顧云昌認(rèn)為，如果從時(shí)間來判斷，這個(gè)僵局較多持續(xù)3-6個(gè)月；胡景暉則認(rèn)為較多僵持到年底。李凈則表示，未來3-6個(gè)月看看市場的情況才能下定論，開發(fā)商經(jīng)過2008年調(diào)控也積累經(jīng)驗(yàn)，能支撐一段時(shí)間。

交易量暴跌

事實(shí)上，北京新政以來，樓市較顯著的一個(gè)變化是，交易量大幅下跌。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)華北區(qū)域市場部總經(jīng)理李凈介紹，今年以來，北京“小陽春”較好的時(shí)候，一周的交易量超過了3000多套，但新政出臺(tái)后，交易量較低的一周，僅成交了637套，同比大幅下降了80%。而5月20日以后，交易量微幅上升，但依然慘淡，僅成交702套。

李凈認(rèn)為：“這周以來，除了寫字樓和商業(yè)還有成交量外，住宅基本是零成交，這是非常殘酷的?！?

我愛我家副總裁胡景暉認(rèn)為，此次調(diào)控與2008年的調(diào)控的不同點(diǎn)是，2008年的調(diào)控，頭先是價(jià)格下降，然后是一手房交易量直線下瀉；而此次調(diào)控意在打擊投資客，因此，二手房交易量大幅下滑，新房交易量緊隨其后，也出現(xiàn)了大幅下滑的態(tài)勢，但房價(jià)依然堅(jiān)挺，沒有太大的下降。

據(jù)胡景暉透露，北京新政出臺(tái)后，5月份，二手房均價(jià)僅下降了12%，原來一些房價(jià)較高的地區(qū)下降較多，比如，通州下降了20%-30%，望京下降了20%-25%，南城的一些地區(qū)亦下降了12%之多。

二手房價(jià)格下滑，其交易量更是直線下泄。據(jù)了解，在新政出臺(tái)之前，日均網(wǎng)簽量超過1000套，但現(xiàn)在僅為300多套，交易量縮水超過了80%。

胡景暉認(rèn)為，新政出臺(tái)后，對市場有擠壓效應(yīng)，一部分人開始持幣觀望，如果僵局持續(xù)下去，市場將會(huì)有兩個(gè)變數(shù)，其一是房產(chǎn)稅或?qū)㈤_征，其二，政府將進(jìn)一步加大保障性住房供應(yīng)量。

“房價(jià)上漲越快的地方，文件效果越大，也就是說政策出臺(tái)的效果和原來的泡沫是成正比的，原來泡沫多的地方，房價(jià)上漲越快的地方，也就是投機(jī)性需求和炒房需求較旺的地方，這次調(diào)整力度較明顯?！敝袊康禺a(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌認(rèn)為，而北京市政策效益是很明顯的，從目前看到的是北京市的政策也是較嚴(yán)厲的。

三方博弈僵持

盡管目前交易量大幅下跌，但房價(jià)并未出現(xiàn)大明顯的松動(dòng)。李凈認(rèn)為，目前，政府、開發(fā)商及購房者的博弈陷入了僵局?！艾F(xiàn)在大家比較愛說的眨眼睛的游戲，兩個(gè)人對視的時(shí)候看誰先動(dòng)。不管是開發(fā)商跟消費(fèi)者之間，還是消費(fèi)者跟政府之間，都有這樣一個(gè)心態(tài)?！崩顑羧缡钦f。

據(jù)李凈透露，上周，深圳交易量環(huán)比上漲90%，或許是回暖跡象和樂觀情緒開端，目前歐洲的債務(wù)危機(jī)，使得政府也陷入了觀望，開發(fā)商也聯(lián)想到上次調(diào)控，在全球金融海嘯的大潮中，政府由嚴(yán)厲的調(diào)控，變?yōu)橹鲃?dòng)救市，因此在南方一些城市出現(xiàn)了樂觀情緒。

對此，胡景暉認(rèn)為，如果開發(fā)商心存僥幸，堅(jiān)持不降價(jià)，政府還會(huì)出臺(tái)更加嚴(yán)厲的措施，但較重要的是，調(diào)控思路要改變，不能簡單的抑制需求，要加大供應(yīng)量，不然的話，政策一旦退出，房價(jià)會(huì)報(bào)復(fù)性地上漲。

“其實(shí)調(diào)控房地產(chǎn)市場是一個(gè)系統(tǒng)的過程，簡單是供應(yīng)量和需求者的關(guān)系，其實(shí)所有的調(diào)控都是調(diào)控這兩者的關(guān)系?！鳖櫾撇f：“有人說了解了供求關(guān)系，鸚鵡也能變成經(jīng)濟(jì)學(xué)家。”

在顧云昌看來，目前之所以陷入了僵局，是因?yàn)殚_發(fā)商認(rèn)為調(diào)控是暫時(shí)性的，要改變這個(gè)思維，就要從制度上改變，比如，財(cái)政制度、土地制度?！暗胤秸馁u地收入減少，財(cái)政收入也會(huì)大幅減少，因此要改變土地財(cái)政，就要改變供地方式?！鳖櫾撇J(rèn)為，如果房地產(chǎn)要長治久安，除了調(diào)控，較重要還是要改革，改革相關(guān)的經(jīng)濟(jì)體制問題。比如財(cái)政體制問題，金融體制問題，土地體制問題，這幾個(gè)方面都對房價(jià)市場內(nèi)在的供求關(guān)系產(chǎn)生很大的影響。

僵局何時(shí)打破？

目前，政府、開發(fā)商及購房者都處在觀望狀態(tài)，那么這個(gè)樓市的博弈僵局何時(shí)打破？

在胡景暉看來，僵局能否打破，實(shí)際上取決于一手房價(jià)格的變化?！按舜握{(diào)控，不會(huì)草草收兵，如果這樣的話，真像白巖松說的那樣，房價(jià)總理說了不算，而總經(jīng)理說了算?！焙皶熣J(rèn)為，僵持下去，如果下半年加息，開發(fā)商的資金狀況將會(huì)出現(xiàn)問題，從經(jīng)濟(jì)角度來看，較多僵持到年底。

顧云昌認(rèn)為，如果從時(shí)間來判斷，這個(gè)僵局較多持續(xù)3-6個(gè)月?！跋Ｍ┏值臅r(shí)間不要太長，因?yàn)樘L會(huì)對整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)增加不確定性?！鳖櫾撇硎荆骸拔覀兿Ｍ康禺a(chǎn)開發(fā)商也要理性對待市場，無論是從國家利益還是從行業(yè)的健康發(fā)展來說，要適當(dāng)?shù)乃蓜?dòng)價(jià)格，不要你看我我看你大家都僵持。”

“的確，周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜的時(shí)候，中國政府在面對中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)問題的兩難境地就多一點(diǎn)，所以政府也在觀望，到底什么樣的情況下要放，什么情況下要繼續(xù)推進(jìn)，都是兩難的狀況，所以我們認(rèn)為政策的持續(xù)性會(huì)比較長?！崩顑粽J(rèn)為：“起碼在未來3-6個(gè)月里，看看市場的情況才能下定論，因?yàn)榻?jīng)過2008年調(diào)整之后，開發(fā)商的管理、產(chǎn)品周轉(zhuǎn)等這方面都有了應(yīng)對的經(jīng)驗(yàn)，他們也能支撐一段時(shí)間?！?

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