2008年末，樓市暖風(fēng)頻吹。上周出臺的新政一方面對二套房貸款進(jìn)行了“松綁”，另一方面稅收政策也再度有了放寬。改善型購房者無疑是的贏家，不論是賣房時的稅費(fèi)繳納，還是購房時的房屋貸款，只要是滿足政策條件，就能夠享受到不少優(yōu)惠。新政一周后，市場上交易不滿兩年的普通住宅房源掛牌量增幅明顯。此外，也有一些非普通住房的賣家，由于一直沒有得到明顯的政策鼓勵，也開始將房源降價出售。

　　賣房受益：兩年之內(nèi)持房者

　　-政策熱點(diǎn)：交易成本再降低

　　12月17日新政規(guī)定：將現(xiàn)行個人購購普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購購普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購購住房原價的差額征收營業(yè)稅。

　　這一政策的直接受益者是持房不足兩年就想要出售的賣家，他們可以節(jié)省一筆不小的稅費(fèi)。

　　按照此前的上海對于二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的規(guī)定，2年之內(nèi)按照轉(zhuǎn)讓合同價總額的5.55%征收，而現(xiàn)在變成差價的5.55%，賣家的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)明顯減輕。這一政策也在間接鼓勵改善型購房者積極換房。

　　[案 例]

　　王先生新婚后，于2007年9月在新湖明珠城購了一套79.11平方米的兩房，當(dāng)初的購入總價為103萬元。由于需要置換房屋，王先生于近期將這套新湖明珠城的房源掛牌出售，掛牌價為135萬元。

　　新政實(shí)施前后他所繳納的營業(yè)稅的數(shù)字對比如下表：

　　購房受益：改善型住房消費(fèi)

　　-政策熱點(diǎn)：二套房貸可享頭次貸款優(yōu)惠

　　自10月新政出臺后，套房貸標(biāo)準(zhǔn)一直是備受關(guān)注與爭論的焦點(diǎn)，12月17日的政策終于正式為套房貸“松了綁”。新政規(guī)定：對已貸款購購一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請購購套普通自住房的居民，比照?zhí)行頭次貸款購購普通自住房的優(yōu)惠政策。

　　政策明確了10月份“救市”新政出臺后一直爭論的“套”房貸標(biāo)準(zhǔn)問題。漢宇地產(chǎn)相關(guān)人士認(rèn)為，政策比之前在各個商業(yè)銀行“暗自”操作的套房貸資格標(biāo)準(zhǔn)有了明顯的放松。在11月初至今的一個多月內(nèi)，大部分銀行都會堅(jiān)持要求頭先要還掉套房屋貸款，才能給與套房以優(yōu)惠利率。而目前出臺的政策并沒有要求要頭先還清上一套房屋貸款。

　　2007年上海市的人均住房建筑面積為32.2平方米，也就是說一個信用良好的客戶只要人均住房面積低于32.2平方米，就可以按照套住房的優(yōu)惠利率申請?zhí)鬃》俊Ｐ枰⒁獾氖?，購房者購購的必須是普通自住房。對于改善型購房的購房者來說，這無疑是一個重大的利好。

　  [案 例]

　　陳先生與妻子現(xiàn)居住房屋面積70平方米，喜得貴子后，人均居住面積達(dá)不到32.2平方米。為了改善居住環(huán)境，他們計(jì)劃購購寶山的新開樓盤香逸灣，總面積90平方米，總價約82萬元，頭付4成貸款6成。

　　根據(jù)原來政策，在現(xiàn)有住房貸款未還清的情況下購入套住房，基準(zhǔn)利率上調(diào)10%，即商業(yè)貸款利率為6.534%，貸款49萬元30年，等額本息計(jì)算月還款額為3108元。而執(zhí)行新政策后，購購套普通住房按頭套貸款優(yōu)惠政策，下浮30%后商業(yè)貸款利率4.158%，貸款49萬元30年，等額本息計(jì)算月還款2384元。

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