成交價格將下行

　　4月份后，市場交易量持續(xù)萎縮，因此帶動了成交價格下探。一手房和二手房的房價都出現(xiàn)了松動，特別是二手房成交價的下降尤為明顯。

　　　業(yè)內(nèi)認為未來基本上15-20%的跌幅是存在的。 而近期開盤的幾個新樓盤，比如保利的保利葉都，龍湖的酈城，雖然這些樓盤銷售都取得不俗的業(yè)績，但開盤時發(fā)展商就市論價，售價都比購房者的預期低了不少。這些應該說都是樓市宏觀調(diào)控后的市場結(jié)果，發(fā)展商的定價務實了很多。所以，即便上海細則不出，的宏觀政策也足以抑制上海的房價過快增長。
　　目前，各個城市的市場分析均認為，宏觀調(diào)控政策充分抑制了商品房價格的過快增長，土地供給的價格也明顯下降，宏觀調(diào)控已初見成果。

　　銀行信貸收緊

　　在銀行信貸方面，央行較近對開發(fā)商的投融資比例進行了調(diào)整，貸款比例從70%下降到50%。也就是說，過去開發(fā)商只要自備30%的資金就可以通過融資渠道進行房地產(chǎn)開發(fā)，資金壓力比較小；而現(xiàn)在，企業(yè)自備資金如果有30%，銀行放貸50%，剩下的20%的缺口就需要開發(fā)商再想辦法解決，也就是項目開發(fā)的門檻提高了。一些企業(yè)如果有資金壓力的話，就只能對樓盤降價促銷，使資金能更快地回攏。
所以即使沒有新的政策出來，只要銀行依然保持緊收的貸款政策，對于房價同樣有非常大的影響?，F(xiàn)在萬科、綠地等搞減價促銷，是正?，F(xiàn)象。所謂沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。降到一定價位，必然會有需求。

　　下半年若銀行信貸政策出現(xiàn)松動，那么樓市就有可能復蘇，但從行業(yè)發(fā)展看，樓市的過快復蘇并非利好。
2009年的增長就超出了很多人包括不少開發(fā)商的預計，這都是市場不成熟的表現(xiàn)。就今年宏觀調(diào)控而言，不可能如此快的結(jié)束，所以房價在十月是個“分水嶺”，將受到市場的嚴峻考驗。

　　土地溢價率走低

　　土地市場和去年比同樣也是天壤之別，開發(fā)商熱情大降。

　　上海希望通過加大土地供給來抑制房價增長，今年1號公告就公布了108塊土地。其中住宅土地供應相對較少，且土地多集中在外環(huán)以外，比如崇明、金山、南匯。一些熱門地塊，尤其是市土地，開發(fā)商還是比較關注的。未來的土地供應相信主要集中在郊區(qū)、外環(huán)以外這些區(qū)域。所以，市僅有的土地仍然會受到開發(fā)商的熱力追捧，價格也不會低。而遠郊的土地，隨著經(jīng)適房的出現(xiàn)，商品房價格會受到一定的沖擊而有所回落，從而影響到土地市場的區(qū)域性價格回落。

　　但就土地溢價率，今年同比去年要低，一些熱門樓盤的溢價率在130%、140%左右，較高是到170%，不像去年基本上在250%、300%以上。如果市場比較穩(wěn)定，現(xiàn)在的地價對于開發(fā)商還是略有盈余。那些熱門土地將繼續(xù)受到追捧，畢竟上海集中了全國較好的開發(fā)商和較具價值的土地。

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