讓人懷疑報(bào)告出籠的用心是為了北京市的城建與發(fā)展，還是為了創(chuàng)造社會(huì)矛盾，更有損于“專家”的稱號(hào)。

　　北京市社科院發(fā)布了《北京藍(lán)皮書》的四個(gè)報(bào)告，我沒看全文，網(wǎng)上摘登了一些涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容，頗讓人懷疑北京社科院的研究能力、方法與水平，也不能不讓人懷疑報(bào)告出籠的用心是為了北京市的城建與發(fā)展，還是為了創(chuàng)造社會(huì)矛盾，更有損于“專家”的稱號(hào)。

　　一是，認(rèn)為“在購(gòu)房問題上不存在剛性需求”。北京市社科院的觀點(diǎn)是“人類的需求可以是無(wú)限的，但是除了人要吃飯的需求是剛性的以外，住房需求相對(duì)而言是彈性的。購(gòu)不起大房子可以購(gòu)小房子，購(gòu)不起房子可以租房子，住宅消費(fèi)能力與房?jī)r(jià)找不到交匯點(diǎn)時(shí)，只能是有價(jià)無(wú)市”。沒有住房的剛性需求國(guó)家又何須建設(shè)保障性住房，至少不能住在街上。

　　二是，用北京市的家庭可支配收入來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)的可支付能力。難道我們的社科院研究人員不知道國(guó)際上用的是家庭收入中位數(shù)嗎？豈不知家庭收入與可支配收入之間的差別。每個(gè)職工還有24%的住房公積金等未計(jì)入可支配收入部分，兩個(gè)職工的家庭就要增加48%的住房公積金，5672元的月可支配收入就變成了8000 多元了，至少住房公積金是可以用于還房貸的。加上住房公積金按社科院《北京藍(lán)皮書》的算法豈不是人人都可以購(gòu)得起住房了。

　　三是，用每戶100平方米面積計(jì)算房?jī)r(jià)收入比。難道我們的社科院的研究人員至今都不知道國(guó)際慣例是用住房面積中位數(shù)做計(jì)算依據(jù)嗎？而中國(guó)的住房面積中位數(shù) 2007年只有68平方米/戶。100平方米/戶的住房面積已是中位數(shù)的1.3倍了。否則中國(guó)政府為什么會(huì)出臺(tái)90平方米以下面積的住房要占70%的規(guī)定呢？

　　四是，用一手房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)平均值來(lái)做對(duì)比。難道我們社科院的研究人員至今都不知道國(guó)際慣例上用的是所有可交易的住房的價(jià)格中位數(shù)作為計(jì)算依據(jù)嗎？而中國(guó)巨大的二手房市場(chǎng)交易的價(jià)格又到哪里去了呢？經(jīng)濟(jì)適用住房與兩限房的價(jià)格又在哪里，這些住房二次交易的價(jià)格在哪里？難道二手房不是住房？

　　中國(guó)號(hào)稱“專家”們的研究機(jī)構(gòu)幾乎都在不求甚解犯同樣的錯(cuò)誤，并借國(guó)家、政府研究機(jī)構(gòu)的名頭傳播自己的錯(cuò)誤，誤導(dǎo)媒體與民眾，再借媒體的傳播擴(kuò)大這種錯(cuò)誤的影響，以至于讓政府官員、決策機(jī)構(gòu)都因?yàn)檫@些無(wú)知無(wú)恥的所謂“專家”們的錯(cuò)誤而制定出更加錯(cuò)誤的政策，并行政性的破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。

　　前有國(guó)家發(fā)改委的王小廣先生，用這種錯(cuò)誤的計(jì)算方式發(fā)布房?jī)r(jià)收入比的荒謬報(bào)告，并在新華網(wǎng)傳播。中有中國(guó)社科院的易憲容先生用同樣的錯(cuò)誤誤國(guó)誤民。今又有北京社科院還在重復(fù)著前者們的錯(cuò)誤，一而再、再而三的破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并誤導(dǎo)社會(huì)與民眾，真可謂是掛著專家的羊頭，而屢教不改的賣狗肉。

　　從網(wǎng)上查到房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算要求并不是很難的事情，特別是已發(fā)布的REICO報(bào)告不但說(shuō)明了計(jì)算的方式、出處，也用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)數(shù)據(jù)多年發(fā)布過相關(guān)的結(jié)果。大約由于這個(gè)結(jié)果不能令那些別有用心、又想個(gè)人出名的專家們滿意，因此每個(gè)研究機(jī)構(gòu)都想出人頭地的單獨(dú)“創(chuàng)新”，做一個(gè)與眾不同的計(jì)算，以顯示自己的高明。但經(jīng)濟(jì)學(xué)中，特別是國(guó)際已有標(biāo)準(zhǔn)和管理的計(jì)算是來(lái)不得半點(diǎn)虛假和創(chuàng)新的，要?jiǎng)?chuàng)新就另用一套體系而不要拿國(guó)際慣例來(lái)嚇唬人，更不要自以為是的把自己的創(chuàng)新當(dāng)成國(guó)際慣例。

　　住房是有剛性基本需求的，就像吃飯一樣。吃飯的剛性需求是要吃飽肚子。差別在于食品的質(zhì)量好壞，有的有魚有肉、有的有燕窩海參、有的是吃糠咽菜。收入差別讓吃的剛性需求產(chǎn)生了重大差別，不是吃糠者不想吃魚吃肉，而是經(jīng)濟(jì)條件的限制讓這種剛性的需求無(wú)法變成合理的消費(fèi)，市場(chǎng)也并非能為了讓只能吃糠的民眾能吃上魚和肉而降價(jià)讓魚和肉找到一個(gè)合理的消費(fèi)交匯點(diǎn)。

　　住房的剛性需求也與吃飯同樣，有的居住條件好，有的居住條件差。這種剛性需求是否通過購(gòu)購(gòu)商品房的方式解決則要看經(jīng)濟(jì)的條件與購(gòu)購(gòu)的支付能力了。沒有消費(fèi)能力家庭的剛性需求則要靠政府的保障來(lái)解決。如果子孫三代還居住于一室或兩室一戶時(shí)，自然有增加房子的需求，但剛到什么程度才能變成實(shí)際的購(gòu)購(gòu)行為是彈性的。這與房屋的價(jià)格相關(guān)，這不是需求的彈性，而是價(jià)格的彈性。剛性是指居民要不要改善居住條件，價(jià)格彈性是指是否有能力消費(fèi)！

　　為什么會(huì)有人將未婚女子的結(jié)婚條件稱為是剛性需求，正是因?yàn)檫@個(gè)社會(huì)的發(fā)展階段讓大多數(shù)小家庭要求獨(dú)立生活，減少父母的約束和社會(huì)交往的自由。為什么要用城市家庭分裂速度計(jì)算需求，正因?yàn)檫@種剛性需求的存在。不管是大房子小房子，至少應(yīng)讓每個(gè)城市家庭住一套成套住房，不管這個(gè)房子的產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)，也不能讓他們睡在大街上，所以才有了成套率的衡量標(biāo)準(zhǔn)。目前我國(guó)城鎮(zhèn)的成套率水平僅為1：0.8以下，而臺(tái)灣是亞洲四小龍、四小虎之后較后一個(gè)到達(dá)城鎮(zhèn)住房成套率水平 1：1的地區(qū)，那也是在30年之前的事了。

　　國(guó)際上每個(gè)國(guó)家都有一個(gè)居住條件的較低標(biāo)準(zhǔn)。如60年代日本將較低住房困難數(shù)定為少于人均25平方米；而匈牙利則將人均25平方米為高限，高于此住房面積的要加稅；美國(guó)套均面積為165平方米，許多國(guó)家將困難標(biāo)準(zhǔn)定為人均少于1.9間房。無(wú)疑較低住房標(biāo)準(zhǔn)就成為了剛性需求的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

　　從大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)歷過的歷史看，大約一個(gè)國(guó)家的人均居住大于35—45平方米之間時(shí)，進(jìn)入了總體的消費(fèi)平衡階段，此后的住房建設(shè)速度會(huì)大大下降，同時(shí)這是包括了城鄉(xiāng)人口與家庭的。因?yàn)檫@些發(fā)達(dá)國(guó)家并沒有城鄉(xiāng)人口戶籍的限制性條件，此階段剛性需求則相對(duì)減弱。而我國(guó)離這個(gè)目標(biāo)還差得很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)。不僅從成套率水平、城市化水平看如此，從人均居住面積，特別是居住條件（設(shè)備、能源和功能差別）更是與上述國(guó)家相比差之千里了。先進(jìn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家的反而是住房私有化率是較高的，獨(dú)立式住宅的指標(biāo)由于人口與土地的資源約束就更無(wú)法相比了。

　　中國(guó)剛性需求不但存在且購(gòu)購(gòu)能力也具備條件，否則二、三月份的住宅銷量為什么會(huì)暴漲呢？

　　一是，二手房的限期免稅政策讓二手房的供給量增加且交易暴漲，也說(shuō)明正是二手房交易稅費(fèi)與政策過去的不合理嚴(yán)重的抑制了居民的消費(fèi)需求。當(dāng)錯(cuò)誤的約束得到局部的修改之后，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了活躍。世界各國(guó)從未見過對(duì)二手房交易加重稅的政策，多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的二手房交易量都是一手新房交易量的4—7倍，包括美國(guó)的房?jī)r(jià)指數(shù)也主要以二手房為標(biāo)本，而北京社科院的研究報(bào)告居然會(huì)將二手房的交易價(jià)格排除在外，真是愚不可及的研究了。

　　二是，北京的調(diào)查中，購(gòu)房一次性付款的比例與此次危機(jī)發(fā)生之前沒有太多變化，大約在44—55%之間（多個(gè)樓盤的統(tǒng)計(jì)情況）。而用貸款和公積金購(gòu)房的比重也未發(fā)生大的變化，且近期成交量較多的是單價(jià)12000—14000元/平方米的樓盤，這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)高于2008年底的北京平均一手房?jī)r(jià)格。說(shuō)明北京并不缺少購(gòu)購(gòu)能力。而西安只有平均4000多元/平方米的房?jī)r(jià)，用貸款購(gòu)房的比例卻高達(dá)85%，也說(shuō)明城市之間的收入差別與支付能力差別。

　　北京或中國(guó)的大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)收入比中都只計(jì)算了工資性收入，卻忽略了存量資產(chǎn)的重要一環(huán)。中國(guó)1998年房改時(shí)用低價(jià)的房改價(jià)對(duì)福利住房五十年的錯(cuò)誤進(jìn)行了一次糾正，即用低價(jià)對(duì)過去歷史工資中沒有住房工資含量做了一次補(bǔ)償。房改房在2005年的人口普查中存量約占總住宅存量的52%，私有化率則高達(dá) 83%，即城鎮(zhèn)家庭中這部分存量資產(chǎn)都變成了更新升級(jí)換代住房條件的購(gòu)購(gòu)能力，而發(fā)達(dá)國(guó)家所說(shuō)的房?jī)r(jià)收入比恰恰是沒有這部分福利分配的住房資產(chǎn)的。不對(duì)等條件下的計(jì)算必然會(huì)錯(cuò)誤的估計(jì)了居民消費(fèi)能力與市場(chǎng)的作用。別忘了當(dāng)市場(chǎng)中的商品房升值時(shí)，這部分存量住房也在升值并大大的提升了改善型消費(fèi)的支付能力，這個(gè)升值甚至遠(yuǎn)高于前五十年的住房工資補(bǔ)償。

　　同時(shí)45歲以上的家庭大多擁有房改房，而45歲以下的則只有部分家庭享受了房改房，這也是中國(guó)特色的一部分。由于父母一族的住房多為房改房，已解決或基本解決了剛性的居住條件，則有錢的就更新升級(jí)，條件差的就繼續(xù)居住。但他們不再會(huì)在住房上有更多的支出了，于是他們就有能力去幫助下一代。加上獨(dú)生子女政策又讓中國(guó)出現(xiàn)了兩個(gè)家庭幫一對(duì)子女的特色現(xiàn)象，住房的購(gòu)購(gòu)就不僅僅是靠小家庭的平均收入了。

　　也正由于占存量50%或更多的家庭可以不靠購(gòu)購(gòu)商品房解決剛性居住問題，又有一部分家庭靠政府的廉租房等保障了居住條件，反而讓平均家庭收入計(jì)算的方式更無(wú)益于對(duì)市場(chǎng)的判斷。又有誰(shuí)計(jì)算過扣除這些家庭之后的收入情況或住房資產(chǎn)產(chǎn)生的收入和支付能力的情況呢？比發(fā)達(dá)國(guó)家都高的已有83%以上的住房私有化率更證明了中國(guó)人的購(gòu)房能力。

　　房?jī)r(jià)是由供求關(guān)系決定的，而這個(gè)供求關(guān)系并非只計(jì)算北京市的戶籍人口，那么供求關(guān)系的支付能力也要加上這些外來(lái)需求的條件，包括需求的數(shù)量和支付的能力。而這些家庭的支付能力大約也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京市戶籍家庭的收入統(tǒng)計(jì)數(shù)。這樣市場(chǎng)所面對(duì)的消費(fèi)群就發(fā)生了變化。家庭資產(chǎn)、大家庭的資助、外來(lái)購(gòu)購(gòu)能力等等就都成為了房?jī)r(jià)收入比中的一部分，也成為推高北京作為國(guó)家頭都地位象征的房?jī)r(jià)的重要原因。

　　正因?yàn)楸本?、上海等開放性城市的外來(lái)收入差別形成了特殊的無(wú)法計(jì)算的購(gòu)購(gòu)力，房?jī)r(jià)就不僅僅是為了北京的供求對(duì)象所準(zhǔn)備的了，也完全不受這種僅以北京戶籍家庭收入的購(gòu)購(gòu)能力約束。

　　如北京的星河灣近期的購(gòu)購(gòu)主力是北京之外的客戶群，三亞的高房?jī)r(jià)同樣是被北方地區(qū)缺少溫度資源的家庭所推高。北京既然依賴于這些外來(lái)人口提供稅收、提供交易、提供消費(fèi)，那么又有什么理由不讓這些家庭居住呢？為什么不計(jì)算這些家庭的收入與購(gòu)購(gòu)能力呢？

　　更重要的是供給量并非是針對(duì)于普遍性全民需求的。全國(guó)每年的商品住宅僅為400—500萬(wàn)套，又分為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品房、高端房、別墅等多種供給對(duì)象。而城市人口已達(dá)2億多戶，僅為3%以下的供給量。北京每年的供給量約為18萬(wàn)套以下（含各種新房），按北京常住人口1600多萬(wàn)計(jì)算，瞬間 2000萬(wàn)人口統(tǒng)計(jì)，至

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