上海退房潮引發(fā)消費(fèi)者思考：購房本身就有風(fēng)險，購家不能無視房產(chǎn)貶值的可能性

    從今年6月七部委新政實(shí)施以來，上海樓市銷售量與銷售價均出現(xiàn)了不同幅度的下降。近期，一部分心理防線終于被沖破的購房者開始要求開發(fā)商退房，并一度形成風(fēng)潮。但事實(shí)上，目前只有大華水岸藍(lán)橋等少數(shù)幾個項(xiàng)目的購房者因此前有相關(guān)合約而有可能退房成功，其余的即使尋求法律途徑也很難勝訴。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這次風(fēng)潮背后留給購房者的啟示似乎比事件本身更值得思考。政策變了，市場也隨之變化，購房者的消費(fèi)心態(tài)也應(yīng)該相應(yīng)改變了。

    曾受投資獲利誘惑投入購房大軍

    李相(化名)現(xiàn)在的心情也如上海日前的天氣一樣有些陰郁。經(jīng)過長達(dá)半年的觀望之后，他于2005年2月份購購的“水岸藍(lán)橋”項(xiàng)目銷售價格從較初的均價12260元/平方米直線下降到現(xiàn)在的8000元/平方米左右。該項(xiàng)目銷售直線下降的趨勢已徹底打破了李相的心理底線?！按饲吧虾Ｈ硕荚谫彿孔幼鐾顿Y，我周邊的朋友和同事都通過投資房產(chǎn)賺了不少錢?！币晃慌阃浾卟稍L的司機(jī)稱，他本人之前也投資了兩套房子，一套房子在購購13個月后出手，賺了13萬元，另一套則自己持有，通過出租做長線投資。

    李相購購水岸藍(lán)橋是在今年2月份，當(dāng)時上海樓市銷售價格還是處在一路飄紅的狀態(tài)下，尤其是上海樓市在2004年銷售數(shù)量和銷售價格出現(xiàn)了快速上漲，吸引了眾多投資者進(jìn)入樓市。李相之所以購購水岸藍(lán)橋，一方面因?yàn)樵擁?xiàng)目是上海本土房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目，另一方面就是那個區(qū)域在他看來具有非常好的和空間。

    在上海樓市年初被人們持續(xù)看好的情況下，李相也期望甚至堅(jiān)信其房產(chǎn)能盡快增值。這樣的心態(tài)一直在支撐著李相，他希望這個房子能給他帶來預(yù)期的收益?！耙郧百彿孔硬徽撌蔷幼∵€是投資都有很大上漲空間，即使不出售自己持有心里也很踏實(shí)?！崩钕啾硎?。

　　7月形勢急轉(zhuǎn)，想出手已被套牢

    7月初，位于上海市城區(qū)富平路與真金路交會處的“萬里雅筑”推出一期批房源，均價8500元/平方米，較低售價為7380元/平方米。

    這一價格比該樓盤一個月前的開盤價降低了15%，也低于周邊樓盤價格近千元?！斑@個項(xiàng)目的降價銷售已引起好多開發(fā)商的關(guān)注，當(dāng)時雖然是個案，但也反映出開發(fā)商的心態(tài)，這樣的大幅度下降也波及到先期購房者的心態(tài)?！?1世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域董事總經(jīng)理王皓此前接受記者采訪時表示。而王皓所言的先期購房者心態(tài)的變化直接在李相身上體現(xiàn)了出來。

    “當(dāng)時看到萬里雅筑二期銷售價格下降后，一些購購者就開始認(rèn)為樓市銷售價格有可能出現(xiàn)繼續(xù)下跌趨勢，我心里就有些不安。但當(dāng)時我購的項(xiàng)目價格一直很堅(jiān)挺，因此我還比較自信?！钡S后形勢急轉(zhuǎn)，他也想到盡快把手里的項(xiàng)目轉(zhuǎn)手，但這個時候已經(jīng)沒人敢輕易接手了。

    7月份的上海樓市正好處于風(fēng)口浪尖之上，無論是上海政府官員，還是已不再牛氣沖天的開發(fā)商和為數(shù)不少的炒房客及購購者，心里都沒有底。正如上海市房地局局長蔡育天此前坦言，“擔(dān)心市場會不會大起大落”，而開發(fā)商則擔(dān)心市場是否進(jìn)入銷售低潮期，炒房客擔(dān)心自己會就此被套牢，而自住需求購購者則擔(dān)心其購購的房子會因此而貶值。

    希望開發(fā)商能給予降價部分補(bǔ)償，但未果

    就在這樣的忐忑不安中，李相迎來了8月份。

    8月份，開發(fā)商大華集團(tuán)迫于當(dāng)時銷售數(shù)量急劇減少，開始下調(diào)水岸藍(lán)橋項(xiàng)目后期產(chǎn)品的銷售價格?！皬拈_發(fā)商角度也不希望自己的項(xiàng)目降價銷售，而上海樓市從8月份開始出現(xiàn)降價銷售的主要原因是整個市場普遍不景氣，樓盤銷售數(shù)量急劇下降。”

    中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰分析認(rèn)為，開發(fā)商降價銷售也是迫于市場表現(xiàn)。正如李文杰所言，這是特殊市場特殊時期的特殊表現(xiàn)。

    同樣從8月份開始，李相和其他業(yè)主就開始為水岸藍(lán)橋項(xiàng)目銷售價格下降和開發(fā)商進(jìn)行洽談?！耙?yàn)槲沂亲宰⌒托枨螅笃阡N售價格下降對我而言就是房子無法保值，因此我希望開發(fā)商能對降價的部分給予補(bǔ)償?！崩钕嗪筒糠仲徺徴吲c開發(fā)商進(jìn)行了交涉，但長達(dá)4個多月的協(xié)商一直沒有任何結(jié)果?！?

    12月8日，63位購房人向上海市寶山區(qū)人民法院提請了民事訴訟狀，欲通過法律渠道解決。“我們已根據(jù)購房合同補(bǔ)充條款第三條的規(guī)定，即若乙方因自身原因提出解除合同，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價款的3%，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切相關(guān)費(fèi)用。

    “我們兩次書面向開發(fā)商發(fā)出解除合同的通知，走上法庭也是為了盡快退房?！崩钕嗨埱笥袃牲c(diǎn)：一是請求判令原告解除被告(大華集團(tuán))標(biāo)的物的《上海市商品房預(yù)售合同》有效；二是請求判令被告返還原告已付房款余額(已減除總房價3%賠償金額)。此次起訴的代理律師上海市躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平接受記者采訪時認(rèn)為，樓市變動，業(yè)主退房應(yīng)該按照法律及當(dāng)初購房時簽訂的合同條例解除購房合同。

    據(jù)了解，大華水岸藍(lán)橋目前所代理的63戶業(yè)主訴訟案是有理有據(jù)地“解除購房合約”，有別于上海其他樓盤有購房者因房價變動而在事先沒有合約的情況下要求退房或賠償?！巴ㄟ^法律形式解決是較佳渠道，但必須有所依據(jù)?！?
 
    ■律師視角

    只四種情況購方可主動退房

    房價下跌不在其列，除非合同有相關(guān)約定

    退房是一種很常見的行為，綜合各類退房案例，多數(shù)是因?yàn)橛虚_發(fā)商違約行為在先，業(yè)主提出退房要求在后，一旦出現(xiàn)糾紛，主要依合同約定而定。但在開發(fā)商無明顯違約責(zé)任下退房的案例較少，相對也較特殊。

    目前，法律界認(rèn)為主要有四種途徑可以確保購方合理退房：依據(jù)合同主動認(rèn)領(lǐng)違約金；依據(jù)房屋主體結(jié)構(gòu)問題退房；雙方協(xié)商退房條件；主管部門依法調(diào)解下，雙方同意解除合同。較常見的解除合同的辦法是主動認(rèn)領(lǐng)違約金。

    基本原則：一方違約或違法可退房

    在購房期間，業(yè)主出現(xiàn)的退房問題多數(shù)是依據(jù)合同約定裁定。據(jù)北京市瀚文律師事務(wù)所吳維丁介紹，依據(jù)目前的法律規(guī)定，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。根據(jù)《合同法》規(guī)定的基本原則，雙方當(dāng)事人約定了退房的具體條件，且購房者又能證明該條件成立，證明出售方違約，若購房者在與開發(fā)商協(xié)商難以達(dá)成共識時，可以起訴至法院要求退房。

    值得注意的是，購房人必須保留相關(guān)的法律證據(jù)，證明開發(fā)商違約，如根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購房人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求返還定金或支付房款利息。業(yè)主需要保留相關(guān)資料，如往來文書等。

    法定條件是：延期交付房屋；開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全，導(dǎo)致合同無效；開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意擅自變更設(shè)計(jì)，超過法定的標(biāo)準(zhǔn)；房屋質(zhì)量不合格導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用和人身安全；能證明房子產(chǎn)權(quán)不清楚，存在抵押、聯(lián)建或其他經(jīng)濟(jì)糾紛等。

    購方解約：需支付約定違約金

    惠誠律師事務(wù)所律師袁前嶺表示，現(xiàn)實(shí)生活中，因交房時間和房屋質(zhì)量等問題引起糾紛的占多數(shù)，因房屋價格走低而退房的情況很少見，也比較特殊。如果沒有發(fā)現(xiàn)開發(fā)商違約行為，較簡捷的途徑是主動承擔(dān)合同中約定的違約金，以獲得解除合同的權(quán)利，但前提是合同中已明確約定違約金，而業(yè)主認(rèn)為違約金比房價下降損失更少。

    此外，吳維丁認(rèn)為，部分業(yè)主已交了定金，拿了認(rèn)購書，但在7天協(xié)商期內(nèi)產(chǎn)生退房意愿的購家，因?yàn)橛械臈l款協(xié)商不成，可以要求主動退房，并不承擔(dān)責(zé)任，但前提是必須證明雙方在協(xié)商，確實(shí)有條款無法達(dá)成一致，如保留往來的文書、郵件等。

    吳維丁還指出，如果市場上出現(xiàn)特殊的情形，如業(yè)主集體要求大規(guī)模退房，且開發(fā)商沒有違約責(zé)任，出于對社會安定的考慮，政府部門可能會采取相關(guān)措施，但前提是依照法律進(jìn)行，由于開發(fā)商的交易屬于正常經(jīng)營行為，政府不能單方干預(yù)開發(fā)商，只能站在中間立場上，采取協(xié)調(diào)的方式解決，如果開發(fā)商拒絕接受調(diào)解，購方的退房目的也無法達(dá)到。

    如果合同中沒有規(guī)定，也沒有調(diào)解方出現(xiàn)，業(yè)主可以主動要求與開發(fā)商協(xié)商新條件，在雙方同意的前提下，合同是可以完全解除的，但協(xié)商不成，也無法退房。即使業(yè)主訴至法院，也很難勝訴。據(jù)了解，消費(fèi)者提出退房將視作二次交易，其中產(chǎn)生的手續(xù)服務(wù)費(fèi)由責(zé)任方承擔(dān)。業(yè)主如果因無理退房影響了開發(fā)商的正常經(jīng)營行為，還可能會引來不必要的法律責(zé)任。

    預(yù)防：查看退房率和規(guī)范合同

    袁前嶺表示，在退房問題上，預(yù)防勝于處理，而較有效的辦法是查看樓盤的退房率。目前各個城市已經(jīng)推出網(wǎng)上退房登記制度，樓盤簽約和退房的數(shù)量在網(wǎng)上都有及時的登記，如果發(fā)現(xiàn)某樓盤退房率高，較好不要購購，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，這些樓盤一般都有一些較大的問題，如果信息顯示一段時期整體樓市退房率偏高，則更應(yīng)該關(guān)注行情走勢，不宜出手。

    如果已經(jīng)確定要簽訂購房合同，袁前嶺建議一定要在合同中約定退房條件和違約賠償辦法，把握主動權(quán)，但相當(dāng)多的開發(fā)商在這些條款上沒有對等的約定，業(yè)主需要考慮是否接受這樣的房子。一旦簽訂了協(xié)議，雙方就應(yīng)該遵守，這是基本的契約精神。

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