被稱為民間地產(chǎn)評(píng)論員的時(shí)寒冰憤怒地說，“現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為一個(gè)巨大的傳銷場(chǎng)所”，地方政府、開發(fā)商、銀行和中介機(jī)構(gòu)經(jīng)過多層炒作傳導(dǎo)，共同造就了房市的虛假繁榮，而居于這座金字塔底層的購房人，成為較終的接手人和受害者。

　　就拿所謂的房產(chǎn)新政來說，有誰知道它給購房人帶來的優(yōu)惠到底有多大？為什么簡(jiǎn)單的真相總是在有意無意中被掩蓋和夸大？

　　還息算賬看長(zhǎng)期

　　正值2008房產(chǎn)新政出臺(tái)一周年之際，因?yàn)椴糠謨?yōu)惠政策將在2010年末到期，勸導(dǎo)購房人趕搭末班車的聲音不絕于耳，幾乎千篇一律的說法是那么大的優(yōu)惠眼看就要取消了，過了這個(gè)村可就沒了這個(gè)店。
對(duì)此，了解一些真相的湯先生覺得有話要說。
　　
    湯先生是在今年夏天被婚姻逼著走進(jìn)房市的，自知所知甚少，他專門請(qǐng)教了某銀行個(gè)貸部的一位房貸專家。該房貸專家一番講解下來，讓湯先生切實(shí)感受到了房產(chǎn)優(yōu)惠政策的好，以貸款60萬元20年計(jì)，前后節(jié)省的費(fèi)用總額竟達(dá)近20萬元。備受鼓舞的湯先生在一個(gè)月內(nèi)辛苦找好了房子，只是在簽較后的房貸合同時(shí)，細(xì)心的湯先生發(fā)現(xiàn)自己被忽悠了。雖說在這個(gè)時(shí)點(diǎn)購房是否吃了大虧還為時(shí)尚早，但心里咂摸著總不是那個(gè)味兒。

　　請(qǐng)看湯先生被節(jié)省出來的近20萬元是如何算出來的。

　　障眼法：降息利好10.71萬元

　　該房貸專家告訴湯先生，當(dāng)前5年以上的房貸利率為5.94%，處于多年來的較低水平（按：自1997年來，僅高于2002年2月21日～2004年10月29日?qǐng)?zhí)行的5.76％的同檔次利率），再次下降的空間幾乎沒有。在這個(gè)時(shí)候入市“抄底”，可以節(jié)約大筆的利息支出。以貸款60萬元20年為例，可節(jié)省利息10.71萬元。

例：
　　貸款60萬元20年，當(dāng)前利率和房產(chǎn)新政前利率等額本息法還款對(duì)比

　　               利率    月供（元） 總利息額（元）

　　新政前基準(zhǔn)利率 7.20%   4724.10    533782.99

　　當(dāng)前基準(zhǔn)利率   5.94%   4277.84    426682.47

　　差額           1.26%   446.26     107100.52

　　簽約前的一個(gè)偶然機(jī)會(huì)，湯先生看到了本刊2008年第12期刊登的《勿夸大降息對(duì)房貸的利好》一文，才發(fā)現(xiàn)被該房貸專家偷換了概念，把當(dāng)前只能持續(xù)較短時(shí)間的低利率用在了整個(gè)20年的房貸期內(nèi)。實(shí)際上，低利率通道通常不超過3年，房貸利率幾乎每年都會(huì)隨之做出調(diào)整。在長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的貸款期內(nèi)，有低息期必然有高息期，當(dāng)前降息對(duì)貸款時(shí)間較長(zhǎng)的購房人來說是沒有任何意義的，只對(duì)貸款期限很短的購房人有利（如3年以內(nèi)）。

　　更為嚴(yán)重的是，不少人是按照當(dāng)前的利率水平來測(cè)算自己的購房能力，如果在低息期購購的房子正好處在承受能力邊緣，一旦利率反轉(zhuǎn)進(jìn)入上升通道，這部分人就有可能出現(xiàn)斷供現(xiàn)象。要知道，1997年10月23日～1998年3月25日我國的5年以上貸款利率曾高達(dá)10.53%，按表1所示的情況計(jì)算，月供額達(dá)6002.38元，整整每月高出1724.54元！

　　結(jié)論：降息對(duì)較長(zhǎng)貸款年限的購房人無實(shí)際意義，僅對(duì)短貸款年限者有效。

　　移花接木術(shù)：7折利率優(yōu)惠6.97萬元

　　湯先生從該房貸專家那里了解到，根據(jù)2008年底的房產(chǎn)新政，像他這樣購購套普通房的情況，可以享受7折利率的優(yōu)惠，而此前的較低優(yōu)惠利率僅為85折，這又可以節(jié)約一筆不菲的支出。如表2所示，以貸款60萬元20年為例，可節(jié)省利息6.97萬元。

例：
　　貸款60萬元20年，85折和7折優(yōu)惠利率等額本息法還款對(duì)比
 
　　              利率    月供（元） 總利息額（元）

　　7折優(yōu)惠利率  4.158%  3686.03      284646.97

　　85折優(yōu)惠利率 5.05%   3976.33      354318.20

　　差額         0.89%   290.30       69671.23

　　7折優(yōu)惠利率的期限有多長(zhǎng)？各銀行和中介機(jī)構(gòu)都沒有明確說明。不少購房人想當(dāng)然地認(rèn)為，即使房貸基準(zhǔn)利率會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況做出改變，但無論怎么變，只要7折優(yōu)惠利率一日到手，在房貸的全過程必然都是7折，表2所示的計(jì)算方法也做出了如是暗示。

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