三亞宅基地能出讓嗎？
農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記的范圍包括哪些？
為更好地回應(yīng)社會(huì)關(guān)切，
記者采訪到三亞市自然資源和規(guī)劃局
確權(quán)登記局局長(zhǎng)陳翰。

2020年8月，海南省自然資源和規(guī)劃廳出臺(tái)了《關(guān)于農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記歷史 問題處理意見的通知》，對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記范圍和基本工作原則、依法妥善處理宅基地取得相關(guān)問題等作出明確要求?！锻ㄖ芬唤?jīng)發(fā)布，便引起社會(huì)廣泛關(guān)注。

記者：農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記的范圍包括哪些，“一戶多宅”能否登記？

陳翰：農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記的范圍包括宅基地、集體建設(shè)用地及地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物，但不包括未建造房屋的宅基地。

農(nóng)村宅基地實(shí)行“ー戶一宅”。村民一戶占用兩處以上宅基地且總面積超過175m2的，認(rèn)定為一戶多宅，總面積不超過175m2，不認(rèn)定為ー戶多宅。對(duì)村民“一戶一宅”之外的宅基地，按以下原則處理。

1、村民合法繼承房屋所取得的宅基地，造成“一戶多宅”的，予以確權(quán)登記。

2、村民合法購(gòu)買房屋取得的宅基地，以及經(jīng)農(nóng)村集體組織決定規(guī)劃建設(shè)新村且在2017年1月1日《海南省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃報(bào)建管理工作的通知》實(shí)施之前已建設(shè)的房屋，但原有房屋(“祖屋”)未拆除、騰退，造成“一戶多宅”的，可按照宅基地有償使用等規(guī)定處理后，予以確權(quán)登記。

3、符合分戶建房規(guī)定而尚未分戶的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員、其實(shí)際使用的基地合計(jì)沒有超過分戶后用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。

記者：未建房的宅基地能否登記？

陳翰：本次農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記范圍包括宅基地、集體建設(shè)用地及土地上房屋等建構(gòu)物、構(gòu)筑物，不包括未建造房屋的宅基地。

如空的宅基地需要建房，符合宅基地取得條件的，可經(jīng)村集體出具權(quán)屬來源證明后，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，直接辦理規(guī)劃報(bào)建手續(xù)，待房子竣工后，再向不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記。

記者：非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得宅基地能不能登記？

陳翰：1、非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地，并經(jīng)本農(nóng)村集體三分之二以上成員或村民代表同意，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋所占用宅基地使用權(quán)，予以確權(quán)登記。

2、1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施之前，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員原有的宅基地或合法取得(含合法繼承取得)房屋而占用的宅地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，可按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記；擴(kuò)大使用宅地范圍的，可按照宅基地有償使用等規(guī)定處理后，予以確權(quán)登記。

3、1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施之后，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員原有的宅基地或因合法取得(含合法繼承取得)房屋而占用的宅基地，在175m2范圍內(nèi)確權(quán)登記。如用地面積超過175m2的，超過面積限額部分，可按照宅基地有償使用等規(guī)定處理后，予以確權(quán)登記。

4、原集體經(jīng)濟(jì)組織成員戶口遷離本村后，未經(jīng)批準(zhǔn)，回村另外建設(shè)房屋或購(gòu)買房屋所占用的宅基地，不予確權(quán)登記。

5、1999年5月6日《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》實(shí)施之后，城鎮(zhèn)居民違反規(guī)定在農(nóng)村購(gòu)買或違法建造的房屋和宅基地，不予確權(quán)登記。

6、非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員在農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證時(shí)，其不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的附記欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員歷史取得”。

記者：農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與宅基地上房屋如何確權(quán)登記？

陳翰：經(jīng)宅基地所有權(quán)人同意，在本集體內(nèi)部向符合宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與宅基地上房屋，導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，可以依法予以確權(quán)登記。

轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與宅基地，申請(qǐng)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，參照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四十二條規(guī)定，提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料、集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與協(xié)議等材辦理登記。

《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》(國(guó)土資發(fā)〔2016〕191號(hào))規(guī)定，歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與房屋占用的宅基地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與行為發(fā)生時(shí)對(duì)宅基地超面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。

記者：因?yàn)榻Y(jié)婚戶口轉(zhuǎn)入本村的，離異之后是否還能享受本村宅基地權(quán)益？

陳翰：農(nóng)村婦女作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員，享有平等的宅基地分配權(quán)，其基地權(quán)益應(yīng)記載到不動(dòng)產(chǎn)登記及權(quán)屬證書上。

農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應(yīng)依法予以確權(quán)登記，但不得再主張?jiān)r(nóng)村宅基地使用權(quán)。

記者：農(nóng)民建房沒有規(guī)劃報(bào)建手續(xù)能否登記？

陳翰：1、2008年1月1日《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行之前使用宅基地建房的，辦理不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記時(shí)可不審查是否符合規(guī)劃。

2、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行后使用宅基地建房的，符合當(dāng)時(shí)實(shí)施的土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃或“多規(guī)合一”總體規(guī)劃之一的，可視為符合規(guī)劃。

記者：村民申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)注意哪些問題？

陳翰：1、本次農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作不收取村民任何費(fèi)用，包括調(diào)查費(fèi)、登記費(fèi)等全部減免，由市政府全部承擔(dān)。

2、由政府組織開展，統(tǒng)一上門服務(wù)，不需村民專門到登記部門申請(qǐng)。

3、希望廣村民積極配合政府和技術(shù)隊(duì)伍開展指界簽章、提交身份證明、結(jié)婚證明、戶籍材料等，就是按材料清單要求提供材料，并履行簽章手續(xù)等。

記者：同一宗宅基地上多個(gè)房屋屬于不同權(quán)利人，申請(qǐng)辦理房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記的，如何處理？

陳翰：同一宗宅基地上多個(gè)房屋屬于不同權(quán)利人，申請(qǐng)辦理房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情形進(jìn)行處理：

1、屬于新型農(nóng)村社區(qū)或多(高)層多戶農(nóng)民公寓的，按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四十三條，參照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，辦理宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記。

2、屬于因繼承、分家析產(chǎn)等原因，造成房地權(quán)利主體不一致，若遺囑或者分家析產(chǎn)協(xié)議對(duì)宅基地作了明確分割，分割的宅基地經(jīng)縣(市)自然資源主管部門認(rèn)定符合不動(dòng)產(chǎn)單元?jiǎng)澏?biāo)準(zhǔn)，可以分別辦理登記；若遺囑或者分家析產(chǎn)協(xié)議對(duì)宅基地未作明確分割的，按照宅基地使用權(quán)共同共有辦理登記。

3、屬于存在民事糾紛的，待糾紛解決后予以確權(quán)登記。

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