雖然有讀者曾提醒我，不宜在本欄講太多地產(chǎn)議題，以免被人以為我賣(mài)花贊花香；但亦有很多讀者表示，很想聽(tīng)聽(tīng)我對(duì)地產(chǎn)問(wèn)題的看法；他們覺(jué)得，我在這行有三十多年的經(jīng)驗(yàn)，我的意見(jiàn)應(yīng)該有參考價(jià)值。我的取態(tài)是盡量少講，只在關(guān)鍵的轉(zhuǎn)角位置，才與讀者分享一下我的觀(guān)點(diǎn)。
　　上次我談地產(chǎn)是政府剛推出九招十二式的時(shí)候，當(dāng)時(shí)不少論者都以為政府的措施不會(huì)有效，我則持相反的意見(jiàn)。事實(shí)證明，措施推出后，地產(chǎn)商不得不重新部署去適應(yīng)新的開(kāi)盤(pán)要求，新盤(pán)遲遲沒(méi)法開(kāi)出，一手市場(chǎng)很快就冷靜下來(lái)，繼而連二手市場(chǎng)的氣氛也受影響。地產(chǎn)商于是在土地拍賣(mài)時(shí)采取了較為保守的態(tài)度，接連賣(mài)出的兩塊新界地。成交價(jià)都遜于市場(chǎng)預(yù)期。地價(jià)回落導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)前景不再盲目樂(lè)觀(guān)，自去年春天以來(lái)的樓價(jià)上升趨勢(shì)終于被政府的政策拉停，價(jià)格亦出現(xiàn)了輕微的調(diào)整。
　　現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)較關(guān)心的問(wèn)題是：樓市是轉(zhuǎn)勢(shì)還是調(diào)整？如果是轉(zhuǎn)勢(shì)，那要跌多少才能找到支持位？如果是調(diào)整，那這場(chǎng)調(diào)整會(huì)為時(shí)多久？調(diào)整的幅度有多大？等到甚么時(shí)候入市較為合適？
　　我認(rèn)為，當(dāng)前樓市的主趨勢(shì)仍是上升。金融海嘯后，人們對(duì)印刷出來(lái)的資產(chǎn)證明書(shū)仍有顧忌，投資者對(duì)地產(chǎn)仍有偏好。在政府的遏抑下，流入市場(chǎng)的資金或會(huì)減少，但看不到有流走的現(xiàn)象。除非是急于用錢(qián)的業(yè)主，否則套現(xiàn)都沒(méi)有甚么吸引力，與其放在銀行收息，不如收租算了。兩者的回報(bào)，相差幾倍。{$page$}
　　較近樓宇的價(jià)格雖出現(xiàn)了輕微的調(diào)整，但租金卻持續(xù)上升，反映社會(huì)對(duì)樓宇的實(shí)質(zhì)需求仍在增加，因?yàn)樽鈽堑娜艘欢ㄊ怯眉遥粫?huì)是投機(jī)者。以我過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)，樓價(jià)甚少會(huì)在租金上升的時(shí)候，率先掉頭回落。
　　自2003年以來(lái)，樓價(jià)雖升了一倍半，但大部分中小型住宅仍未升破97年的高位，比十三年前的高價(jià)還不如。讀者或會(huì)覺(jué)得97年的高價(jià)是不合理的，不宜用作標(biāo)志竿。但這十三年來(lái)，香港經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)雖然不多，但內(nèi)地的增長(zhǎng)卻速度驚人?，F(xiàn)時(shí)香港的樓價(jià)不但要反映香港人的購(gòu)購(gòu)力，還得反映內(nèi)地人的投資能力。除非我們限制外來(lái)的投資者，我們?cè)谕扑銟莾r(jià)時(shí)，不能不考慮內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素。
　　即使純看本地經(jīng)濟(jì)，香港的復(fù)蘇勢(shì)頭也遠(yuǎn)比歐美國(guó)家好，季的增長(zhǎng)高達(dá)8.2%，失業(yè)率亦維持在5%以下的水平，而工資已有恢復(fù)上升的趨勢(shì)，加上利率偏低，供樓利率年息一厘也不到，購(gòu)家的負(fù)擔(dān)仍不至太吃力，供樓占入息的比例仍在40%以下，屬安全水平。另一方面，市場(chǎng)資金充足，樓宇貸款總額只占存款的21.66%，比97年的33.52%相差很遠(yuǎn)，可以預(yù)期，在未來(lái)一段時(shí)間里，銀行對(duì)樓宇貸款，仍會(huì)十分積極。在樓宇的供應(yīng)量短期無(wú)法增加的基礎(chǔ)上，香港的樓價(jià)應(yīng)是易升難跌。
　　由此可見(jiàn)，今次樓市的調(diào)整，乃政府政策使然，經(jīng)濟(jì)因素依然對(duì)樓市有利，而且還會(huì)不斷發(fā)揮作用。因此，我估計(jì)今次調(diào)整為時(shí)不會(huì)太長(zhǎng)，較壞的時(shí)刻可能已經(jīng)過(guò)去，之后或者會(huì)升得慢一點(diǎn)，但掉頭向下的機(jī)會(huì)不大。

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