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目前鄭州小區(qū)至少4000個,但業(yè)委會不足200
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 780 次
9月26日上午,鄭州市省匯召開業(yè)主委員會成立大會,遭到開發(fā)商阻撓,雙方發(fā)生大規(guī)模沖突,致使多名業(yè)主受傷(詳見9月27日大河報A16版)。報道刊出后,又有多名讀者反映還有小區(qū)存在開發(fā)商阻撓業(yè)主委員會成立的事。
同一日,鄭州市中建文苑小區(qū)的業(yè)主們收到了管城區(qū)政府對該小區(qū)業(yè)主委員會選舉無效的正式回復……以上事例,再次把人們的目光引向業(yè)主委員會“難產(chǎn)”上來。有房產(chǎn)專業(yè)人士估算,鄭州市的居民小區(qū)至少有4000個,而目前有業(yè)主委員會的不到200個,成立的比例不到5%。記者調(diào)查后得知,導致業(yè)主委員會“難產(chǎn)” 的原因除了開發(fā)商不支持外,還有其他原因。
業(yè)主委員會“難產(chǎn)”幾何?
兩起“難產(chǎn)”事例 缺失委托書業(yè)委會“被撤”
“ 現(xiàn)在我一聽‘業(yè)主委員會’這幾個字就頭大,要是前一段,你給我提我們小區(qū)成立業(yè)委會的事,我能對答如流,可現(xiàn)在我不想提了?!弊蛱焐衔?,在鄭州市中建文苑小區(qū)5號樓的家里,李蘭芬一邊看收到不久的管城區(qū)政府對該小區(qū)業(yè)委會選舉無效的回復,一邊嘆氣說。從提議成立業(yè)委會到被選為業(yè)委會主任,李蘭芬是該小區(qū)成立業(yè)委會的見證人之一。
“以前誰知道業(yè)委會是干什么的?小區(qū)矛盾鬧大了,才知道成立這么個組織可以代表廣大業(yè)主和物業(yè)公司對話。”李蘭芬說,他們所住的小區(qū)共有464戶居民,以小高層為主。建房時,開發(fā)商承諾居民樓里的電梯有自備電源,但居民們2005年入住后發(fā)現(xiàn)不是這回事。小區(qū)多次發(fā)生電梯停電人被困的事。李蘭芬88歲的老母親有一次也被困進去30多時辰,差一點兒出事。另外,小區(qū)還存在水質(zhì)不好、兒童游樂設施下邊不鋪墊子、汽車亂停亂放管理混亂等問題。業(yè)主們就這些問題向物業(yè)公司反映,但遲遲得不到解決。在這種情況下,幾位熱心居民就醞釀成立業(yè)委會,后在管城區(qū)東大街街道辦事處、管城區(qū)房管局的幫助下,成立了頭次業(yè)主大會會議籌備組。
2008年3月30日上午9時,中建文苑小區(qū)頭次業(yè)主大會在小區(qū)居民活動室召開,會上,37名業(yè)主代表選舉產(chǎn)生了頭屆業(yè)委會成員,李蘭芬當選為業(yè)委會主任,另有2人當選為業(yè)委會副主任,8人當選為委員。當日的大會,開發(fā)商代表、街道辦事處及社區(qū)居委會代表、區(qū)房管局代表、東大街派出所代表悉數(shù)出席。
就在李蘭芬他們躊躇滿志欲行使職責時,風云突變。5月7日,社區(qū)居委會主任通知她,因有居民反映李蘭芬欠過幾個月的物業(yè)費,她沒資格當選為業(yè)委會主任。
不久,區(qū)房管局正式通知李蘭芬,除了她的代表資格有異議外,因為參加選舉的37名代表沒有其他業(yè)主委托參加選舉的書面委托書,不符合《鄭州市物業(yè)管理條例》第16條的規(guī)定,程序上違法,因此此次選舉無效。
由于不服管城區(qū)房管局的決定,李蘭芬和一些業(yè)主向管城區(qū)政府提出了行政復議,近日,管城區(qū)政府正式回復:維持管城區(qū)房管局的決定。
“ 既然《鄭州市物業(yè)管理條例》上有明確規(guī)定,業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議應當出具書面委托書,就必須照此執(zhí)行。”昨天,在回答中建文苑小區(qū)頭次業(yè)主大會選舉結(jié)果被否定一事時,管城區(qū)房管局物業(yè)科副科長徐向明斬釘截鐵地回答道。他說,他也參與了中建文苑小區(qū)頭次業(yè)主大會的選舉工作,但具體操作上還是以街道辦事處和社區(qū)居委會的指導為主,他也搞不清楚為什么選舉時,很多業(yè)主沒有出具書面委托書,選舉就進行了。
“問題出來后,我們希望補齊一些手續(xù),然后對中建文苑小區(qū)頭屆業(yè)主大會的選舉結(jié)果予以確認,但房管局不同意這樣做,如果房管局不派人參與業(yè)主大會的具體籌備,街道辦事處不會再主導選舉工作?!惫艹菂^(qū)東大街辦事處副主任朱志強在接受記者采訪時說。
程序不合法業(yè)委會“夭折”
位于鄭州市花園路上的華元大廈小區(qū)業(yè)主委員會的“夭折”是另外一種情形。
該小區(qū)只有40戶居民,2005年入住后一直沒有物業(yè)公司進行管理,開發(fā)商招聘的保安晚上8點準時下班。居民們想成立業(yè)委會,主要也就是想以業(yè)委會的名義選聘物業(yè)公司,更好地服務業(yè)主。2007年11月,業(yè)主們經(jīng)過選舉產(chǎn)生了業(yè)委會,選出1個主任、4個副主任。
王先生全程參與了該小區(qū)業(yè)委會的籌備、選舉工作。他說,本以為選舉完就大功告成了,誰知道,今年3月他們一行人去金水區(qū)房管局備案時,房管局物業(yè)科工作人員告訴他們,他們的選舉程序不合法,因為按照新出臺的《鄭州市物業(yè)管理條例》,必須在房管部門和街道辦事處協(xié)調(diào)下,成立頭次業(yè)主大會會議籌備組,在籌備組主導下進行的選舉才有效,業(yè)主們自行選舉無效。
選舉無效,挫傷了業(yè)主們再次參加選舉的積極性,這以后再沒有人愿意牽頭做這件事,該小區(qū)業(yè)委會何時能成立也成了未知數(shù)。
“本來想著只要成立業(yè)委會,就能解決小區(qū)的很多矛盾,現(xiàn)在看來根本就不是那回事?!弊蛱煜挛纾卩嵵菔猩铣枪^小區(qū)1號樓門前,業(yè)主陳先生對記者說,成立業(yè)主委員會時他較熱心,半夜去找業(yè)主簽名,周末去找業(yè)主登記,他忙得不亦樂乎,從9月初開始,他一直為此事忙著。
但沒多久,他的熱情就降到了冰點。因為他發(fā)現(xiàn),業(yè)委會可能根本就起不了什么作用。該小區(qū)突出的問題是,開發(fā)商沒有按要求及時提供暖氣,沒有按當初的承諾安裝九重安防系統(tǒng),業(yè)主們曾就這些問題向兩級法院起訴,得到法院支持,但開發(fā)商一直沒有解決問題。
“就是業(yè)委會成立了,它什么職權都沒有,能把問題解決嗎?照這樣下去,即便將來成立了業(yè)委會,廣大業(yè)主對它也不會滿意,那成立還有什么意義?”陳先生說,他和幾位當初很熱心業(yè)委會的業(yè)主一溝通,大家都覺得是這個理兒,這猶如一盆冷水潑下,再沒人提成立業(yè)委會的事了。
三種“難產(chǎn)”因由
矛盾不突出無人挑“大梁”
據(jù)鄭州市房管局物業(yè)處工作人員趙景堂估算,鄭州市的居民小區(qū)至少有4000個,而目前有業(yè)主委員會的不到200個,成立的比例不到5%。
“監(jiān)督物業(yè)公司服務、分配小區(qū)的公共收益、籌劃維修資金的使用……這些工作都需要業(yè)委會來做,在一個小區(qū)中,如果少了這個‘較高權力機構(gòu)’,許多矛盾便無從解決。所以說,業(yè)委會不是有沒有都行,而是根本少不了?!痹谛煜蛎骺磥恚绻麡I(yè)委會長期缺失,以后帶來的矛盾會越來越多,甚至危及社會穩(wěn)定。那么,為什么有那么多小區(qū)沒有業(yè)主委員會呢?
徐向明分析說,頭先是因為一些小區(qū)的矛盾不突出,沒有成立業(yè)委會的迫切要求,無人挑頭,業(yè)委會成立自然無從談起?,F(xiàn)在迫切想成立業(yè)委會的小區(qū)往往是矛盾非常突出的小區(qū),這些小區(qū)的業(yè)主和物業(yè)公司、開發(fā)商有矛盾,業(yè)主之間有矛盾,多種矛盾糾纏在一起自然增加了業(yè)委會成立的難度。
開發(fā)商阻撓業(yè)主“干瞪眼”
金水區(qū)房管局副局長周琰偉認為,開發(fā)商不支持、不配合,甚至阻撓,是業(yè)委會難以成立的一個主要原因,像省匯就是一個典型的例子。按照《鄭州市物業(yè)管理條例》規(guī)定,業(yè)委會籌備組工作所需經(jīng)費由開發(fā)商承擔,業(yè)主的資料也由開發(fā)商向籌備組提供,但不少開發(fā)商卻不愿意承擔此義務。
不熟悉政策業(yè)主“走彎路”
徐向明說,還有一個更突出的問題擺在面前,那就是由于對政策不了解、不熟悉,出現(xiàn)技術性失誤造成業(yè)主委員會無法成立,這種現(xiàn)象越來越多,像中建文苑小區(qū)就是個很典型的例子:選舉程序違法。
他說,一些小區(qū)籌備時,有些居民非常熱心,也想進入業(yè)主委員會工作,但后來發(fā)現(xiàn)他們欠繳過物業(yè)費,而《鄭州市物業(yè)管理條例》第25條明確規(guī)定,有拒不繳納物業(yè)服務費等不履行業(yè)主義務行為的,其業(yè)委會成員資格要被終止?!斑@個政策沒吃透,籌備工作就會走彎路。”
還有一種情況是兒子購的房,老父親在那里住,父親很熱心業(yè)委會的工作,但他不是業(yè)主,按照《鄭州市頭次業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會備案工作程序》規(guī)定,業(yè)委會候選人必須是本小區(qū)的常住業(yè)主(即經(jīng)常住在該小區(qū)的房屋產(chǎn)權所有人)。
還有些小區(qū)很想成立業(yè)主委員會,但想拋開房管局、街道辦事處和居民委員會自己搞,這是和政策相違背的。
幾條“助產(chǎn)”建議
業(yè)主要做主政策要完善
“業(yè)委會成立時,頗多曲折,甚至胎死腹中,我認為也同一些政策設計得不有關?!敝熘緩娬f,前幾天,居委會人員在濱河花園小區(qū)張貼成立業(yè)委會的公告時,一業(yè)主對上邊寫的“拒交物業(yè)費者不能進業(yè)委會”內(nèi)容有異議,一把把公告撕了下來。實際上,對于業(yè)主拒交物業(yè)費,這里邊的原因很復雜,有些錯誤明顯是在物業(yè)方。很多情況下,熱心成立業(yè)委會的業(yè)主可能正是對物業(yè)意見的人,把他們拒之門外,就會失去一些業(yè)主的支持,這對業(yè)委會的選舉是不利的。
河南財經(jīng)學院工程管理系教授劉社認為,現(xiàn)在開發(fā)商阻撓業(yè)主委員會成立的事頻繁發(fā)生,一個很重要的原因,就是政策上沒有對開發(fā)商進行約束,政府應當出臺相關政策,如果開發(fā)商不向業(yè)委會籌備組提供經(jīng)費、不提供業(yè)主資料等,職能部門可采取行政措施,降低開發(fā)商的資質(zhì)、不給予年審,甚至處罰。
劉社還建議,對業(yè)主委員會成員的報酬應給予明確化,就像社區(qū)居委會成員一樣,報酬可以從小區(qū)收益或物業(yè)費中按一定比例計提,有了一定的報
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