顧云昌認(rèn)為，如果從時(shí)間來(lái)判斷，這個(gè)僵局較多持續(xù)3-6個(gè)月；胡景暉則認(rèn)為較多僵持到年底。李凈則表示，未來(lái)3-6個(gè)月看看市場(chǎng)的情況才能下定論，開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)2008年調(diào)控也積累經(jīng)驗(yàn)，能支撐一段時(shí)間。

交易量暴跌

事實(shí)上，北京新政以來(lái)，樓市較顯著的一個(gè)變化是，交易量大幅下跌。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)華北區(qū)域市場(chǎng)部總經(jīng)理李凈介紹，今年以來(lái)，北京“小陽(yáng)春”較好的時(shí)候，一周的交易量超過(guò)了3000多套，但新政出臺(tái)后，交易量較低的一周，僅成交了637套，同比大幅下降了80%。而5月20日以后，交易量微幅上升，但依然慘淡，僅成交702套。

李凈認(rèn)為：“這周以來(lái)，除了寫(xiě)字樓和商業(yè)還有成交量外，住宅基本是零成交，這是非常殘酷的。”

我愛(ài)我家副總裁胡景暉認(rèn)為，此次調(diào)控與2008年的調(diào)控的不同點(diǎn)是，2008年的調(diào)控，頭先是價(jià)格下降，然后是一手房交易量直線下瀉；而此次調(diào)控意在打擊投資客，因此，二手房交易量大幅下滑，新房交易量緊隨其后，也出現(xiàn)了大幅下滑的態(tài)勢(shì)，但房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，沒(méi)有太大的下降。

據(jù)胡景暉透露，北京新政出臺(tái)后，5月份，二手房均價(jià)僅下降了12%，原來(lái)一些房?jī)r(jià)較高的地區(qū)下降較多，比如，通州下降了20%-30%，望京下降了20%-25%，南城的一些地區(qū)亦下降了12%之多。

二手房?jī)r(jià)格下滑，其交易量更是直線下泄。據(jù)了解，在新政出臺(tái)之前，日均網(wǎng)簽量超過(guò)1000套，但現(xiàn)在僅為300多套，交易量縮水超過(guò)了80%。

胡景暉認(rèn)為，新政出臺(tái)后，對(duì)市場(chǎng)有擠壓效應(yīng)，一部分人開(kāi)始持幣觀望，如果僵局持續(xù)下去，市場(chǎng)將會(huì)有兩個(gè)變數(shù)，其一是房產(chǎn)稅或?qū)㈤_(kāi)征，其二，政府將進(jìn)一步加大保障性住房供應(yīng)量。

“房?jī)r(jià)上漲越快的地方，文件效果越大，也就是說(shuō)政策出臺(tái)的效果和原來(lái)的泡沫是成正比的，原來(lái)泡沫多的地方，房?jī)r(jià)上漲越快的地方，也就是投機(jī)性需求和炒房需求較旺的地方，這次調(diào)整力度較明顯。”中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，而北京市政策效益是很明顯的，從目前看到的是北京市的政策也是較嚴(yán)厲的。

三方博弈僵持

盡管目前交易量大幅下跌，但房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)大明顯的松動(dòng)。李凈認(rèn)為，目前，政府、開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者的博弈陷入了僵局?！艾F(xiàn)在大家比較愛(ài)說(shuō)的眨眼睛的游戲，兩個(gè)人對(duì)視的時(shí)候看誰(shuí)先動(dòng)。不管是開(kāi)發(fā)商跟消費(fèi)者之間，還是消費(fèi)者跟政府之間，都有這樣一個(gè)心態(tài)?！崩顑羧缡钦f(shuō)。

據(jù)李凈透露，上周，深圳交易量環(huán)比上漲90%，或許是回暖跡象和樂(lè)觀情緒開(kāi)端，目前歐洲的債務(wù)危機(jī)，使得政府也陷入了觀望，開(kāi)發(fā)商也聯(lián)想到上次調(diào)控，在全球金融海嘯的大潮中，政府由嚴(yán)厲的調(diào)控，變?yōu)橹鲃?dòng)救市，因此在南方一些城市出現(xiàn)了樂(lè)觀情緒。

對(duì)此，胡景暉認(rèn)為，如果開(kāi)發(fā)商心存僥幸，堅(jiān)持不降價(jià)，政府還會(huì)出臺(tái)更加嚴(yán)厲的措施，但較重要的是，調(diào)控思路要改變，不能簡(jiǎn)單的抑制需求，要加大供應(yīng)量，不然的話，政策一旦退出，房?jī)r(jià)會(huì)報(bào)復(fù)性地上漲。

“其實(shí)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)系統(tǒng)的過(guò)程，簡(jiǎn)單是供應(yīng)量和需求者的關(guān)系，其實(shí)所有的調(diào)控都是調(diào)控這兩者的關(guān)系。”顧云昌說(shuō)：“有人說(shuō)了解了供求關(guān)系，鸚鵡也能變成經(jīng)濟(jì)學(xué)家?！?

在顧云昌看來(lái)，目前之所以陷入了僵局，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商認(rèn)為調(diào)控是暫時(shí)性的，要改變這個(gè)思維，就要從制度上改變，比如，財(cái)政制度、土地制度?！暗胤秸馁u地收入減少，財(cái)政收入也會(huì)大幅減少，因此要改變土地財(cái)政，就要改變供地方式。”顧云昌認(rèn)為，如果房地產(chǎn)要長(zhǎng)治久安，除了調(diào)控，較重要還是要改革，改革相關(guān)的經(jīng)濟(jì)體制問(wèn)題。比如財(cái)政體制問(wèn)題，金融體制問(wèn)題，土地體制問(wèn)題，這幾個(gè)方面都對(duì)房?jī)r(jià)市場(chǎng)內(nèi)在的供求關(guān)系產(chǎn)生很大的影響。

僵局何時(shí)打破？

目前，政府、開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者都處在觀望狀態(tài)，那么這個(gè)樓市的博弈僵局何時(shí)打破？

在胡景暉看來(lái)，僵局能否打破，實(shí)際上取決于一手房?jī)r(jià)格的變化?！按舜握{(diào)控，不會(huì)草草收兵，如果這樣的話，真像白巖松說(shuō)的那樣，房?jī)r(jià)總理說(shuō)了不算，而總經(jīng)理說(shuō)了算?！焙皶熣J(rèn)為，僵持下去，如果下半年加息，開(kāi)發(fā)商的資金狀況將會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，較多僵持到年底。

顧云昌認(rèn)為，如果從時(shí)間來(lái)判斷，這個(gè)僵局較多持續(xù)3-6個(gè)月。“希望僵持的時(shí)間不要太長(zhǎng)，因?yàn)樘L(zhǎng)會(huì)對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增加不確定性?！鳖櫾撇硎荆骸拔覀兿Ｍ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商也要理性對(duì)待市場(chǎng)，無(wú)論是從國(guó)家利益還是從行業(yè)的健康發(fā)展來(lái)說(shuō)，要適當(dāng)?shù)乃蓜?dòng)價(jià)格，不要你看我我看你大家都僵持?！?

“的確，周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜的時(shí)候，中國(guó)政府在面對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)問(wèn)題的兩難境地就多一點(diǎn)，所以政府也在觀望，到底什么樣的情況下要放，什么情況下要繼續(xù)推進(jìn)，都是兩難的狀況，所以我們認(rèn)為政策的持續(xù)性會(huì)比較長(zhǎng)?！崩顑粽J(rèn)為：“起碼在未來(lái)3-6個(gè)月里，看看市場(chǎng)的情況才能下定論，因?yàn)榻?jīng)過(guò)2008年調(diào)整之后，開(kāi)發(fā)商的管理、產(chǎn)品周轉(zhuǎn)等這方面都有了應(yīng)對(duì)的經(jīng)驗(yàn)，他們也能支撐一段時(shí)間?！?

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