導(dǎo)讀

房價各項(xiàng)指數(shù)漲至歷史高點(diǎn)，意味著調(diào)控仍不放松，并會繼續(xù)加碼。

如同今年夏季罕見高溫，調(diào)控高壓之下，房價仍燥熱不已。

國家統(tǒng)計局公布的7月數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控一年半有余，房價數(shù)據(jù)繼續(xù)普漲并達(dá)到高點(diǎn)。7月份，新建商品住宅有65城環(huán)比上漲，二手房價有66城環(huán)比上漲，刷新了歷史紀(jì)錄。另外從房價平均漲幅看，6-7月房價均處于高位，僅次于2016年8-9月。按照新建住宅與二手房上漲城市數(shù)量計算，平均有94%的城市房價在7月上漲。平均房價環(huán)比上漲新建住宅高達(dá)1.2%，二手房高達(dá)1.12%，均僅次于2016年9月。

房價各項(xiàng)指數(shù)漲至歷史高點(diǎn)，意味著調(diào)控仍不放松，并會繼續(xù)加碼。58安居客房產(chǎn)研究院 分析師張波指出，從房價表現(xiàn)來看，7月樓市行情依然持續(xù)一定熱度，但從7月末中央政治局會議和8月初住建部會議透傳出的信息來看，各地短期調(diào)控將更加聚焦到對房價上漲的控制。另外，從上半年統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，房企開發(fā)投資和土地購置面積分別同比增長了9.7%、7.2%，商品房銷售面積也同比增長了3.3%。在這一背景下，預(yù)計“金九銀十”乃至下半年，同比去年成交量還將維持小幅平穩(wěn)上揚(yáng)。

漲聲一片

統(tǒng)計局公布的7月房價數(shù)據(jù)非常值得研究。

新建商品住宅價格方面，7月環(huán)比上升的城市為65個，較6月增加2個；環(huán)比下降的城市3個，較6月減少1個；持平的城市2個，較6月減少1個。其中 漲幅為三亞的3.7%，下跌的城市僅有上海、南京、泉州，跌幅均為0.1%。二手住宅價格方面，7月環(huán)比上升的城市為66個，與6月持平；環(huán)比下降的城市為4個，較6月增加1個。其中 漲幅為三亞的3.1%，下跌的城市分別為天津（-0.2%），上海（-0.1%），南京（-0.1%），廈門（-0.4%）。

“7月絕大部分城市的房價是環(huán)比上升的，上漲城市數(shù)達(dá)到高點(diǎn)。”我愛我家市場研究院院長胡景暉注意到，新房價格65城環(huán)比上漲的情況，2015年以來只有2016年4月出現(xiàn)過一次；二手房價66城環(huán)比上漲的情況，2015年以來只有今年6、7月連續(xù)出現(xiàn)。

本輪房價上漲先鋒是三亞。7月，三亞無論是新房價格、二手房價格的環(huán)比漲幅都超過了3%，高居 。今年年初海南自由貿(mào)易港政策出臺后，包括三亞在內(nèi)的整個海南樓市迅速升溫，其后海南雖然全域限購，樓市過熱勢頭得以遏制，但政策的助推效果仍在。而三亞作為 的休閑度假城市，進(jìn)入夏季后外來人口大幅增長，不少人出于休閑度假、養(yǎng)老的需求也愿意在三亞購置房產(chǎn)，這也導(dǎo)致了三亞的房價在7月進(jìn)一步攀升。

盡管絕大部分城市房價指數(shù)均在上漲，但也有極少數(shù)城市因嚴(yán)厲調(diào)控而在下跌。無論新房價格還是二手房價格，7月環(huán)比下降的城市非常少，但南京、上海7月的新房價格、二手房價格環(huán)比都在下降。事實(shí)上，除了新房、二手房，近期南京、上海的土地市場也同樣存在下行狀況，一是土地價格降低，二是頻繁出現(xiàn)流拍，可見兩地樓市在政策的長期調(diào)控下已經(jīng)呈現(xiàn)全面下滑趨勢。

另外，從2017年4月到2018年7月，廈門二手房價已經(jīng)連續(xù)下跌16個月，成為此輪樓市政策收緊以來房價下跌 長久的城市。政策顯然起到關(guān)鍵作用，各種限購限貸限售讓市場徹底沉寂。但在下降之前， 2016年的一波上漲曾將廈門房價推高到了全國第四，僅次于北上深，以廈門本身的經(jīng)濟(jì)體量、人口流入情況而言，這個價格明顯偏高，政策調(diào)控后大幅下降也屬必然。

暗潮涌動

炙熱的樓市意味著調(diào)控仍沒有放松的可能性。7月31日，中央政治局會議召開，會議公報合計上千字，其中專門針對房地產(chǎn)的內(nèi)容有73個字，7個分句，會議針對房地產(chǎn)市場調(diào)控的表態(tài)措辭嚴(yán)厲?！跋聸Q心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制?！?/p>

看似高漲背后也是暗潮涌動。張波分析，暗潮之一，銷售面積增長之下，三四線“去庫存”正在變化。三四線城市的“蜜月期”可能提前結(jié)束。隨著PSL收緊，國開行總行收回了項(xiàng)目審批權(quán)，三四線將迎來政策收緊期；暗潮之二，土地成交價款上升，流拍也在增加。土地成交價款6619億元，增長21.9%，但流拍也在快速增加；暗潮之三，開發(fā)投資增長之下，貸款金額依然下降。雖然全國房地產(chǎn)開發(fā)投資65886億元，同比增長10.2%，但也要看到7月貸款金額在下降，其中國內(nèi)貸款14045億元，下降6.9%；利用外資33億元，下降70.1%。 央行在7月的放水動作并未在房企端形成快速影響，在下半年整體經(jīng)濟(jì)形勢由“去杠桿”變“穩(wěn)杠桿”的大背景下，貨幣政策的閘門雖然開始調(diào)松，房企資金面的“干渴度”緩解的難度依然較大。

“穩(wěn)定預(yù)期是難點(diǎn)。”張波注意到，目前不同城市用戶的需求正在分化。根據(jù)安居客線上監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月全國用戶找房熱度環(huán)比上漲1.0%，一線城市找房熱度上升明顯，漲幅為11.7%，二線城市找房熱度環(huán)比下跌3.4%，三四線城市環(huán)比上漲1.8%。從具體城市漲幅來看，二到六位集中在三四線城市，分別為鞍山、東莞、汕頭、秦皇島、徐州。

因此張波判斷，包括二三線城市在內(nèi)的商品房價格將首先出現(xiàn)滯脹或上漲乏力，商品房價的變化也會逐步影響到二手房，部分城市的二手房價或出現(xiàn)明顯回調(diào)，整體來看部分二三線城市的二手房成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)下滑，“有價無市”局面或?qū)霈F(xiàn)在部分二三線城市的二手房市場。

胡景暉認(rèn)為，7月全國房價上漲的城市較多，在全國樓市調(diào)控不放松的基調(diào)下，未來各城繼續(xù)加碼調(diào)控的概率上升。但當(dāng)前的國家經(jīng)濟(jì)形勢也需要各方面政策由緊趨松，這對未來各城的因城施策提出了很高要求。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉也認(rèn)為，當(dāng)下房價普漲局面依然存在，部分城市上漲幅度較高，預(yù)計后續(xù)調(diào)控加碼的可能性加大。據(jù)他統(tǒng)計，8月已經(jīng)有超過25個城市發(fā)布了各種調(diào)控政策。房價普漲背景之下，預(yù)計調(diào)控政策加碼趨勢加速。

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