新年伊始，投資客的投資方向起了微妙的變化，開始對30－40年房齡“老婆婆老公公房”情有獨鐘。
 

　　據(jù)神舟房產(chǎn)孟軍透露，近日高安路、衡山路、永嘉路等的老房子受到了投資客的追捧，無論是新式里弄還是老式公寓，只要位于市，必然得到廣泛關注。

　　看來，嗅覺靈敏的投資客們對老房子的非常自信，而這些“老婆婆老公公房”很可能成為投資客們的雞年“淘金地”之一。

　　以租養(yǎng)房選老房子

　　從目前來看，浦東小陸家嘴地區(qū)一些房齡在20年左右的老式公寓相當搶手。鐘先生由于回家過年，剛剛將濰坊新村一處的二房退租，沒想到，不到，立馬就有新的下家前來接手。這些身處市的老房子，雖然個個老態(tài)龍鐘，但是對于一些圖交通方便的小白領來說，可是租賃，對于走“以租養(yǎng)房”路線的投資客來講，老房子尚為佳選。

　　上房置換資產(chǎn)經(jīng)營部經(jīng)理范偉國認為，對于投資而言，環(huán)線內(nèi)總價50萬元以下的小房型依然炙手可熱。另外，從區(qū)域來看，如果有“以租養(yǎng)房”打算的投資客一定要兼顧房子所在地的周邊氛圍，比如大學城的輻射、城鄉(xiāng)結合處等地都是租賃火熱之所。范偉國舉了個例子，徐家匯的兩室戶單價已達10000元/平方米左右，而長寧區(qū)仙霞路附近的房子單價尚在8000－9000元/平方米之間，從需求看，仙霞路的需求要比前者旺，留學生、外籍人士等都集中此處，租金也因此抬高。很顯然，后者的投資收益要比前者可觀，所以說，“以租養(yǎng)房”也要講究適銷對路。

　　辦公增加三類需求

　　商業(yè)房產(chǎn)的“蛋糕”里面，業(yè)內(nèi)專家普遍認為，2005年的辦公樓市場值得投資客的關注。

　　從目前來看，辦公樓與住宅價格呈現(xiàn)“倒掛”態(tài)勢，一些住宅的價格處于同區(qū)域的辦公樓之上。2005年，這一現(xiàn)象預計會有所緩解，辦公樓市場很可能成為雞年的投資熱土。分析原因有三：一是去年11月新出臺的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》已經(jīng)實施，對“居改非”的問題嚴令禁止，所以2005年不少原本在居住小區(qū)辦公的公司將陸續(xù)搬出，開始尋覓新處所；二是新一年中，工商局將對產(chǎn)權證為“住宅”的單位不予注冊，這樣一來，也將迫使這些企業(yè)購購或租賃辦公樓；三是外來需求增多，隨著WTO臨近，外省市的不少企業(yè)紛紛著落上海，他們都會對辦公樓有所需求，辦公樓市場的需求不少。

　　還貸三思而后行

　　可能迫于會連續(xù)加息的心理預期，不少購房者在新的一年中都有提前還款的打算。房產(chǎn)之窗貸款余經(jīng)理建議，如果您處于以下兩種情況，提前還貸與否需三思而后行。

　　一是擁有多套房貸的投資客，假設您擁有3套房貸，在2005年提前還掉一套，可能您又會有貸款購房的打算，這個時候貸第三套房子可遠比過去向銀行貸款來得困難，因為新的一年，銀行將繼續(xù)收緊房貸，這樣一來，可能在頭付上就要多支出許多。

　　二是有其它投資計劃的購房者，如果您在新的一年有比銀行利息更豐厚的投資利潤，那么專家建議您不要提前還貸。

　　其實，提前還貸與否的關鍵還是看個人。對于一般的自住者而言，如果不影響到生活質(zhì)量的話，還是提前為妙。

　　另外，對于新的一年中有貸款購房的自住者來講，選擇貸款的額度一定要量力而行，專家建議，每月的還款額較好少于月收入的50％，定為40％為宜，一旦大于50％，不但生活質(zhì)量會受到影響，加息、收入變化等因素可能也會帶來一定的貸款風險。 　　作者:□羅曉霞

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