7月23日下午，海南省住建廳副廳長蔡仁杰在接受記者采訪時，向公眾解答了目前備受關注的海南房地產(chǎn)發(fā)展相關問題，針對海南大部分住房空置現(xiàn)象，他特別指出，目前政府正考慮征收住宅樓空置費?？罩觅M政策的提出，引起了廣大民眾的爭議。

　　通過了解，我們可以發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象：幾乎所有網(wǎng)友都贊成征收空置費，幾乎所有開發(fā)商都認為空置費不合理，而海南政府自從23日之后就未見正式回應。

　　全國房屋空置現(xiàn)象嚴重 海南或是重災區(qū)

　　8月4日晚國家統(tǒng)計局較新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年6月末，全國商品房待售面積接近2億平方米，其中住宅面積為 10646萬平方米。如果按照每套住房100平方米來估算，一億平方米全國住宅待售面積意味著有100萬套左右的商品房待售。

　　不過，針對目前輿論較關心的已售住房“空置率”，國家統(tǒng)計局并未公布。此前，有媒體稱，國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調查顯示，有高達6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。

　　雖然6000多萬套住房閑置存在廣泛爭議，但作為房地產(chǎn)投資的副產(chǎn)品，大量已售住房閑置確實已成事實。

　　在海南，因旅游度假地產(chǎn)特征明顯，住宅樓空置率也一直居高不下。根據(jù)網(wǎng)友較新拍攝的黑燈照片，大概統(tǒng)計出海甸島樓房空置達60%以上，國貿(mào)、世貿(mào)地段空置率達30%—40%，鳳翔西路、龍昆南路段空置率或達到50%……而在新浪樂居的調查中，也有九成網(wǎng)友九成網(wǎng)友認為海南的房屋空置情況嚴重，七成以上網(wǎng)友根據(jù)自身體驗，認為海南小區(qū)住戶黑燈率極高。

　　開征住宅樓空置費 空置概念難界定

　　早在今年兩會期間就有代表和委員提出征收房屋空置稅。與房產(chǎn)稅相比，房屋空置費對囤房和炒房者更具有懲罰性。不少專家和學者認為，在海南房地產(chǎn)投資大幅增長，投機現(xiàn)象嚴重的情況下，開征房屋空置費有利于推動空置房進入市場，抑制房屋銷售的虛假繁榮和投機現(xiàn)象，根本目的是為了讓商品房回歸其居住消費的屬性。

　　在實踐上，這個看似簡單的概念卻面臨著許多現(xiàn)實困難?！翱罩枚惖南敕ê芎茫僮髌饋肀容^麻煩。”上海易居(博客)房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭(微博 博客)表示，擺在房屋空置稅面前的一個頭要問題就是“空置房”如何認定的問題。

　　一般網(wǎng)友認為，空置房就是長時間沒人住的房子，或者說是被炒房客購下，用以囤房，既不急于售出也不愿低價出租而導致空置的房子。

　　而根據(jù)國家統(tǒng)計局較新回應稱，商品房待售面積不等于住房空置面積。住房空置面積是指某一時點上已經(jīng)售出但實際無人居住的住房面積。

　　對此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也有不同看法，定安長信迪力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷經(jīng)理周安花認為：國外的空置房既指新房也指舊房，空置率概念是指微觀經(jīng)濟現(xiàn)象，被用來指導居民流動的可能性。國內(nèi)空置房僅指新房，本來只反映一部分市場情況的空置率，被許多人當成判斷房地產(chǎn)整體形勢的指標。把兩個不同概念放一起比較是不科學的，所以，我國房屋空置率超過國際警戒線的說法缺乏根據(jù)。

　　國瑞地產(chǎn)營銷總監(jiān)齊志輝(微博)也認為：空置房是需要明確介定的，僅靠電表度數(shù)、亮燈率來判斷房屋空置是不全面的。這種問題普遍且長期存在，短時間解決可能性不大。

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    業(yè)內(nèi)人士認為海南空置房存在合理性

　　大量空置房的出現(xiàn)，對全國樓市來說，也許是一種不健康的現(xiàn)象，而對于海南，有不少業(yè)內(nèi)人士認為：高空置率其實也有其合理性。

　　房地產(chǎn)大腕任志強(微博 博客)在新博客《關于空置與房租》中寫道：媒體在報道海南省擬對空置房征收閑置稅。但一個旅游為主的豈會變成人口常住的地方？本來海南就是個調節(jié)南北溫度資源差的地區(qū)，一年房產(chǎn)半年閑的情況是固有的特征。

　　海南海天中正投資集團有限公司副總經(jīng)理冷陽認為海南產(chǎn)生較高空置率主要原因有四點：其一是寶貴的自然條件優(yōu)勢適宜度假、養(yǎng)老等，“候鳥型”特征明顯；其二是投資心理。其三是購購對象一半以上在島外；其四是政府目前大規(guī)模拆遷違建，因無數(shù)小產(chǎn)權房源充斥市場，解構和掠奪了相當比例的長期居住心理。

　　由此可以看出，海南商品房休閑度假的特點尤為明顯，外地人購房比重偏高。由此決定了夏季小區(qū)入住率偏低，一些小區(qū)只有20%；冬季小區(qū)入住率回升，可以達到60%-70%。兩季之間相差半年，但這種改善性住房的空置率，不應被認定為空置房。

　　不可否認的是，在大量改善性住房中，投機性購房也存在著不小比例。因此筆者認為，海南政府意圖治理房地產(chǎn)市場的出發(fā)點是好的，但若破壞海南房地產(chǎn)市場的特殊構造，其后果非常嚴重。治理出發(fā)點應針對炒房客的群購群賣，而不是改善性住房的空置。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭介紹，在美國等西方國家，對空置房的調控是建立在物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅等保有環(huán)節(jié)稅收比較完善的基礎上。只要業(yè)主能夠出示房屋的自住證明或是多套房屋的租賃合同，就能相應減免物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅，這種通盤考慮作“減法”的調控政策，比起直奔主題的“房屋空置稅”顯然具有更強的操作性與合理性。

　　海南樓市向好 空置費或難執(zhí)行

　　7月23日，被譽為中國“珍珠海岸”的陵水黎族自治縣一塊商品房用地成功拍出24.7億的天價，堪稱陵水地王。7月28日上午，?？谛碌赝跻搽S之誕生，浙商拿下海甸島一地塊，樓面價接近6000元。本年度地王的頻繁出現(xiàn)，證明了海南未來房價的一路繁榮。

　　對一貫依靠賣地為生的海南政府來說，天時地利決定其無法在工業(yè)上有太大作為，海南官方也曾不只一次公開承認：政府不希望房價下降，未來仍將以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)。

　　而一旦征收住宅樓空置費，將給以外地客戶為主的海南房地產(chǎn)市場帶來致命打擊，毫無疑問將造成樓市的衰退，尤其在國際旅游島建設開篇之時，是海南政府絕不希望看到的場面。這也就是大眾為什么普遍認為海南開征住宅樓空置費可能性不高的原因之一。

　　此外，征收住宅樓空置費，在實踐上也存在著難度。

　　其中一個頭要前提就是要對房屋基本情況進行普查，這項普查應該是建立在與居民家庭信息匹配的基礎上。除此之外，還需要做大量具體細致的工作，如何判定是空置，判定是空置之后如何征收……其中有些問題可能容易解決，有些問題解決起來則需要一定的時間，甚至需要花費高昂的成本。

　　楊紅旭認為，在這些現(xiàn)實問題面前，房屋空置稅目前還只可能停留在概念階段，在執(zhí)行層面的難度極大，即便硬著頭皮上馬也不一定能發(fā)揮很好的效果。
　　
　　避免資源浪費 多種方式解決空置

　　對于海南高居不下的空置率，三亞蘭海集團副總裁王韜鵬在微博上提出了解決之道，他認為：海南房產(chǎn)空置率可通過度假房產(chǎn)托管服務解決。它通過租賃、分成方式批量取得房產(chǎn)1年以上使用權，提供酒店式服務，然后以零售日租方式出租，通過該方式，成熟社區(qū)空置率可下降20--30%。

　　金手指地產(chǎn)專職策劃師張機遇則認為：解決空置房的根本手段不在房產(chǎn)稅，而是投資渠道的拓寬和旅游配套設施的完善。

　　經(jīng)過前幾年資本市場的歷練，許多普通消費者手中擁有了不少資金。然而，在通貨膨脹、股市低迷、利率低下再加上社保體系不健全的壓力下，讓許多人擔心資產(chǎn)縮水而紛紛投入樓市。

　　筆者認為，解決空置房，應從多方面下手，而不應僅寄希望于出臺一個新稅種。只有精準打擊炒房客，同時給國人創(chuàng)造多途徑的投資渠道，疏導他們的投資需求，才能從根本上緩解房屋資源的浪費。

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