作為當(dāng)前加快推動經(jīng)濟運行穩(wěn)步回升的重要舉措之一，不動產(chǎn)“帶押過戶”模式得到全面推進(jìn)。

3月30日，自然資源部、中國銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》（以下稱《通知》）提出，各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)亍皫а哼^戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”。

據(jù)悉，“帶押過戶”是指依據(jù)《民法典》有關(guān)規(guī)定，抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接?！皫а哼^戶”主要適用于在銀行業(yè)金融機構(gòu)存在未結(jié)清的按揭貸款，且按揭貸款當(dāng)前無逾期。

2021年出臺的《自然資源部關(guān)于做好不動產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2021〕54號）曾明確“保障抵押不動產(chǎn)依法轉(zhuǎn)讓，完善不動產(chǎn)登記簿”，在登記制度層面做好了與《民法典》的銜接。自然資源部部長王廣華在2023年全國自然資源工作會議上也明確表示，要總結(jié)推廣“帶押過戶”等改革創(chuàng)新舉措，不斷提升不動產(chǎn)登記規(guī)范化便利化水平。

按照《民法典》的有關(guān)要求，不動產(chǎn)“帶押過戶”的政策*終落地?！皫а哼^戶”的實施將改變“先還后賣”的傳統(tǒng)模式，簡化了不動產(chǎn)交易時間與流程，有效降低了交易成本與風(fēng)險。

鼓勵各地引入預(yù)告登記，防止“一房二賣”

據(jù)了解，此前各地積極探索開展不動產(chǎn)“帶押過戶”服務(wù)，優(yōu)化辦理流程，積累了比較成熟的經(jīng)驗做法。目前，全國共有15個省份100多個地市探索開展了不動產(chǎn)“帶押過戶”。其中，天津、浙江、山東、山西、江蘇、福建和湖北等省份已經(jīng)全面開展。

通過這些城市的實踐，主要形成了三種“帶押過戶”模式。

一是，新舊抵押權(quán)組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首 次登記與舊抵押權(quán)注銷登記。

二是，新舊抵押權(quán)分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首 次登記等，賣方貸款結(jié)清后及時辦理舊抵押權(quán)注銷登記。

三是，抵押權(quán)變更模式。通過抵押權(quán)變更實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。

《通知》要求，各地要結(jié)合本地實際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實踐不斷豐富發(fā)展。在上述模式中，尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，鼓勵各地積極引入預(yù)告登記，通過預(yù)告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險，維護各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。

推動“帶押過戶”服務(wù)常態(tài)化

根據(jù)《通知》，要推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；要推動同一銀行業(yè)金融機構(gòu)率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機構(gòu)拓展；要推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展。實現(xiàn)地域范圍、金融機構(gòu)和不動產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務(wù)。

《通知》強調(diào)，各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)、銀行保險監(jiān)督管理機構(gòu)及銀行業(yè)金融機構(gòu)要加強業(yè)務(wù)協(xié)同，推進(jìn)登記金融系統(tǒng)融合，優(yōu)化工作流程，實時共享信息，精簡辦事材料，努力實現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接，切實便民利企。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)要繼續(xù)向銀行業(yè)金融機構(gòu)延伸登記服務(wù)端口，實現(xiàn)預(yù)告登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等業(yè)務(wù)合并辦理。要通過系統(tǒng)直聯(lián)或“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”等方式，全面應(yīng)用電子不動產(chǎn)登記證明，支持“帶押過戶”網(wǎng)上辦、高效辦。

銀行業(yè)金融機構(gòu)要圍繞“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)新特點，建立健全對應(yīng)的服務(wù)制度，加快貸款業(yè)務(wù)流程改造，完善風(fēng)險管控機制，確保資金安全高效。鼓勵通過銀行賬戶等方式直接結(jié)算。引入預(yù)告登記等制度的，要根據(jù)實時推送的預(yù)告登記等結(jié)果信息及時審批、發(fā)放貸款，確保資金按時到賬。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“帶押過戶”政策要從當(dāng)前改革和經(jīng)濟穩(wěn)發(fā)展的大框架下進(jìn)行，其對于房地產(chǎn)領(lǐng)域和宏觀經(jīng)濟發(fā)展等都具有非常積極的刺激作用。過去各地試點和案例已獲認(rèn)可，具備了推廣的可能。從實際推進(jìn)情況看，“帶押過戶”使得二手房交易明顯加快，成本明顯降低。該政策對于后續(xù)盤后二手房市場、以二手房帶動一手房交易都具有積極作用。

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