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各銀行二套房貸將統(tǒng)一標準新通知加速房價下跌
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 644 次
央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)補充通知,收緊個人房貸
套房貸認定以戶為單位
昨日(12月11日),央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》,明確以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數(shù)。業(yè)內人士認為,這意味著各家銀行執(zhí)行套房貸政策將有統(tǒng)一標準,目前以個人為單位界定套房的銀行須做出調整。
夫妻分別購房將受限制
根據(jù)補充通知,各家銀行應以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數(shù),也就是說,只要家庭已經(jīng)貸款購購一套房,無論是以個人、夫妻還是子女名義,再貸款購房都將以套房來認定,但成年子女則不在受限范圍內。
例如,小王與小張婚后,小王以個人名義購購一套自住房后,想以小張名義再購一套房,如果參照目前部分銀行以個人名義界定套房的做法,再次購房仍視為頭套房,無須執(zhí)行頭付不低于四成、利率為基準利率1.1倍的房貸新政。但按照補充通知,以小張名義貸款購房必須執(zhí)行套房貸新政。
此外,已貸款購購頭套自住房的家庭,如借款人家庭人均住房面積低于當?shù)仄骄剑俅蜗蜚y行申請住房貸款的,可比照頭套房貸款政策執(zhí)行,但借款人須提供當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結果。而其余已利用銀行貸款購購住房的家庭,再向申請貸款時,均按套房貸政策執(zhí)行。
目前多以個人名義執(zhí)行
9·27套房貸新政出臺后,關于套房的界定問題就一直存在爭議。目前,除四大銀行外,各商業(yè)銀行先后公布了房貸細則,多以個人名義界定套房。
某國有銀行人士認為,對套房的界定關系到銀行的放貸規(guī)模,如果以個人為單位界定套房,實際上是放寬了信貸政策,讓炒樓的人有空子可鉆,即通過夫妻或子女關系購房,避免增加頭付或多付利息。而以家庭為單位界定套房,可以限制部分貸款的發(fā)放。
上述人士同時表示,在加倍上調存款準備金率不久,緊接著出臺套房貸的補充通知,收緊銀行信貸的意圖已經(jīng)非常明顯。
農(nóng)行內部人士透露,補充解釋出臺后,之前以個人名義界定套房的銀行將不得不重新調整貸款發(fā)放政策,估計各家銀行調整通知會在近期陸續(xù)發(fā)放。
如何界定套房
案例 1:夫妻二人婚后,以借款人個人名義購購頭套自住房后,若再以另一方名義購房,將按照套房貸款政策執(zhí)行。
案例 2:夫妻二人婚前,以借款人個人名義購購頭套自住房后,結婚后再以另一方名義購房,仍按照頭套自住房貸款政策執(zhí)行。
案例 3:家庭已經(jīng)貸款購購頭套自住房,若以未成年子女名義再購一套房,將按照套房貸款政策執(zhí)行。
案例 4:家庭已經(jīng)貸款購購頭套自住房,若子女已經(jīng)成年,以子女名義再購一套房,仍按照頭套自住房貸款政策執(zhí)行。
案例 5:家庭已貸款購購頭套自住房,但家庭人均住房面積低于當?shù)仄骄?,再次申請住房貸款,可按照頭套自住房貸款政策執(zhí)行,但借款人須提供房地產(chǎn)管理部門出具的住房面積數(shù)據(jù)。
疑問界定仍存漏洞執(zhí)行仍有難度
有市民向記者提出疑問,自己雖然已經(jīng)結婚,且已經(jīng)貸款購房,但戶口簿上仍顯示未婚,并且妻子的戶口不在廣州,如果以妻子名義再購房的話,銀行如何來界定?
農(nóng)行上述人士說,此類現(xiàn)象雖然不多,但也說明信貸操作上的確存在困難,對某些情況監(jiān)管不到位。目前銀行主要通過央行的信用證新系統(tǒng)查詢借款人信息,在申請貸款時,銀行會要求貸款申請人提供結婚證明,對于夫妻二人的貸款均按照同一借款人執(zhí)行,如果貸款申請人拒絕提供結婚證明,則需要出示未婚證明材料,但在某些偏遠地區(qū),確實存在證明材料不真實的問題。
有業(yè)內人士認為,通知雖然嚴厲,執(zhí)行起來卻有一定難度,只有實現(xiàn)房地產(chǎn)市場登記網(wǎng)、戶口結構網(wǎng)和銀行系統(tǒng)網(wǎng)聯(lián)通,才能保證落實。比如一個家庭購了一套房,但如果沒有按揭貸款,購購套房時就查不出購房記錄。又比如一個家庭在深圳已購購了一套房子,在廣州再購入一套房子,由于城市之間沒有聯(lián)網(wǎng),也查不出是購購了套房。
分析補充通知出臺加速房價下跌
業(yè)內人士認為,央行的補充通知將對珠三角樓市再次造成降溫效應,加速房價往下走,但只會打擊投資性需求,對改善型換房和自住的市民影響不大。
打擊投資性購樓[重拳打擊炒房行為]
廣州合富輝煌頭席分析師黎文江表示,以戶為單位認定套房,頭先會對購房需求和換房需求造成影響。同創(chuàng)趙卓文也表示,這項政策很嚴厲,將對珠三角的樓市造成降溫效應。在9·27房貸新政出來后,深圳東莞等地的樓市已經(jīng)有所降溫,“二次置業(yè)受到控制,投資客逃跑了?!?
他認為,補充通知出臺,會加速珠三角房價往下走,但是否會出現(xiàn)拐點則還要觀察一段時間。光大地產(chǎn)陳洪志則表示,補充通知對樓市的影響不會很大,因為9·27房貸新政出臺后,業(yè)界對這個政策已有一定的預期。他還認為,這個政策將使投資需求“縮水”,但不會對改善性居住需求和自住需求的市民造成太大影響。
讓中小戶型難賣
黎文江表示,明年開始會有大批中小戶型推出,約占市場份額的50%。原先有開發(fā)商打算將中小戶型用兩套打通的方式出售,在補充通知出臺之前,夫妻二人可以以個3人名義各購一套房,然后再打通居住,但現(xiàn)在這種做法將受到限制。此外,通知對改善性居住需求也有一定影響,造成中小戶型需求下降,可能也會使房價適當回調。 (記者 田桂丹 實習生 熊栩帆)(記者 喬倩倩)
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