“紅頭文件調(diào)來調(diào)去，這樣就很可怕，不依賴紅頭文件房地產(chǎn)市場才會變好。”

　　房價是中國今天較喧囂的話題之一，也是較敏感的。說到房價，任志強還是他常以示人的邏輯。

　　任志強沒有回答我們努力在引導(dǎo)的，關(guān)于當(dāng)前房價是否存在泡沫的話題，有時候覺得任志強眼中似乎是沒有泡沫的概念的。在他眼中，房地產(chǎn)行業(yè)的波動似乎都是政府主導(dǎo)下的政策造成的，與市場結(jié)合起來就形成了畸形的市場價格走勢，以及畸形的資源配置關(guān)系。

　　但關(guān)于今日中國地產(chǎn)泡沫言論之多，各種邏輯均有，何種邏輯和說法更正確仿佛是一個恒久難以捉摸的話題。放在今日的中國，話題的口味遠(yuǎn)比所謂爭辯的真理更為重要，于是關(guān)于自己贊同與否定的標(biāo)準(zhǔn)，大約是以口味為標(biāo)準(zhǔn)的，與邏輯推定無關(guān)，更與常識無關(guān)。

　　在一個欣欣向榮的社會當(dāng)中，這個社會是充滿了那么多這樣與那樣、主觀與客觀的見解。但是誰會愿意認(rèn)真地理解和認(rèn)知那么一點邏輯和常識呢？抑或說我們的標(biāo)準(zhǔn)到底是什么呢？

　　泡沫到底是什么呢？是我們這個脆弱的社會嗎？

　　以下為觀點產(chǎn)網(wǎng)推出的較后一期任志強的訪問。關(guān)于任志強的全部訪問我們將刊登在《觀點》雜志博鰲特刊上。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：房價還是焦點，怎么看未來一段時間的房價走勢？

　　任志強：5月度RECIO報告發(fā)布的時候，我們對第三季度是看漲的。通脹預(yù)期已經(jīng)決定了三季度的房價一定是漲的，我們無非是用一個不刺激政府的詞，叫做“漲價的可能性很大”，但這個（房價上漲）是毫無疑問的，躲不掉。股市要是突破3000點以后，房價一定會還會往上漲。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：但目前的房價上漲會不會有風(fēng)險？和07年有什么不同？

　　任志強：漲價是結(jié)構(gòu)性的問題，地區(qū)城市價格要狠漲。但是今年和07年不一樣就是不是普漲，我們還沒有覺得是一個中小城市或者是很次的地區(qū)的很破的房子都漲價。上海是比較典型的，環(huán)路內(nèi)的房價漲得很快，環(huán)路外的還有些是下降的。北京較近統(tǒng)計的在售的190多個項目，69%是漲價的，還有百分之三十幾是降價的，為什么百分之三十幾降價呢？可能就是因為偏遠(yuǎn)一點，位置不太好，交通不太好，但核心區(qū)域的，位置好的還是漲價的。

　　我記得有一年說CPI上漲了是結(jié)構(gòu)性上漲，是以糧食為主，非糧食產(chǎn)品基本上沒漲，房價的道理是一樣的。我們認(rèn)為房價也是一個結(jié)構(gòu)性調(diào)整，嚴(yán)重供不應(yīng)求的地區(qū)或者一個城市的核心區(qū)，位置較好都是結(jié)構(gòu)性漲價，區(qū)域性漲價。

　　北京土地拍賣也是這樣，較好的地都是賣得很高的價，但北京還有60%的地是沒有漲價的，底價成交的，就是因為那些地不太好，或者是因為結(jié)構(gòu)性問題，或者是因為區(qū)域性問題，沒漲。北京不是所有地都一樣，天價地就那么幾塊，媒體一般都喜歡炒天價地，但是從總量來說，我們把所有的天價地都算進來，溢價土地總的供應(yīng)量大概在北京現(xiàn)在也就占20%左右，也就是說的80%土地沒有漲價，當(dāng)然還有下半年，不知道較后結(jié)果是什么。

　　因為年初很多沒有漲價，所以總量上漲價的地還不多，不是說80%漲價了，20%不漲價，或者100%都漲；07年是100%都漲價，都是溢價，或者說是都溢價比較高，今年不是。

　　從全國來看房價也是這樣，是地區(qū)性漲價。深圳漲得較高，因為它跌得越多，所以升得也高，沒有跌的地區(qū)可能也沒有漲起來，像西安、包頭、呼和浩特很多的房價也沒有怎么漲價，在環(huán)比中可能還屬于降價。因為你有些城市的部分區(qū)域可能下跌10%，上漲的區(qū)域可能只漲了2%，平均下來還是跌的，這種可能性也有。北京實際上平均下來，環(huán)比增長，但總體是負(fù)增長，全國也是。五月份公布的數(shù)據(jù)（統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)）是負(fù)增長。環(huán)比增長，五月份環(huán)比增長0.6%，但同比是下降，所以不能代表普漲的概念。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：但是造成結(jié)構(gòu)性上漲的原因到底是什么？

　　任志強：經(jīng)濟上說，供求關(guān)系和價格是對應(yīng)的，如果價格高的時候同時應(yīng)該加大供應(yīng)量，用加大供應(yīng)量辦法平抑價格。

　　中國有一個問題，在18億畝紅線限制性條件下和土地約束管理條件下下政府拿不出這么多供給，如果政府不能用增加供給方式平抑房價的話，一定會倒過來。

　　按照正常市場經(jīng)濟情況，應(yīng)該用價格抑制需求，價格高到一定程度之后需求就減少，這樣供求關(guān)系就平衡了，價格就穩(wěn)定了，需求減少之后價格就掉下去了。雖然供給沒有上去，但價格隨著抑制需求的能力會波動。但中國不一樣，中國政府的脆弱啊，他把民生，或者說低收入人群消費放在頭位，因為他是個窮人的政府，他們一定要滿足窮人的消費，所以要把這個價格拼命地往下打，或者是用人為的按揭利率或者什么條件去限制需求，不是用價格來調(diào)整需求，而是用其他的辦法把需求打下去，讓價格上不去。

　　等于有三個條件控制，一個是增加供給；一個供給上不去的時候，用價格調(diào)控，因為價格高了后需求減少；第三個是中國政府創(chuàng)造出來的，用行政命令或者技術(shù)方法去打擊你的需求。所以我們前幾年有一個說法叫抑制需求，是用宏觀調(diào)控的方法抑制需求，不是用價格的方法把讓價格上不去，而是用行政措施把需求打下去，讓你這個價格上不去，這個價格上不去不是一個經(jīng)濟規(guī)律的東西。

　　所以表面上看控制房價了吧。但到了行政命令措施稍微一松動的時候，需求就反彈。如果價格抑制需求的話，價格不掉下來，需求上不去的。當(dāng)然，我們前段時間價格也掉一段時間，1、2、3月份價格是下降趨勢的。所以這個是放松了抑制措施，免掉稅費，補貼，降低利率等等，所以需求就往上走，價格又和需求迎合，這兩者迎合之后，嘩的一下四五六月份就沖上去了。

　　所以現(xiàn)在四、五、六月份的銷售已經(jīng)沖得比07年還高，按理說不應(yīng)該是這個情況，不管怎么樣07年無論是價格還是量都是較高的一個過程，而07年為什么形成價格暴漲呢？是因為06年的時候我們的“90/70”。

　　04年，我們限制別墅，所以讓本來在爛地里賣不出去的房子都賣成高價。06年又出現(xiàn)了“90/70”，“90/70”效果是什么呢？是延遲半年的供應(yīng)量，一個是開發(fā)商在觀望，一個是開發(fā)商不得不修改圖紙，一修改圖紙我就延長了半年的周期，我要重新批方案啊，我要重新設(shè)計圖紙，等于在07年上半年的時候，供應(yīng)量是相對少，供不應(yīng)求的矛盾加大了。因此在07供不應(yīng)求導(dǎo)致的價格拼命上漲，由于供給上不去，就拼命漲，較后政府沒有辦法，不是用價格調(diào)節(jié)需求，而是用行政命令，譬如套房住按揭、加稅啊等等，把需求打下去。

　　所以我們在08年，沒有國際宏觀經(jīng)濟危機的問題房價也會掉下來。要注意從03年的宏觀調(diào)控開始到07年上半年，我們才先進一次提到要“增加供給”來抑制房價，只有07年上半年用了一個詞是符合經(jīng)濟規(guī)律的詞，所以07年土地供應(yīng)量是增加的，03到06是減少的，全國都是。但07年增加的土地還沒有形成供應(yīng)量，還沒有變成房子，房價已經(jīng)上來了。所以政府又不得不打下去。

　　08年慘就慘在07年增加的供應(yīng)量太多，但房價已經(jīng)被抑制需求的政策給打下去了。這邊供給在增加，那邊需求在減少，所以08年才出現(xiàn)巨大的問題。這個問題從06年開始看，要沒有“90/70”延誤了這半年的話，07年的供應(yīng)量就不會這樣。07年土地供給增加的時候，沒有熬到房價能靠供給來平衡，就掉下來去了，掉下去的結(jié)果就是08年的供給量又開始減少，09年現(xiàn)在的供給還沒有上來，因為投資還在下降，新開工面積還是負(fù)增長，土地購置還是負(fù)增長。到2010年價格又有新一輪的暴漲，2010年暴漲是不能避免的。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：很可怕……

　　任志強：是很可怕，紅頭文件調(diào)來調(diào)去，這樣就很可怕，不依賴紅頭文件市場才會變好。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：有一個問題是現(xiàn)在資金沒有投入到生產(chǎn)環(huán)節(jié)去，開發(fā)商們都還沒有增加新開工的面積。他們把錢投資到土地市場上？

　　任志強：不是這樣的。我們一到五月份固定資產(chǎn)投資增長6.8%，有三項下降了，有兩項增長，下降是土地購置面積下降，土地開發(fā)下降，基礎(chǔ)設(shè)施下降?；A(chǔ)設(shè)施一般會圍繞土地開發(fā)走，這三個是下降的。兩項是上升的，個是建設(shè)工程是上升的，大概增長百分之八點幾，建設(shè)開工增長意味著什么呢？意味著已經(jīng)開工和停工的項目在加速開工。

　　增幅是在建筑安裝，安裝工程增加百分之三十八點多。安裝工程上升就是說：我把那個樓都爛尾在那了，中間很多都是是半截停工的，這個統(tǒng)計數(shù)字是在去年，就是開工面積是在去年，但是像萬科，都是到正負(fù)零的時候就停了。那么今年上半年是把到了正負(fù)零停了的這些工程開始加速了。為什么？今年三月份以后房子賣得好了，你要把房子已經(jīng)預(yù)售了，你要把房子完工啊，你要交付啊。所以他的工程量增長是在這上邊，就是我迅速要把已經(jīng)賣出去的房子建完，給你交房子，于是錢就沒有轉(zhuǎn)移到新開工的面積上。過去的錢是基本上平衡的，各占1/3：1/3在土地上，1/3在新開工上，1/3在完成這些要交房子的項目竣工上，這三個基本上是平衡的，同步往上漲。

　　07年的時候是土地在加，08年的時候是新開工在加，可是08年新開工加的這個部分到半截的時候停了，到09年上來的時候就把錢從土地購置和新開工上的錢用到了項目竣工上。這個天平不平衡了的時候就得讓他平衡下來。因為今年銷售上去了，所以這邊就上去了，而那頭實際上還是往下掉的。如果這個市場沒有起伏的話，他應(yīng)該是平衡的，現(xiàn)在不平衡了。因為07年增加供給，錢都到土地上去了，08年增加開工，實際上去年開工量是的，大概是27億多（平米），雖然說是較差的一年但是他總開工27億多（平米），增長較快的一年，就是因為07年甩尾甩得太厲害了。但是去年竣工是下降的，今年竣工開始增長。因為現(xiàn)在大量的錢從前兩頭到后頭來了。

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