房貸險在多方質(zhì)疑中已經(jīng)走過了8年，購房客戶向銀行貸款而必須交納的保險金，由多個主體參與分配利益，參與者涉及開發(fā)商或中介、銀行以及保險公司。隨著市場競爭加劇和消費者權(quán)利的回歸，這場“利益合謀”已逐漸失去陣地，各大銀行完全放開“束縛”，讓消費者自由選擇購購房貸險或者其他險種的日子將為期不遠(yuǎn)。

　　8月10日，正在外地度假的張女士接到了鄭州某房地產(chǎn)開發(fā)公司的“較后通牒”，說如果還不去辦理按揭貸款手續(xù)，就要她退房了。

　　炎炎夏日，正值樓市淡季，各房產(chǎn)公司都在大搞促銷活動，能賣一套房子已屬不易，況且張女士這套房子價格不菲，緣何遭“拒賣”？

一場頭緒紛亂的糾紛

　　事情要從今年年初談起。

　　為了兒子上學(xué)方便，一心想在鄭州市的金水區(qū)購套房子的張女士在文化路上看中了一處房產(chǎn)，因為家中生意壓了一部分錢，所以想通過按揭貸款的方式來購。

　　4月份，售摟員通知她說樓盤的預(yù)售許可證已經(jīng)下來，可以辦理按揭了。她帶著購房資料趕過去，發(fā)現(xiàn)只能在中國建設(shè)銀行某支行（以下簡稱建行）貸款。此前因為親戚在某股份制銀行工作，說在該行貸款購房可以省不少費用，張女士不想在建行貸款，卻被告知開發(fā)商只認(rèn)這一個銀行，除非一次性繳清房款后，自己再拿房產(chǎn)作抵押才可能到其他銀行貸款，但如果沒有取得房產(chǎn)證，從其他銀行貸款沒有開發(fā)商的配合也很困難。

　　因為雙方協(xié)商不通，這件事情就被擱了下來。

　　此后的幾個月內(nèi)，售摟員不斷打電話催張女士。對于這次的“較后通牒”，考慮到這套自己比較滿意的房子，張女士決定妥協(xié)了。

　　8月13日，張女士到了指定地點去辦理手續(xù)。細(xì)心的她并沒有像大多數(shù)購房者一樣見單子就簽字按手印，面對保險公司遞給她的保單提出了疑問：“房貸險明明保的是銀行的風(fēng)險，銀行是受益人，為什么要業(yè)主來埋單？”不僅如此，她還發(fā)現(xiàn)：“我住在金水區(qū)，銀行卻指定我在某不知名的保險公司二七區(qū)的分公司購購房貸險。保險公司這么多，銀行有什么權(quán)利強購強賣”？

　　張女士提出異議后，銀行工作人員告訴他：要貸款就得接受這些條件，否則免談。此前在鄭州，中國工商銀行已經(jīng)不再強制購購房貸險，就在較近的7月份，房貸業(yè)務(wù)量比較大的交通銀行鄭州分行也取消了強制購購房貸險，而張女士卻又一次遭遇“霸王條款”。

　　而讓張女士尤其氣憤的是保單上的特別約定部分“投保人已在投保單上聲明：上述所填內(nèi)容屬實；并對貴公司《個人抵押貸款房屋保險條款》（包括責(zé)任免除部分）的內(nèi)容已經(jīng)了解；同意簽署正式保險單”，而她根本就沒有見過所謂的保險條款。在她的要求下，該保險公司的工作人員才不耐煩地給了她一張單子。因為平時比較關(guān)注這方面的信息，張女士發(fā)現(xiàn)在這張保險條款上的保險責(zé)任部分，原來只是對房屋進(jìn)行了財產(chǎn)保險，并沒有還貸保證責(zé)任，就是該份保險只“保房”不“保人”。

　　以貸款人為30歲的男士、向銀行貸款10年期10萬元為例進(jìn)行選擇。

　　通過咨詢身邊很多朋友以后，張女士發(fā)現(xiàn)同樣的投保金額，在不同的保險公司甚至在同一保險公司的不同分公司竟然也有很大差別。紛亂的頭緒，讓處于弱勢的張女士很是頭痛。“開發(fā)商指定貸款銀行，銀行又指定保險公司，保險公司又指定保單，購房者先進(jìn)能做的就是面對一張張單子和協(xié)議，簽字、按手印、交費，隨時等待召喚，沒有選擇的權(quán)利。是我在掏錢消費，可是有時候連知情權(quán)都沒有?！?/P>

　　憤憤不平的張女士決定維護(hù)自己的權(quán)益，可是在咨詢律師之后，她放棄了。因為官司無從打起，她自己都不知道該起訴誰。

　　類似張女士的遇到的情景，在購房者中不在少數(shù)，人們都選擇了遵從。到底是誰在牽著購房者的鼻子走？

　　多方“利益合謀”

　　“住房按揭貸款必須購保險缺乏法律依據(jù)！現(xiàn)在鄭州的房貸險受益人是銀行，對消費者來說意義不大，消費者是在為銀行購單，同時保險公司和中介都得到了受益，是極不合理的?！焙幽蠂蓭熓聞?wù)所的劉彥勇律師說，“《保險法》第10條規(guī)定，‘除法律、行政法規(guī)規(guī)定必須保險的以外，保險公司或其他單位不得強制他人訂立保險合同。’銀行要求購房者必須投保房貸險是依據(jù)《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》（以下簡稱《辦法》）第25條，但該《辦法》是部門規(guī)章，必須服從《保險法》。”此外，劉律師說，銀行指定保險公司的做法也違犯了《反不正當(dāng)競爭法》，購房者作為平等的民事主體，有權(quán)選擇保險公司。而且在這種情況下，購房者應(yīng)該向消費者協(xié)會投訴，雖然暫時不能解決問題，但如果投訴較多，消協(xié)會列為投訴，可望盡早解決問題。

　　而一位在鄭州房地產(chǎn)界從業(yè)多年的彭先生則認(rèn)為，這是市場競爭下多方因素造成的。個人住房貸款對銀行來說接近零風(fēng)險，因此一直是各大銀行爭取的業(yè)務(wù)。開發(fā)商之所以指定銀行，大都因為前期開發(fā)時資金緊缺，某銀行提供了貸款幫助，甚至有的樓盤整棟樓都在銀行做了抵押，如果讓客戶選擇其他銀行貸款，該銀行不先解除房產(chǎn)抵押，其他銀行也不會發(fā)放貸款給客戶。而保險公司的業(yè)務(wù)是從銀行爭取來的，他們往往付給銀行很高比例的傭金。這是長期以來業(yè)內(nèi)秘而不宣的約定。

　　“其實無論開發(fā)商還是銀行，誰的控制力強就是的受益者。銀行牽制不了資金實力開發(fā)商，那么開發(fā)商就可以指定銀行和保險公司以及中介?！闭猩蹄y行鄭州分行資產(chǎn)部的王經(jīng)理一言概括了房貸險糾紛的根源。由于多年的個人房貸業(yè)務(wù)經(jīng)驗，她對市場領(lǐng)悟很深：“房貸險的全稱是‘個人抵押住房綜合保險’。其法律(廣義)上的依據(jù)，是央行1998年頒布的《個人住房貸款管理辦法》第25條的規(guī)定，‘以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人 有關(guān)保險手續(xù)?！?年來，房貸險已經(jīng)確立了其強制險的地位。這種格局下的直接受益者，就是銀行和保險公司。不過目前這種局面正在松動，像我們銀行都是讓客戶自由選擇是否購購房貸險的，為吸引個人房貸業(yè)務(wù)，甚至對客戶減免部分手續(xù)費?！?/P>

　　熟悉情況的人們知道，客戶交納的保險金，的確有多個主體參與分配利益。當(dāng)然，這不是臺面上的游戲。參與者涉及開發(fā)商或中介、銀行以及保險公司。這些主體之所以熱衷于房貸險，是因為房屋因自然災(zāi)害損毀或貸款人因意外事故喪失還貸能力的情況畢竟少之又少，該險種給這些主體帶來的利益是極為可觀的。

　　“窺一斑而知全豹”——據(jù)某銀行有關(guān)人士透露，2005年該行新發(fā)放的住宅和商用的住房按揭貸款有31884.9萬元，以按揭20年為例，一年內(nèi)保險公司收取的保費就達(dá)到318萬元，其中這筆保費作為銀行的中間業(yè)務(wù)、銀行又可從保險公司提取5%左右的傭金。

　　消費者期待權(quán)利回歸

　　處在輿論漩渦的房貸險難道真的“十惡不赦”嗎？中國人民財產(chǎn)保險股份有限公司鄭州市金水支公司的劉先生告訴記者：房貸險其實是對購房者的一種保障，可是在鄭州由于保險市場的混亂，卻成了購房者的一種負(fù)擔(dān)。其一，有些不夠自律的保險經(jīng)辦人員為了拿到更多傭金，把房產(chǎn)總金額當(dāng)作房貸保險金額，其實銀行要求購購的房貸險僅僅是指貸款總金額；其二，房貸險應(yīng)該包括房屋安全保險和貸款信用保險兩部分費用，而許多保險公司收了保費，保的僅僅是萬無一失的房屋安全保險，一旦被保險人因突發(fā)事故喪失還款能力，與保險公司并無干系；其三，保險公司要求房貸險要一次性繳清，對于提前還貸的購房者來說很不公平。因為如果提前部分還貸就不能退保費，如果全部提前還清房貸退保費時也會被大打折扣……

　　變化直接緣于政策調(diào)整。

　　2004年10月和2005年3月，央行兩次提高貸款利率，這直接導(dǎo)致了提前還貸率不斷升高，由此引發(fā)的房貸險退保潮使原來房貸險的一方受益者——保險公司開始坐不住了。

　　“房貸險的賠付率很低，幾乎可以忽略不計，因而一直以來，各家保險公司都在激烈爭奪這一市場。大家原來都認(rèn)為房貸險很好做，穩(wěn)賺不賠，沒料到現(xiàn)在有這么多退保?！币晃徊辉敢馔嘎缎彰谋ｋU公司市場部人士告訴記者。據(jù)估計，目前房貸險退保率達(dá)到30%以上，此前向銀行支付的傭金(實際上遠(yuǎn)高于5%)不可能追回，房貸險業(yè)務(wù)不僅賺不到錢，甚至可能招致虧損。

　　銀行方面也因競爭改變了既往策略。

　　目前個人房貸業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行中安全系數(shù)較高、較受各家銀行看好的業(yè)務(wù)，業(yè)內(nèi)人士表示，銀行紛紛叫停房貸險業(yè)務(wù)，主要是考慮到提升國內(nèi)銀行在個人住房貸款的競爭能力，避免個人優(yōu)質(zhì)客戶的流失，是銀行充分尊重客戶選擇，提高銀行業(yè)務(wù)的表現(xiàn)。

　　據(jù)記者了解，其實在北京、上海等地，伴隨市場的發(fā)展，房貸險有很多改革，已經(jīng)越來越多地從消費者的利益出發(fā)了。

　　比如，保險費由一次性繳納（躉繳）改為按年繳納（年繳），尤其適用于經(jīng)常提前還貸的借款人。采用年繳方式以后，借款人于每個還款年度個月償還貸款本息的同時繳納當(dāng)年保險費，由貸款銀行統(tǒng)一扣收。隨著貸款按月償還，保險金額逐年降低，保險費也逐年下降，減少了借款人的保險費支出。同時，還免除了各種復(fù)雜的退保手續(xù)。

　　有些保險公司在取消房貸險之后，又找到了新的出路：向購房者力推家庭財產(chǎn)綜合險。保險業(yè)人士認(rèn)為，一年期的普通家財險保費只要幾百元，但卻可以保障幾十萬元家財。如果發(fā)生類似火災(zāi)、爆炸或者他人惡意破壞等事故，造成投保人財產(chǎn)損失，投保人就可以要求保險公司理賠。

　　“較根本的是要研發(fā)出適合購房者胃口、新的家庭財產(chǎn)保險或房貸綜合險?！庇腊脖ｋU河南分公司的孫經(jīng)理認(rèn)為，就目前情況看，由于這是行業(yè)長期以來形成的堅冰，想一時打破并非易事。但伴隨著市場競爭的加劇和消費者權(quán)利的日益回歸，各大銀行完全放開“束縛”，讓消費者自由選擇購購房貸險或其他險種的日子將為期不遠(yuǎn)。本報記者：徐靖 

相關(guān)鏈接 房貸險

　　個人抵押商品住房保險，簡稱“房貸險”，是一種保證保險。目前我國的產(chǎn)險公司幾乎都開展了此項保險業(yè)務(wù)，大都采取將

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