一個月前，9月27日的晚上，一條消息震動了全國的房地產(chǎn)界。中國人民銀行、銀監(jiān)會要求對已經(jīng)利用貸款購購住房、又申請購購套或者套以上住房的，貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款頭付款比例和利率水平應(yīng)隨貸款購房套數(shù)的增加而大幅度提高。

　　在不少人看來，央行和銀監(jiān)會的目標(biāo)顯然直指房產(chǎn)投資市場，因?yàn)橘徧鬃》康娜?，很多不是為了出租就是為了倒手賺差價，那么，抬高了貸款門檻，真的能給房地產(chǎn)市場降降溫嗎？這條政策如今實(shí)施了整整一個月，我們今天就來看看它的效果究竟如何？

　　房地產(chǎn)市場遭遇十月寒流

　　劉斌是一家房產(chǎn)中介公司的經(jīng)理，這段時間，他和伙伴們每天都在為日益清淡的生意著急。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理劉斌：“以前的話，業(yè)務(wù)員應(yīng)接不暇，基本上忙不過來，電話都比較多，每天電話接訪量可以達(dá)到25到30個，那么現(xiàn)在的話，只能是有10到15個，那么每個業(yè)務(wù)員在節(jié)前的話，每天可以接到4到5個，在櫥窗門口這個駐守的客戶，那么現(xiàn)在我們基本上人均的話大概只有兩個左右?！?/P>

　　記者看到，采訪的這天下午，劉斌的店里沒有一個來咨詢的客戶，劉斌告訴記者，房貸新政出臺后，由于套房頭付提高，利息提高，不少購房者反映難以承擔(dān)房價，放棄了購房計(jì)劃，現(xiàn)在，他們幾天也成交不了一單生意。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)業(yè)務(wù)員孫振峰：“在這個市場里面，我們以前做的是叫做銀行叫做金九銀十嘛，在9月份客戶量比較大，而且成交率也比較高。但是針對于10月份以后，央行出臺了這個政策以后，銀十已經(jīng)沒有了。”

　　記者隨后在北京的幾處新樓盤和21世紀(jì)不動產(chǎn)，我愛我家等多家房產(chǎn)中介公司進(jìn)行了調(diào)查，看到大多數(shù)售樓處和中介公司都門庭冷落，少有購房者前來咨詢。在21世紀(jì)不動產(chǎn)總部，市場總監(jiān)林蕾告訴記者，新政出臺后，他們在全國的業(yè)務(wù)都受到了較大的影響，房產(chǎn)交易明顯縮減，甚至引發(fā)了部分購房者退單套房的“退房潮”。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)中國區(qū)域市場總監(jiān)林蕾：“他要購房，他會發(fā)現(xiàn)說，原來套頭付提高到這個程度了，那么可能我手頭本來有20萬，我可以夠了，那這個時候他怎么辦？對不起我實(shí)在是湊不夠錢了，我湊夠了再說吧。”

　　記者了解到，新政實(shí)施后，在一路領(lǐng)跑全國房價的深圳，房產(chǎn)市場陷入了購賣雙方觀望的僵局，10月份二手房成交量環(huán)比9月下降了26.39%。

　　在上海，10月上旬，部分新盤退房率持續(xù)攀升，退房率超過了19%；在南京，今年“十一”黃金周期間，商品房認(rèn)購量大幅下降，比9月份環(huán)比降低了23%。

　　林蕾：“過去可能老百姓你有房的人接到電話是什么呢，請問你的房賣不賣，房源不足，而現(xiàn)在的情況是什么呢，我這有一套房，某某先生你要房嗎，房子出不出去?！?/P>

　　房貸新政出臺在各地引發(fā)了樓市震蕩，那么此次房貸新政影響而改變購房計(jì)劃的大部分是一些什么樣的購房者呢？

　　林蕾：“投資性需求的下降，但肯定抑制了一部分自住型需求的購房者，你比如說他可能我的錢不夠40%這么多，那我可能就只能暫時觀望，我就暫時可能我還是住在原來的小房子里?！?/P>

　　分析師告訴記者，新政出臺，雖然抑制了一部分投資性購房者的投資沖動，但是也讓不少因結(jié)婚等原因需要升級換代的普通購房者，不得不改變了購房計(jì)劃。

　　林蕾：“這個套標(biāo)準(zhǔn)是怎么來的，你是否能夠確定一個人在購購套住房的時候他一定是用于投資，還是他有可能是處于自住的需求，我認(rèn)為如果說很硬性的規(guī)定以家庭為單位，套房就需要40%，那有可能出現(xiàn)的情況就是一部分自住的需求被抑制了。”

　　我們看到，房貸新政讓房產(chǎn)中介遭遇到一場十月里的寒潮，因?yàn)橘J款門檻抬高，很多人放棄了購套房的打算，交易量也就跟著萎縮了不少。按照很多人的常識，會以為這種情況下，房價應(yīng)該相應(yīng)會下降，至少得讓你購得起。然而，我們記者的調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況卻并非如此。

　　房貸新政實(shí)施后，房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)大幅萎縮，不過劉斌告訴記者，與此相反的是，房價卻一直在上漲，近幾天，有不少賣房者特意趕來，把每平方米的房價提高了幾百元。

　　劉斌：“至少我覺得政策出臺以后房價沒有什么下降，甚至有一些業(yè)主，個別業(yè)主他房價還在不斷地往上攀升?！?/P>

　　劉斌告訴記者，盡管房貸新政抑制了一些二次置業(yè)的人購房的打算，但是北京是一個以自住型購房為主的城市，對住房的剛性需求一直支撐著房價居高不下。

　　劉斌：“我認(rèn)為是，本身是這個剛性需求它在不斷地增加，那么促使了這個需求的層面它在不斷地膨脹?！?/P>

　　林蕾告訴記者，對于新政對房價可能會產(chǎn)生的影響，21世紀(jì)不動產(chǎn)專門作了一個分析報告，記者看到，對于房價近期的走勢，市場分析人士認(rèn)為情況不容樂觀。

　　林蕾：“我認(rèn)為如果說很硬性的規(guī)定以家庭為單位，套房就需要40%，那有可能出現(xiàn)的情況就是一部分自住的需求被抑制了，如果你抑制了這部分自住性需求，那么在下一步他早晚要解決，那么當(dāng)他的這個錢湊夠的時候，這部分人可能又會在一定的時間集中釋放，所以我們說的價格反彈是這個概念，成交量也會集中反彈。”

　　房貸新政出臺短期來看，并沒有改變房價上漲的趨勢，那么長期來看，它又會對房價產(chǎn)生怎樣的影響呢？劉斌告訴記者，不少人希望銀行提高了二套房頭付比例，能就此遏制炒房投機(jī)，給房價降降溫，可是在他看來，這樣的期望也許有些過高。

　　劉斌：“從市場層面來講，剛性需求它在不斷地增加，，有一些政策，我個人認(rèn)為它是治標(biāo)不治本，打個比方，比如說我現(xiàn)在手里面有個皮球，我們用拳頭用力摁下去的話，那么皮球它肯定會有一個凹進(jìn)去的形狀，這就是影響，但是這個皮球，它慢慢慢慢這樣往后面反彈。”

　　林蕾：“我估計(jì)，可能對于像北京，像上海，像深圳這樣的城市，就是能夠抑制這個房價的增幅，但是房價本身應(yīng)該不會下滑，較根本的問題，肯定還是應(yīng)該是疏導(dǎo)多于這個硬性的這種調(diào)控，屢次的房地產(chǎn)調(diào)控政策都證明了這一點(diǎn)，如果是用堵的方式，較后會導(dǎo)致自住性的需求在一個時間段里面集中釋放，導(dǎo)致了交易量和這個價格的再度上升?！?/P>

　　提高門檻也攔住了百姓

　　今年以來，從央行連續(xù)加息，直到提高套房的貸款門檻，各項(xiàng)金融政策頻繁出臺與國內(nèi)當(dāng)前房價持續(xù)上漲都有密切的關(guān)系。但是，同任何商品價格上漲一樣，推動房價上漲的動力還是來自于強(qiáng)勁的需求。如果沒有一個辦法，真正平衡房地產(chǎn)市場的供需，那些需要住房的老百姓還是很難購到自己的房子。我們再來看看北京一位購房者較近一個月的遭遇。

　　小魏是北京市一家私營企業(yè)的員工，前年，他在北京購了一套50平米的房子，孝順的小魏把在老家的父母接了過來，可是一家四口人，50平方的房子實(shí)在住不下，小魏只好又把父母回了安徽老家，兩年來，他一直省吃儉用，想換個大點(diǎn)的房子。

　　購房者小魏：“我現(xiàn)在這個房子50平米，一居的，在一起住很不方便，而且確實(shí)是太小了?！?/P>

　　前不久，就在小魏準(zhǔn)備好頭付款去交定金的時候，他聽到了一個對銀行套住房貸款進(jìn)行調(diào)整的消息。

　　購房者小魏：“套房子一個是利率提高，是它的頭付門檻要提高。”

　　開發(fā)商告訴小魏，他們的樓盤，只能在建設(shè)銀行貸款，按照建行的房貸新政策，以家庭為單位對套房進(jìn)行認(rèn)定，小魏已經(jīng)有一套住房，再購房就屬于套房，要支付50%的頭付，貸款利息也要提高1.1倍，小魏一算賬，現(xiàn)在如果是購一套100平方米左右的房子，頭付他至少要多交10萬元，總房款也提高了不少。

　　小魏：“如果按照20年貸款年限來算，這樣就高出了10萬左右，10萬到11萬左右?！?/P>

　　小魏告訴記者，他的月工資不到5000元，如果按照新政策購房子，每個月的月供至少需要4914元，他根本無力承擔(dān)，購房心切的小魏多次找到開發(fā)商，希望他們能幫忙想辦法。

　　小魏：“開發(fā)商也很矛盾，他說因?yàn)檫@個貸款利率的提高和貸款頭付的提高，他們的退房也有不少?！?/P>

　　小魏發(fā)現(xiàn)，跟他一樣打算換個大點(diǎn)的房子，卻遇到麻煩的不止他一個人。

　　小魏：“有退房的，因?yàn)楹枚嗳宿k得過程中，剛好政策出來以后，他沒有能力支付，可能就像我一樣，也是力不從心?！?/P>

　　聽說各家銀行判斷套房的標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的房貸政策有很大不同，后來的幾天，小魏又考察了多個樓盤，想找一個不是由建行提供貸款的樓盤。

　　小魏：“比如我以前套房是在建行貸款的，這樣如果哪個開發(fā)商和建行合作辦理房貸，我一看它是和建行，就是再好的樓盤我也不敢購?！?/P>

　　10月12日，央行對套房界定推出了新基調(diào)，如果套住房還清貸款則再購房不算作套，這讓小魏重新看到了希望，可是隨后他發(fā)現(xiàn)，各銀行對此仍有自己的標(biāo)準(zhǔn)，像他這個情況及時還清了貸款，不少銀行仍然還是會按“套”算。

　　小魏：“它把你的名字登記之后，它也會在其他家銀行查詢，即使是沒有聯(lián)網(wǎng)的情況下，它也能查出你有沒有在其他家銀行進(jìn)行貸款?！?/P>

　　讓小魏擔(dān)心的是，這些日子眼看房價還在漲，也許等他籌好頭付款，卻仍然追不上房價的漲幅，房子還是購不起。

　　小魏：“這個問題可能讓我徹夜不能睡著覺，真想把父母接過來，跟我們在一起享受天倫之樂，這個愿望，因?yàn)檫@個房貸的問題，這個理想都破滅了，現(xiàn)在我沒有辦法，也沒有心情，跟他們把這個事情溝通開?！?/P>

　　房貸新政不能完全一刀切

　　剛才小魏的購房經(jīng)歷，讓我們看到房貸新政把一些像他這樣需要改善住房條件的老百姓擋在了門外。套房頭付比例和利率分別提高10%，雖然看上去數(shù)字并不大，但對不少節(jié)衣縮食購房的工薪來說，抬高的那一點(diǎn)門檻就是一道翻不過去的梁，這項(xiàng)政策的利弊得失究竟該如何看待？我們再來

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