“宏觀調控下一步的主線在金融”。近日，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生對房地產(chǎn)市場做出這樣的判斷。在當前中國的房地產(chǎn)供給量中，住宅所占比重超過80％，住宅融資也占據(jù)了房地產(chǎn)金融的絕大部分，而房地產(chǎn)金融體制改革遠遠落后于住房體制改革，中國房地產(chǎn)業(yè)急需搭建多元化的金融平臺。房地產(chǎn)金融已是當今業(yè)界普遍關注的焦點。

　　值此，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會和中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟共同組建的REICO工作室在《2005年第三季度中國房地產(chǎn)市場報告》中，對房地產(chǎn)金融作出專項研究報告。該金融報告反映，我國房地產(chǎn)金融市場沒能構成多元支持體系和風險分擔體系，房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大。商業(yè)銀行信貸將一直是住宅融資的主要工具，同時，中國應探索建立獨立運行、專業(yè)經(jīng)營、廣泛參與的住宅融資體系。

　　多元化融資格局遠未形成

　　REICO報告認為，我國房地產(chǎn)金融市場目前以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。而一級市場體系中雖已包括商業(yè)銀行、住房儲蓄銀行、非銀行金融機構、住房公積金等機構，但仍以商業(yè)銀行為主，其它機構發(fā)展并不充分或僅處于起步階段。60％來源于商業(yè)銀行，信托公司已經(jīng)成為房地產(chǎn)金融機構的生命軍，但是“212號文件”出現(xiàn)以后，信托資金都出現(xiàn)大幅度的回落。房地產(chǎn)融資的發(fā)展嚴重滯后，而福利性的制度、公積金制度大部分處于閑置狀態(tài)，僅僅向7％的人發(fā)貸款。房地產(chǎn)融資渠道單一，只有商業(yè)銀行體系支撐著房地產(chǎn)的資金需求，而多元化融資格局遠未形成，股權融資有所增加，但是比例也只有15．2％，債權公司僅占0．001的份額。信托、上市、債券、基金等融資渠道發(fā)展緩慢，沒能構成多元的支持體系和風險分擔體系。

　　房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大

　　REICO報告分析，我國居民的住宅消費需求和建設小康社會的目標必然導致穩(wěn)定的高住宅投資，從而構成房地產(chǎn)金融增長的堅實基礎。其中，房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時間長；而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產(chǎn)品日益豐富，我國房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大。但房地產(chǎn)金融的發(fā)展前景為我們的金融政策提出了新的要求。巨大的發(fā)展空間需要相應的金融政策予以制度保障。

　　REICO報告認為，我國房地產(chǎn)金融結構的發(fā)展是不平衡的。由于我國的金融體系更接近于主銀行制度，伴隨著金融深化的進程，盡管住宅證券金融會得到迅猛的發(fā)展，但仍然難以取代信貸金融的主導地位。未來相當長一段時間內，盡管商業(yè)銀行信貸在住宅融資中的份額可能會有所下降，但仍將是住宅融資的主要工具，而日益發(fā)展的證券化金融工具將成為住宅融資的有益補充，大大豐富和完善住宅融資的渠道和手段。

　　應建獨立運行專業(yè)經(jīng)營融資體系

　　毋庸置疑，我國實現(xiàn)小康目標和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要明確而長期的金融支持政策。REICO報告提出，發(fā)達國家在提出解決居民住房和發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的政策目標后，持續(xù)穩(wěn)定的住宅融資政策保障著政策目標的實現(xiàn)，而且政府對房地產(chǎn)業(yè)的支持和鼓勵使其迅速成長為支柱產(chǎn)業(yè)。我國已提出建設小康目標，并明確了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位，因此，需要更明晰穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融配套政策的支持。

　　REICO報告建議，應加強對獨立運行、專業(yè)經(jīng)營、廣泛參與的住宅融資體系的探索和試點。成熟的住宅金融體系一般都有獨立的非盈利性的政府住宅金融機構來協(xié)調整個住宅金融業(yè)務，一般都建立專業(yè)性和非專業(yè)性機構相結合的眾多機構參與和分工的融資體系。中國應探索建立獨立的住宅金融機構協(xié)調整個住宅金融業(yè)務，建立專業(yè)性的住宅金融機構，同時進一步發(fā)揮住房公積金的作用和效能。

　　福利性金融體系亟待建立

　　REICO報告提出，必須明確建立福利性金融制度是政府的基本職責。該報告認為，大多數(shù)國家對居民購房融資可分為福利性金融體系和商業(yè)性金融體系，國家在資金來源、政府信用擔保和減輕貸款返還負擔方面提供了積極的福利性金融支持，并未采取完全市場化的態(tài)度。我國商業(yè)性金融體系承擔著各種收入結構居民的住宅融資需求，福利性金融體系亟待建立。

　　REICO報告進一步提出，發(fā)達國家往往明確中低收入群體融資的限制條件，建立與政策性住宅金融聯(lián)動的各種金融制度，積極發(fā)揮財政的作用。我國需要發(fā)揮金融部門和財政部門的合力，并建立相關的配套政策和限制條件，并加強對政策實施對象的甄別，盡快建立針對中低收入群體的金融支持體系。陸昀

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