìn)深的辦法之一，而且不太引人注意。

　　４衛(wèi)生間：新設(shè)計的樓盤中，大都有兩個以上的衛(wèi)生間，一般次衛(wèi)在４至６平方米之間，主衛(wèi)則不一定，小的６至８平方米，大的達(dá)到了２０平方米。但根據(jù)我們的經(jīng)驗，衛(wèi)生間在３至６平方米之間的好用程度并不與面積成正比，而與設(shè)計的關(guān)系非常大，尤其是管道井、通風(fēng)井、入口開門位置等關(guān)系極大。如果設(shè)計不當(dāng)，這里也會出現(xiàn)幾平方米的垃圾面積。

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