國企無限制、不計(jì)代價(jià)把土地價(jià)格炒得非常高，在建設(shè)產(chǎn)品的時(shí)候也會不計(jì)成本，民企沒有能力去競爭。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 陳小麗作為篤信房地產(chǎn)市場法則的企業(yè)家，中坤投資集團(tuán)董事長黃怒波認(rèn)為，對于企業(yè)而言，要保持理性，有序發(fā)展。所謂“保持理性”就是不要昏了頭，看到“回暖”就拼命提價(jià)；“有序發(fā)展”就是意識到房地產(chǎn)行業(yè)長期處于上下波動(dòng)的階段，要在這個(gè)行業(yè)當(dāng)中做長遠(yuǎn)戰(zhàn)略準(zhǔn)備。

　　在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體就“2009博鰲房地產(chǎn)論壇”展開的專訪中，關(guān)于房地產(chǎn)市場的變化，黃怒波顯現(xiàn)得冷靜。

　　以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對中坤投資集團(tuán)董事長黃怒波的專訪實(shí)錄，更多詳細(xì)內(nèi)容將刊登在《觀點(diǎn)》雜志博鰲特刊。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您如何看待2008-2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)所經(jīng)歷的巨大轉(zhuǎn)折？

　　黃怒波：這個(gè)轉(zhuǎn)折對于房地產(chǎn)界而言是個(gè)福音，在去年的調(diào)控下房地產(chǎn)業(yè)喘不過氣來，同時(shí)被妖魔化，今年的轉(zhuǎn)折反映了經(jīng)濟(jì)措施顯效，說明房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)中始終扮演著重要角色，不是輕而易舉的調(diào)控和打壓就不存在需求了，不科學(xué)的調(diào)控只能像這次房價(jià)回潮一樣，導(dǎo)致報(bào)復(fù)性上漲。同時(shí)，房價(jià)回潮反映新的情況，國家的四萬億被國企全部拿走，國企花錢是不計(jì)代價(jià)的，導(dǎo)致現(xiàn)在地王頻頻誕生，實(shí)際上“面粉貴過面包”的情況嚴(yán)重超過07年，這會帶來災(zāi)難性后果，這與跟目前的“國進(jìn)民退”機(jī)制有關(guān)系，國企有的是錢，不惜代價(jià)的，但是房地產(chǎn)行業(yè)不是那么簡單，購得進(jìn)來就賣得出去，新情況出現(xiàn)對房地產(chǎn)發(fā)展帶來不確定因素，甚至是一個(gè)災(zāi)難的開始，這個(gè)新情況需要觀察。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：此次轉(zhuǎn)折過程當(dāng)中，您感受較深刻的是什么？

　　黃怒波：是堅(jiān)信中國房地產(chǎn)業(yè)在后三十年還是個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)，無論怎么打壓，怎樣調(diào)控，較后大家都能夠挺過來，沒有想象中出現(xiàn)那么多倒閉現(xiàn)象。一方面，市場稍微寬松一些，市場購需求力還是很強(qiáng)，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)比較復(fù)雜的行業(yè)，這是去年一年的感受。另外感受的是，房地產(chǎn)極易被政治化、被情緒化、被社會化，因此在做住宅的話要小心些，在選擇的時(shí)候小心避開熱點(diǎn)地區(qū)，比如未必在一線城市，二線城市，甚至選擇在三線城市。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：近期開發(fā)商拿地?zé)崆檎卺j釀和延續(xù)，你覺得現(xiàn)在是購到的好時(shí)機(jī)嗎？

　　黃怒波：完全不是，今年是那些大國企手里錢太多了，中國處于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前期，產(chǎn)品產(chǎn)生過剩，投到哪里都沒有效益，就把錢砸到房地產(chǎn)以及股市上來，目前是發(fā)燒階段，這個(gè)時(shí)候不能去碰地。同時(shí)，國企在土地市場的橫沖直撞對民企打擊很大，國企無限制、不計(jì)代價(jià)把土地價(jià)格炒得非常高，在建設(shè)產(chǎn)品的時(shí)候也會不計(jì)成本，民企沒有能力去競爭，可以說，國企是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的“野蠻人”，是家門口的野蠻人。

　　政府應(yīng)該意識到地價(jià)暴漲是把雙刃劍，目前民企處于新的階段，這么大規(guī)模玩不起，是時(shí)候?qū)ふ疫m合民企生存的準(zhǔn)則了。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您認(rèn)為2009年的土地市場又轉(zhuǎn)向何方？新的一輪樓市調(diào)控政策是否將出臺？

　　黃怒波：現(xiàn)在情況還不明朗，但是在這種情況下再次調(diào)控是不可避免的，希望不是簡單的政府行為，要和市場結(jié)合起來。比如說你可以控制資金，也可以控制土地，但是社會的剛性需求——居住需求和投資需求存在，下一步會有矛盾出來，通貨膨脹，房價(jià)會繼續(xù)上漲，房價(jià)上漲就導(dǎo)致很多人購不起房。與此同時(shí)，另一個(gè)問題出現(xiàn)，投資需求還存在，在通貨膨脹的時(shí)候，資金較安全的不是存在銀行，而是購不動(dòng)產(chǎn)，而這兩個(gè)作用是相互作用的，下半年就會開始，到明年，中國的經(jīng)濟(jì)真正復(fù)蘇還是不確定的。

　　中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇靠投資拉動(dòng)，因此帶來很多不確定性，明年還是不確定的一年，房地產(chǎn)商在今年能賣的房子就趕快賣了，賺到錢先放在兜里安全，為明年的小冬天做準(zhǔn)備。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：明年還有個(gè)小冬天？

　　黃怒波：我認(rèn)為肯定會有的，因?yàn)檫@個(gè)復(fù)蘇不是穩(wěn)定的，尤其是靠從未有過的這么大的貨幣放量支撐，如此多的貨幣量肯定是不可能的。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：房地產(chǎn)在經(jīng)歷了2008年的下跌之后，2009年上半年卻出現(xiàn)了一輪成交放量和價(jià)格上漲，您如何看待這種現(xiàn)象？

　　黃怒波：這并不奇怪，一方面中國的經(jīng)濟(jì)沒有想象中那么糟，市場還在發(fā)展，一方面是中國城市化速度很低，處于發(fā)展中，還有就是在這種背景下居民儲蓄率很高，導(dǎo)致居住改善需求還是存在，恰恰調(diào)控這兩年有個(gè)大背景，把土地都停了下來，大家也沒有資金了，產(chǎn)品出現(xiàn)斷頓，所以在市場稍微復(fù)蘇的時(shí)候，大家都有個(gè)通脹預(yù)期，即購脹不購落，在通脹時(shí)刻，大家可能產(chǎn)生購購沖動(dòng)，這并不奇怪。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：根據(jù)目前形勢，您認(rèn)為當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)是否在復(fù)蘇？您怎樣看待今年下半年的房價(jià)，走勢又如何？

　　黃怒波：現(xiàn)在沒有復(fù)蘇，目前出現(xiàn)的新情況是個(gè)災(zāi)難，就是國企手里拿到大把的錢，不惜代價(jià)拿地，這給市場一個(gè)很壞的信號，房價(jià)不是按市場行為帶上去，而是一種完全人為帶上去的，這對社會放了一個(gè)信號，是災(zāi)難。我認(rèn)為會有些調(diào)控出來，真正的復(fù)蘇還沒有到來。

　　房價(jià)一定會上漲，中國是個(gè)城市化集約型越來越強(qiáng)的國家，一采取行政措施就是大起大落，這肯定不能從市場化解決產(chǎn)品供給穩(wěn)定。在這歷史情況下，沒有認(rèn)識到這么快的城市化速度和下一步經(jīng)濟(jì)保八的發(fā)展速度產(chǎn)生的社會經(jīng)濟(jì)需求也是相對的，在這個(gè)背景下，十年內(nèi)房價(jià)上升的趨勢是不會變的，從房地產(chǎn)業(yè)看長期房價(jià)是不會下降的。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：目前房價(jià)上漲趨勢是否會出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)？

　　黃怒波：現(xiàn)在回頭看市場的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)沒什么了不起的，任何市場都有風(fēng)險(xiǎn)，總體來看，適度地控制土地資源對房地產(chǎn)還是穩(wěn)妥的，但前提是，市場需求剛性存在，土地資源還是比較奇缺，這與土地管理政策方面都有關(guān)系。實(shí)際上，我認(rèn)為房價(jià)在10%-30%范圍內(nèi)波動(dòng)，這是非常正常的。仔細(xì)想想，房價(jià)跌一些，升一些不要太奇怪，穩(wěn)中有升較好，不過出現(xiàn)暴漲暴跌是比較麻煩的，市場會出現(xiàn)混亂。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：未來一段時(shí)間內(nèi)，市場是否還會有更大的調(diào)整？

　　黃怒波：肯定會有，在這次金融危機(jī)后，很多游戲規(guī)則會改變，不過目前還不會。目前頭先要求穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，到明年經(jīng)濟(jì)真的到了復(fù)蘇階段之后，很多政策會越來越成熟，而不是像現(xiàn)在這么簡單的游戲規(guī)則。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：目前二套房貸收緊已進(jìn)入實(shí)施階段，有觀點(diǎn)認(rèn)為二套房貸收緊是為了控制樓價(jià)升幅，對此，您認(rèn)為二套房貸政策走向?qū)鞘挟a(chǎn)生哪些影響，您如何看待此次的政策的轉(zhuǎn)向？

　　黃怒波：現(xiàn)在的政策是應(yīng)急的，不是科學(xué)的。二套房市場，從居住需求和投資需求來看，都是現(xiàn)實(shí)存在的，我認(rèn)為應(yīng)該用市場管理市場，在這個(gè)問題上，政府的調(diào)控還應(yīng)該謹(jǐn)慎些，每個(gè)地區(qū)政府的政策也是不一樣，二套房市場如果不打開的話，一套房市場房價(jià)也不會降下來。

　　我認(rèn)為，上半年時(shí)間不會有大的動(dòng)作，因?yàn)?總理已經(jīng)說過，中國所處基礎(chǔ)不好，還需要適度寬松的貨幣政策，但是到今年年底就不好說了，我認(rèn)為今年年底會有不同的政策出來。經(jīng)過這么一個(gè)金融危機(jī)之后，中國政府，企業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律、調(diào)控會有新的認(rèn)識，開發(fā)商要小心些，不要撞上一個(gè)春寒。

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