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觀察:房價和地價誰綁架了誰 如何破解迷局
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 670 次
焦點房地產(chǎn)網(wǎng) house.focus.cn 2010年07月07日09:03 郎秋紅
近年來吉林省長春市房價和地價輪番上漲,百姓抱怨開發(fā)商心黑,開發(fā)商抱怨政府推高地價,“地價綁架了房價,還是房價綁架了地價”的爭論一直不絕于耳。房價和地價的關(guān)系真是一個解不開的謎團(tuán)嗎?
長春地價近年漲幅驚人
長春市實行土地有償使用制度以來,隨著城市建設(shè)不斷發(fā)展,土地價格也在不斷提高。據(jù)長春市國土資源局統(tǒng)計,自2000年以來長春市地價提升較快,綜合增幅達(dá)到了86%。
從2007年開始,長春地價開始新一輪上漲。2007年末和2008年初,長春居住用地的地價水平和增長速度都達(dá)到了歷史較高水平,且呈現(xiàn)了的需求膨脹。根據(jù)長春市國土資源局近三年長春市招拍掛出讓的經(jīng)營性用地地價的測算,2006年平均地價是782元/平方米,2007年是1274元/平方米,2008年達(dá)到1595元/平方米。
在綜合地價不斷上漲的同時,不同用途的土地價格變化幅度差別明顯。長春市居住用地價格增長較快,商業(yè)用地變化幅度較小;不同區(qū)位土地價格增長的差異性也較強(qiáng),2001年至2003年,核心區(qū)的地價三年內(nèi)增長幅度超過了50%,到了2007年末和2008年初,包括城市邊緣的大部分區(qū)域的經(jīng)營性用地價格均增長一倍以上。
地價上漲的同時,長春地價在房價中所占的比例也不斷攀升:2004年18%,2005年22%,2006年23%,2007年為25%。長春市住房保障和房地產(chǎn)管理局調(diào)查顯示,2004年至2006年,長春商品住房的地價年均上漲20.7%,而房價年均上漲6.9%;2007年1至9月,地價比上年末上漲21%,房價比上年末上漲14%,地價的增速明顯高于房價增速。
地價為何只漲不跌
長春地價為什么能夠如此堅挺?業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,除了長春房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)健,沒有出現(xiàn)大起大落的因素外,還有另外兩大因素使長春地價只漲不跌。
一是地方政府千方百計力挺土地市場。我國實行分稅制后,財政控制了大部分稅收,土地出讓金收入便成為地方財政收入的重要來源?!跋蛲恋匾粘?,向土地要效益”一時成為土地部門的工作。2006年,長春市出讓土地的總價款為74億元,而當(dāng)年當(dāng)?shù)厝趶截斦杖霝?10億元,土地對地方財力的重要性不言而喻。
2008年土地交易出現(xiàn)下降趨勢后,長春市迅速調(diào)整土地政策,采取了劃小土地出讓塊、減少頭付比例、分期付款、改拍賣為掛牌等方式方法,降低土地出讓門檻,力挺土地市場,以保證地價穩(wěn)定?!鞍ń衲攴拷粫陂g高調(diào)請來王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)(王石博客,王石新聞,王石說吧),都是在為土地市場造勢”,一位業(yè)內(nèi)人士分析說。這位人士認(rèn)為,在房地產(chǎn)相關(guān)利益群體中,較不愿意看到地價下降的就是地方政府。而在政府壟斷土地一級市場的前提下,政府寧可少放地,也不愿降價供地。
二是地價確定方式對地價的影響。土地出讓的核心工作之一就是制定土地出讓底價。目前,各地采用的土地出讓價格測算方法主要有三種:基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場法和假設(shè)開發(fā)法。前兩種方法測算土地出讓價格與商品房市場價格不掛鉤,因此采取兩種方法測定的地價比較平穩(wěn);假設(shè)開發(fā)法是按照同一區(qū)域、同一地段商品房現(xiàn)行價格,設(shè)置一定利潤,倒推出土地出讓價格。長春市目前采取的就是假設(shè)開發(fā)法。運(yùn)用此種定價辦法,土地出讓價格與商品房市場價格高度正相關(guān),商品房價格越高,土地價格越高,地方政府從中得到的收益也更多。
長春市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,在確定底價時,該局并不主張設(shè)立高價,而是依據(jù)市場規(guī)律確定合理價格,并力求通過穩(wěn)健的地價水平,保障地產(chǎn)市場繁榮穩(wěn)定。今年年初,長春市國土資源局以每平方米4002元的價格成功出讓了南部新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)(新城博客,新城新聞,新城說吧)一宗土地,該人士認(rèn)為,這個地價水平是符合土地市場實際的,但是也有開發(fā)商及業(yè)內(nèi)人士指出,這個價格是長期運(yùn)作和長期囤地的結(jié)果。
如何破解房價地價迷局
今年春節(jié)過后,長春房地產(chǎn)一改年前的低迷局面,銷售中出現(xiàn)了一個“小陽春”,并且這種勢頭至今仍在保持,房價也一改徘徊不前的局面,開始小幅上漲。今年5月份,長春新建商品房價格漲幅位列全國前五。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計,目前市場在售樓盤已有30%提價,40%取消了已往的優(yōu)惠政策。房價太高,百姓難以承受的呼聲又起,而且,“地價推動房價”的批評之聲十分強(qiáng)烈。某開發(fā)商明確表示,“房地產(chǎn)降價的空間不在開發(fā)商,而在土地稅收?!?
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,是地價推動房價還是房價推動地價,結(jié)論并不重要,重要的是如何能將房價降下來。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上,土地、稅收、信貸、開發(fā)商等都是相關(guān)利益者,在房價高企的現(xiàn)實之下,不能僅要求開發(fā)商降價,而不觸動其他利益環(huán)節(jié),這樣既不現(xiàn)實也沒有多少降價的空間。房價回歸應(yīng)該是整個房地產(chǎn)鏈條上所有環(huán)節(jié)一起降。而占房地產(chǎn)開發(fā)成本大頭的土地價格應(yīng)該率先降下來。地價一降,未來新入市商品房價格成本下降,價格有了下降空間,同時會對市場預(yù)期形成連鎖反應(yīng),粉碎了存量商品房高價預(yù)期,存量房和二手房想不降價都難。
專家認(rèn)為,為了穩(wěn)定土地市場,改變地價居高不下甚至“地王”頻出的局面,國土資源部門應(yīng)當(dāng)積極探索,不斷完善土地出讓制度,引導(dǎo)地方政府以合理價格出讓土地,改變“價高者得”的單一方式,同時也不應(yīng)鼓勵大量采用假設(shè)開發(fā)法測算土地出讓價格,促進(jìn)地價理性回歸。
此外,政府宜考慮適當(dāng)增加地方財政收入的方式方法,減弱地方政府對土地出讓金收入的過度依賴。比如,適當(dāng)縮小國稅征收范圍、擴(kuò)大地稅征收范圍,加大對地方的財政支持力度等,盡快使地方政府從“借地生財”的沖動中解脫出來。聲明:本篇文章、數(shù)據(jù)等內(nèi)容,網(wǎng)站僅以傳播資訊為目的,僅供瀏覽。編輯(吳麗珍)
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