2006年1月1日起，對2005年3月17日以前發(fā)放的原執(zhí)行中國人民銀行規(guī)定的個人住房貸款優(yōu)惠利率的個人住房貸款不含公積金住房貸款，改按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行。同時，對在2005年12月24日前無拖欠貸款本息的個人住房貸款，將在中國人民銀行公布的同期限同檔次基準利率水平上，執(zhí)行下浮10%的貸款利率。

　　日前，中國建設銀行北京分行宣布了其2006年的房貸利率“新政”。與此同時，北京其他各大銀行也紛紛在網點張貼了類似的公告。

　　事實上，調整房貸利率只是2006年初各銀行“辭舊迎新”的任務之一。記者從各家銀行了解到，目前各行正忙于整理資產、清算2005年的信貸工作，同時2006年的信貸計劃也新鮮出爐。

　　放量“穩(wěn)增”

　　“2006年，個人住房按揭貸款和開發(fā)貸款放量仍將繼續(xù)穩(wěn)步增長，但不會出現(xiàn)像2003年以前那樣大的漲幅?！惫獯筱y行風險管理部處長姜明向中國經濟時報記者表示，作為中小股份制銀行，光大銀行在房地產信貸方面一向比較謹慎，十分注意控制這部分業(yè)務的增長規(guī)模以及信貸質量。

　　記者從多家銀行了解到，2006年房地產信貸任務額的提高是其2006年信貸計劃的一個重要部分。姜明指出，目前，房地產信貸在各商業(yè)銀行的信貸資產中都占有較大比重，有關政策構成了各行信貸政策的主要內容。各商業(yè)銀行由于所處的發(fā)展階段不同、年度發(fā)展目標不同、對房地產行業(yè)風險的認識不同、信貸額度或規(guī)模的不同，對房地產行業(yè)有著不同的信貸政策。

　　有可能某些銀行對商場、寫字樓、賓館等是嚴格控制的，而某些銀行也許可以適當介入。但各商業(yè)銀行比較一致的是對中高端商品房住宅項目的按揭貸款態(tài)度比較積極，甚至在商品房住宅項目的按揭上還存在比較激烈的競爭。因此，各商業(yè)銀行對住宅商品房的較終消費市場仍然看好。

　　“房地產信貸的穩(wěn)步增長是2006年地產金融發(fā)展的主旋律?！敝袊嗣胥y行研究局研究員鄒平座在接受本報記者采訪時表示，我國城市化進程將繼續(xù)帶來農業(yè)勞動力向城鎮(zhèn)轉移，在相當長的時期內房地產業(yè)作為國民經濟支柱產業(yè)的地位是不容動搖的。而房地產業(yè)發(fā)展所帶來的巨大的資金需求，以及其良好的率，使得房地產業(yè)與金融業(yè)建立了相互依賴、緊密合作的關系，而且這種關系是長期的。因此，基于房地產業(yè)的剛性發(fā)展，房地產信貸也將隨之穩(wěn)步增長。

　　競爭加劇

　　“在控制風險和開拓業(yè)務的雙重要求之下，2006年優(yōu)質房地產企業(yè)將成為各家銀行爭相開拓的業(yè)務對象?！比疑虡I(yè)銀行在接受本報記者采訪時一致表示，銀行在新增項目信貸資金的投放上控制得非常嚴格，基本上都在向大項目和優(yōu)質客戶集中，中小開發(fā)商則很難從銀行渠道獲得融資。銀行之間房貸業(yè)務的競爭將主要鎖定在優(yōu)質房地產企業(yè)。

　　日前，中國銀行聯(lián)手國內8家房地產行業(yè)的領頭企業(yè)——萬科、中海、大華集團、富力、頭創(chuàng)置業(yè)、萬通、上海綠地集團、成都置信，簽署了2006年個人住房貸款戰(zhàn)略合作協(xié)議，力推一站式貸款，使個人住房貸款營銷服務模式由“間客式”向“直客式”轉變，率先打響了國內商業(yè)銀行針對優(yōu)質房地產企業(yè)的信貸爭奪戰(zhàn)。

　　“目前，銀行為房地產企業(yè)提供的信貸服務還是以個人住房按揭捆綁開發(fā)貸款模式為主。”姜明告訴記者，對于優(yōu)質地產企業(yè)和優(yōu)質項目，銀行愿意從項目融資到個人按揭，包攬一攬子金融服務。

　　據記者查閱相關新聞獲悉，2005年7月農行與綠地集團簽約，將為其提供30億元的銀行授信額度。其后的10月、11月，農業(yè)銀行總行分別向萬達集團、億達集團授信36億、20億元，并為天津泰達集團有限公司、北京萬通地產股份有限公司兩家企業(yè)意向性提供60億元項目貸款額度。

　　去年12月，招商局旗下兩大核心產業(yè)的旗艦企業(yè)招商地產與招商銀行宣布戰(zhàn)略合作，雙方將在財務資金借貸、住房按揭、品牌推廣與管理模式上開展多層次、全方位合作。

　　而日前，八大銀行綜合授信128億元給廣州城建開發(fā)集團，用于其今后8大商業(yè)項目的開發(fā)，似乎也表明在優(yōu)質客戶的爭奪戰(zhàn)中，除了各家銀行之間的競爭，戰(zhàn)略合作、銀團之間的競爭或許會帶來一種新的房貸爭奪格局。

　　門檻難降

　　那么，房貸競爭加劇是否會如一些業(yè)內人士預期，導致房貸政策放松、門檻降低？

　　兩家國有銀行和兩家股份制銀行的相關人士在接受本報記者采訪時均表示，出于對金融風險的控制，無論是開發(fā)貸款還是個人住房按揭，銀行不會松動現(xiàn)行的信貸設限。

　　“銀行的房貸政策將會從形式‘門檻’的‘一刀切’式設定走向實質內容的細化區(qū)分?！敝袊ㄔO銀行北京分行資產保全部總經理級調研員谷祥在接受本報記者采訪時認為，現(xiàn)在討論房貸的統(tǒng)一信貸設限已經沒有實際意義。

　　隨著征信系統(tǒng)的運行以及逐步完善，銀行將按照風險與效益對稱的原則，根據客戶的信用記錄以及其抵押物品的價值等作為信貸條件的標準，定制差異化的信貸服務方案，在房貸利率、成數(shù)、年限等方面給予不同的優(yōu)惠。

　　今年1月5日召開的2006年中國人民銀行工作會議明確指出，要加強信貸征信管理，推進社會信用體系建設，盡快實現(xiàn)全國統(tǒng)一的企業(yè)信用信息基礎數(shù)據庫聯(lián)網運行，完善個人信用信息基礎數(shù)據庫系統(tǒng)，提高數(shù)據質量和服務水平。

　　對于銀行控制風險的考慮，嚴控信貸門檻的做法，鄒平座表示贊同。但他同時也認為，房地產信貸風險的責任方并不全在房地產市場，其中不少也緣于商業(yè)銀行內部管理不規(guī)范。

　　“目前，我國金融機構改革正在推進當中，金融監(jiān)管機構的職能分工有待理順和完善?！编u平座指出，商業(yè)銀行與房地產企業(yè)之間存在利益上的相互依賴，商業(yè)銀行為擴大信貸市場占有率會更加靈活地貫徹上級政策，競相爭打“擦邊球”。

　　房地產企業(yè)為爭取更多的信貸資金，會不斷地進行“貸款創(chuàng)新”。政策在執(zhí)行層面將有一定的彈性、回旋余地。因此，除了房地產業(yè)要建立規(guī)范、誠信的操作機制，銀行自身也亟待改進內部管理，加強內控機制建設。

　　此外，鄒平座還指出，銀行應將投機者與投資者以及普通購房者有效地區(qū)分開來。政策在遏制投機者惡性炒作的同時，還應鼓勵投資者和普通購房者的正常需求。

　　對此，姜明表示，光大銀行在發(fā)放個人住房按揭信貸時，會對客戶的購房情況進行調查，根據客戶擁有的房產套數(shù)，區(qū)別發(fā)放貸款。

　　產品創(chuàng)新

　　“2006年房貸產品創(chuàng)新將提上日程?！编u平座認為，目前國內商業(yè)銀行房貸產品單一，隨著固定利率房貸、個人住房抵押證券化MBS等陸續(xù)推出，豐富房貸品種、提高競爭力將成為趨勢。

　　2006年1月14日，光大銀行正式公布“固定利率住房貸款”業(yè)務的實施細則，同時宣布此項業(yè)務即日起可以在北京和上海兩地的光大銀行各網點辦理，國內頭個固定利率房貸終于正式啟動。據悉，建行、工行等也正在加緊籌備此項業(yè)務。

　　姜明向記者介紹，光大銀行對固定利率房貸的申請者做出了一定限制：僅適用于10年以下(含)的個人一手住房貸款業(yè)務，不包括個人商業(yè)用房和二手住房貸款業(yè)務；貸款期限方面， 于5年期以下(含)，5年-10年以下(含)兩檔貸款期限，較長不超過10年，且貸款到期日借款人不超過65周歲；而貸款對象目前 于在中國大陸境內購購“一手房”(指房地產開發(fā)商或售房單位直接出售的住房)且年滿18周歲具有完全民事行為能力的自然人。

　　利率定價則為5年以下(含)5.94%，5年以上至10年(含)6.18%。他向記者表示，在固定利率業(yè)務推出之后，作為其相關配套產品，房貸證券化也將會隨之提上日程。

　　日前，銀監(jiān)會監(jiān)管一部主任閻慶民曾向媒體透露，2006年將擴大資產證券化試點。目前中行正在積極準備，未來股份制商業(yè)銀行也將加入試點行列。

　　而目前先進獲批個人住房抵押證券化的商業(yè)銀行——中國建設銀行，在去年12月15日推出了頭只MBS產品——建元，并且招標成功。中標利率都是落在招標區(qū)間上限，且認購并不踴躍。

　　據記者了解，建行MBS的資產池為上海等地的個人住房抵押貸款。有分析人士認為，現(xiàn)在上海房地產市場走勢仍不明朗，違約率開始攀升，資產期限又偏長，風險不低。

　　而且建行MBS設置有投標利差上、下限制，在部分品種上甚至是參照當前浮息金融債的利差來設置的，市場對其在流動性、信用風險等方面的溢價要求無法獲得，加上資產支持證券不能用于回購等諸多問題，才致使其沒有得到很好的市場反響。

　　建行方面則表示，目前，投資者對MBS的理解還不充分，需要有一個認識過程，慢慢發(fā)掘其投資價值。

　　“事實上，國內商業(yè)銀行在房貸證券化產品的設計、包裝技術還不夠成熟，而且相關的法律、政策還不完備?！编u平座指出，權威的評估等中介機構的缺失以及產品設計標準的缺位也是證券化的一大瓶頸。

　　他認為，像建行、交行等“牽手”外資的銀行完全可以讓外資銀行利用其技術、標準、評估機構等優(yōu)勢資源先期試水房貸證券化產品，探路市場行情，然后再借鑒推出。

　　有專家分析認為，個人住房抵押證券化的實現(xiàn)將進一步推動房貸利率市場化，屆時個人房貸利率將會降至4%左右。對此，鄒平座表示，利率市場化以及房貸競爭的日趨激烈，確實可能會導致個人住房貸利率下滑，但是否會降至如此之低，還值得商榷。

　　此外，他還指出，除了增加產品類型，各銀行也將在服務上下功夫。比如，按照中行對“直客式”房貸的規(guī)劃，中行吸納8家優(yōu)質房產開發(fā)商入駐后，市民可以在一個銀行網點內，就完成從選房、簽訂購賣合同到申請貸款等一系列手續(xù)。

　　融資分化

　　“從國家擴大消費、壓縮投資的戰(zhàn)略角度考慮，2006年住房需求會持續(xù)上漲，需求的增加又反過來引起供給方的投資增加。”鄒平座指出，銀行信貸門檻之高，決定了房地產企業(yè)尋求投資只能借助其他融資渠道。房地產企業(yè)的資金來源將會發(fā)生分化，直接融資的比例會上升。各類基金、租賃、信托等資本市場將會十分活躍。

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