引語：2011年11月9日下午，國家統(tǒng)計局發(fā)布《2011年1-10月份固定資產(chǎn)投資主要情況》報告。數(shù)據(jù)顯示，2011年1-10月份，全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)241365億元，同比增長24.9%，增速與1-9月份持平。其中，國有及國有控股投資83938億元，增長12.4%。從環(huán)比看，10月份固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)增長1.34%。1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元，同比增長31.1%。其中，住宅投資35832億元，增長34.3%。全國商品房銷售面積79653萬平方米，增長10.0%。報告還顯示，1-10月份，全國住宅銷售面積增長9.0%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源68429億元，同比增長20.2%。10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.27。
 
　　統(tǒng)計局公布的前三季度數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，前三季度全國累計投資總額44225億元，同比增長32.0%，比上半年回落0.9個百分點(diǎn)。其中住宅投資總額31788億元，全國商品房銷售面積71289萬平米，同比分別增長35.2%和12.9%，住宅銷售面積增長為12.1%。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源61947億元，同比增長22.7%，9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.41。對比上述數(shù)據(jù)得出，房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，10月份單月全國累計投資總額5698億元，其中住宅投資4044億元。10月份商品房銷售面積8364萬平方米。

　　一，你如何看這報告的數(shù)據(jù)？
 
　　亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓表示：“從國家統(tǒng)計局報告數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)各指標(biāo)下行趨勢延續(xù)。頭先是前十月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元，同比（較上年同期）增長31.1%，為8月以來連續(xù)第三個月增速放緩；全國商品住宅銷售面積70971萬平方米，同比增長9.0%，較1-9月12.1%的增速繼續(xù)收窄。其次是商品房開發(fā)商在10月主動收縮投資，未來這個趨勢會繼續(xù)加強(qiáng)。1-10月房屋新開工面積達(dá)16.04億平方米,同比增長21.7%,較前9月23.7%的增速繼續(xù)放緩。在調(diào)控未放松的背景下，前十月，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售面積增速繼續(xù)下滑。
 
　　再次是今年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速較前9月進(jìn)一步回落,特別是10月單月的新開工面積增速繼續(xù)創(chuàng)出年內(nèi)低點(diǎn),以及單月施工面積增速年內(nèi)頭現(xiàn)負(fù)增長。較后是銷售和資金來源增速也持續(xù)下滑趨勢延續(xù)。目前行業(yè)的景氣度尚處于下行的中期,可以判斷此次調(diào)整將是一個相對平緩但曲折的過程,市場基本面還處在一個尋找新量價平衡點(diǎn)的下行軌道中。”
 
　　二，目前這種趨勢是否有蔓延或擴(kuò)散？
 
　　亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓表示：“目前，樓市寒冬逐漸從一二線城市蔓延到三四線城市，全國商品房市場全面降溫。年內(nèi)層面在調(diào)控力度上不會放松。但既然已出現(xiàn)效果，只要進(jìn)一步繼續(xù)保持調(diào)控措施即可，效果還將繼續(xù)顯現(xiàn)。不過，也不會再進(jìn)一步加碼，未來幾個月，如有政策變化，可能主要集中在地方政府身上。”
 
　　三，樓市整體如何？
　
　　亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓認(rèn)為：“開發(fā)商的心態(tài)，在房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（國房景氣指數(shù)）上亦有所體現(xiàn)。10月，國房景氣指數(shù)為100.27，比9月份降低0.14個百分點(diǎn)，是較近26個月以來的新低。連續(xù)5個月下降后，國房景氣指數(shù)已經(jīng)在臨界線左右徘徊。“國房景氣指數(shù)”以100為臨界值，指數(shù)值高于100為景氣空間，低于100則為不景氣空間。”

　　四，房價是否下降了？是下降房價的上漲幅度嗎？

　　亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓表示：“官方?jīng)Q心堅定，對于樓市調(diào)控的表態(tài)亦未見松動。11月6日，國務(wù)院總理 在俄羅斯圣彼得堡重申，“對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標(biāo)是要使房價回歸到合理的價格。”話聲剛落，人民日報在8日又連發(fā)三文，呼吁“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策、規(guī)范市場體制機(jī)制”。樓市調(diào)控的持續(xù)，令房價繼續(xù)承壓。

　　據(jù)易居測算，1-10月，全國商品住宅成交均價同比上漲6.7%，較1-9月下降1.4個百分點(diǎn)，商品住宅成交均價漲幅有所收窄，但是降價不會蔓延到三四線城市，除非會是采取了限購的城市。不過，對于中國房價上漲的大趨勢依然不會改變，全國600多個城市，即使47個城市限購，影響也不是很大。中國房價看漲是未來二十年大趨勢。”

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　　五，明年投資額是否會下降？為什么？

　　亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓認(rèn)為：“明年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將會有比較明顯的下滑，從數(shù)據(jù)上表示。目前中國總體經(jīng)濟(jì)比較穩(wěn)定，房地產(chǎn)還沒到綁架中國經(jīng)濟(jì)，必須靠房地產(chǎn)“保駕”的地步。從房地產(chǎn)行業(yè)來看，今年的房地產(chǎn)投資增速比較高，保持30%以上增長幅度。

　　受到各個因素的影響，預(yù)計明年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度明顯會下滑。一方面是保障房擠壓。保障性住房今年新開工的面積比去年增長了72%，明年新開工的面積肯定沒有增長。另外一方面是受調(diào)控影響。商品住房的新開工面積，目前來看增長速度已經(jīng)明顯下滑了。估計在目前的貨幣政策下，明年商品住房新開工面積的增長也是持續(xù)下滑的，沒有懸念。其他方面是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型。”

　　易居根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)測算，10月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5698億元，環(huán)比（較上月）下降11.6%，同比增長25.1%；商品房銷售面積8364萬平方米，環(huán)比下降26.9%，同比下降9.9%；房屋新開工面積為1.26億平方米，環(huán)比下降20.8%。10月份房地產(chǎn)開發(fā)投資額和房屋開工面積的大幅下降，主要是因為今年前三季度全國保障房新開工率高達(dá)98%，四季度新開工減少；另外房價開始下跌后，企業(yè)對后市的預(yù)期趨于悲觀，投資熱情劇減。單論10月，房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)表現(xiàn)更為慘淡，保障房擠壓商品房。

　　在財政力挺下，保障房投資在三季度加速推進(jìn)。財政部11月9日發(fā)布的10月份公共財政收支情況顯示，前10個月全國財政支出主要項目情況：住房保障支出2653.49億元（含執(zhí)行中追加預(yù)算形成的支出），增長79.6%（其中保障性安居工程支出1742億元，增長1.5倍），完成預(yù)算的102.7%。隨著前期銷售項目后續(xù)投入的逐步完成，以及后續(xù)項目跟進(jìn)的減少，明年之內(nèi)房地產(chǎn)投資同比增速出現(xiàn)斷崖式下跌，將是大概率事件。”

　　據(jù)國土部公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10月，全國未開工的房地產(chǎn)用地約為21.3萬公頃，其中住宅用地16.5萬公頃；未竣工的房地產(chǎn)用地45.5萬公頃，其中住宅用地35.5萬公頃。按照中國目前的房地產(chǎn)項目容積率平均約1.5來計算，也就是1平方米的用地可以建成1.5平方米的房子。這樣一來，當(dāng)前全國尚未開工的房地產(chǎn)用地應(yīng)該可以建成大約32億平方米的房屋，未竣工的房地產(chǎn)用地可以建成68億平方米的房屋。

　　2010年全國房屋銷售面積約10.43億平方米，而當(dāng)前未開工和未竣工的房地產(chǎn)用地可以總計提供100億平方米的房屋，如此巨大的潛在供應(yīng)量大約相當(dāng)于前者的9.5倍。也可以說未來幾年內(nèi)的房屋供給量都有保障。國土部在當(dāng)前樓市調(diào)控已經(jīng)初現(xiàn)成果的背景下公布這條消息，其用意就是進(jìn)一步打擊房地產(chǎn)市場，讓大家都明白到政府調(diào)控樓市成定局、未來房價大反彈的可能性不大。此外，較近國土部正在對《閑置土地處置辦法》進(jìn)行修改，目的就是為了加大對囤地行為的查處，確保房屋的供給量，防止未來樓市反彈。

　　國土資源部發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，今年前三季度，建設(shè)用地供應(yīng)總量同比增長四成，交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地占比明顯提高。前三季度，全國建設(shè)用地供應(yīng)605.1萬畝，同比增長40.8%。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，工礦倉儲用地、房地產(chǎn)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等用地，同比分別增加40.3%、14.0%和74.8%，分別占供應(yīng)總量的34.5%、29.4%和36.1%。在國家發(fā)展水利等政策帶動下，基礎(chǔ)設(shè)施用地的數(shù)量和占比增長明顯。

　　國土資源部披露的數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度全國住宅地價環(huán)比增長1.69%，較上一季度下降0.48個百分點(diǎn)；同比增長率較上一季度亦下降0.25個百分點(diǎn)。住宅地價環(huán)比負(fù)增長的城市從二季度的6個擴(kuò)大到12個。截至2011年10月，未開工的房地產(chǎn)用地約為21.3萬公頃，其中住宅用地16.5萬公頃；未竣工的房地產(chǎn)用地45.5萬公頃，其中住宅用地35.5萬公頃。按照開發(fā)建設(shè)周期，這些已供應(yīng)的房地產(chǎn)用地將逐步轉(zhuǎn)化為房屋有效供應(yīng)，存銷比的變化將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，促進(jìn)房價合理調(diào)整。

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