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人房貸緊縮之風又起各商業(yè)銀行私有動作頻頻
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 765 次
前段時間,很多媒體傳言,銀監(jiān)會將出臺政策把房貸頭付比例提高至40%~50%,遂引發(fā)業(yè)界一片爭議。近日銀監(jiān)會官員趕緊聲稱,沒有出臺任何取消房地產(chǎn)抵押貸款的政策,只是對資金流向有更明確的監(jiān)管。
而事實上,所傳非虛。不少商業(yè)銀行已經(jīng)有所行動,如建設銀行浙江分行已暫停二手房按揭貸款,武漢建行、工行部分網(wǎng)點停辦抵押貸款業(yè)務,光大銀行深圳分行規(guī)定同一業(yè)主每增加一套按揭房,頭付須提高5%。個貸頭付問題一時讓人如霧里看花。看情勢,可能是目前銀監(jiān)會和央行確有提高頭付之意,但鑒于輿論壓力,或暫緩或不發(fā)明文但私下授意。
從銀監(jiān)會和央行方面,是該他們考慮控制銀行體系風險的時候了。我國房地產(chǎn)業(yè)對銀行依存度很高,而在房地產(chǎn)貸款結構中,個人貸款規(guī)模明顯大于企業(yè)貸款規(guī)模,雖然個貸一直是銀行的優(yōu)質資產(chǎn),壞賬率較低,但隨著市場的變化,潛在風險不可小覷。今年二季度以來,全國房價呈加快上揚態(tài)勢,部分城市已出現(xiàn)泡沫。與此同時,個貸增速也在飆高。央行上??偛繑?shù)據(jù)顯示,6月份上海中資銀行個人房貸余額占了前半年的9成以上,7月份又大增58.7億元,趕上了季度的全部增量。當然,緊縮個人房貸的另一個原因是,由于股市火爆,部分個貸被違規(guī)挪用進入股市。
但凡經(jīng)濟或金融危機,往往在市場繁榮期已埋下禍根。1990年日本經(jīng)濟危機和1997年亞洲金融危機皆是如此。對銀監(jiān)會及央行觸動較大的,應該是今年以來的美國次級抵押貸款危機。
比較可知,中國本輪樓市上升期與美國相似,而且都在2004年前后開始施行宏觀調控,現(xiàn)在看來我們的調控效果顯然不如美國。美國的調控手段倚重于加息,聯(lián)邦基金利率由1%提高到5.25%,而我國并沒特別看中貨幣工具,雖然也有7次加息,但其頻率和幅度明顯很低。另一方面,次級抵押貸款的貸款人信用資質不高,收入水平較低或不穩(wěn)定,而且其負擔的貸款利率比普通利率要高2%~3%,因此這部分貸款風險。
前幾年樓市繁榮時,美國部分金融機構為爭搶業(yè)務而推出了零頭付。由于我國個人信用體系不健全,銀行系統(tǒng)對于購房人尚無成熟等級劃分體系,因此還沒有美國那樣的次級房貸。但由于銀行無法甄別貸款人的收入情況,許多投資投機客和部分自住客通過做假收入證明,可以輕易獲得超標準的貸款額度。在市場景氣期,危機靜靜潛伏,當貸款利率大幅上升和樓市步入下調期或蕭條期后,個貸壞賬率將會大幅增長。
那么,如果提高個貸頭付,會殃及所有打算購房的群體嗎?應該從兩個角度考慮政策意愿。從國家的整體層面考慮,提高頭付的主要目的是抑制投資、打擊投機,緩和房價增速,所以是提高投資、投機需求的頭付,對于普通自住需求仍將保護。從銀監(jiān)會和央行的角度考慮,主要目的是降低貸款風險,限制的對象是投機炒房者、還款能力偏低者、貸款炒股者。據(jù)此推測,如果下半年全國樓市依然持續(xù)二季度的高溫,那么頭次置業(yè)個貸頭付很有可能提高到35%~40%,二次以上置業(yè)者則可能依保有套的不同提高到40%~60%,頭次置業(yè)者當中購購中小套型(或中低價房)的或將提至20%~30%,而老、破、小的二手房將越來越難獲得個貸。
總而言之,即便提高個貸頭付,也將不會實行“一刀切”的政策。值得關注的是,都已市場化了的銀行(尤其是上市銀行)出于經(jīng)營業(yè)績的考慮,有時跟央行并非“一條心”。商業(yè)銀行在個貸上競爭激烈,即使提高頭付,很多銀行仍然會通過產(chǎn)品創(chuàng)新以優(yōu)惠的手段爭搶業(yè)務。而銀行間的同業(yè)自律就更難以指望,2005年上海各家銀行曾訂立了一個“君子協(xié)定”:套住房個貸頭付較低3成,套以上累加,且享受的利率優(yōu)惠也不同。但不到半年時間,個別銀行便自降個貸門檻,較終“君子協(xié)定”土崩瓦解。(責編:驚文)
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