海南省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告(第49號(hào))

　　《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》已由海南省第四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議于2010年7月31日通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2011年1月1日起施行。

　　海南省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

　　2010年8月1日

　　海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

　　(2010年7月31日海南省第四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議通過(guò))

　　章 總 則

　　條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本經(jīng)濟(jì)特區(qū)實(shí)際，制定本條例。

　　條 本經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)與非住宅區(qū)物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。在本省經(jīng)濟(jì)特區(qū)以外其他區(qū)域的物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。

　　第三條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第四條　省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門對(duì)本經(jīng)濟(jì)特區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行管理、監(jiān)督和指導(dǎo)。

　　市、縣、自治縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理的重大問(wèn)題。

　　市、縣、自治縣人民政府物業(yè)管理主管部門對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行管理、監(jiān)督和指導(dǎo)。

　　規(guī)劃、城管、環(huán)衛(wèi)、物價(jià)、財(cái)政、公安等相關(guān)部門按照各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理有關(guān)工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)管理主管部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行管理、監(jiān)督和指導(dǎo)，調(diào)解物業(yè)管理服務(wù)糾紛。

　　居(村)民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督實(shí)施物業(yè)服務(wù)規(guī)范，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

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　　章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　第六條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。

　　基于房屋購(gòu)賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)按照法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行，但不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

　　第七條 市、縣、自治縣人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素具體劃定物業(yè)管理區(qū)域的范圍。

　　第八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

　　只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　第九條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約;

　　(二)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換、罷免業(yè)主委員會(huì)委員;

　　(三)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;

　　(六)改建、重建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

　　(七)改變共有部分的用途;

　　(八)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用;

　　(九)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用;

　　(十)申請(qǐng)合并或者分立物業(yè)管理區(qū)域;

　　(十一)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

　　決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款第十項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別征得相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)三分之二以上業(yè)主的同意;決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　決定款第六項(xiàng)、第七項(xiàng)和第十項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)。

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　　第十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

　　采用書面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書交每一位業(yè)主;無(wú)法達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

　　業(yè)主書面意見(jiàn)征集、統(tǒng)計(jì)辦法和存檔期限由業(yè)主大會(huì)決定。

　　本條例第九條款項(xiàng)、項(xiàng)、第六項(xiàng)、第七項(xiàng)和第十項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)不得采用書面征求意見(jiàn)形式。

　　第十一條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)：

　　(一)房屋已出售且交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上;

　　(二)已交付使用的30%以上業(yè)主書面聯(lián)名向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門提交籌備召開(kāi)頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議和成立業(yè)主委員會(huì)、并已推選業(yè)主代表組成頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)的報(bào)告。

　　物業(yè)管理主管部門自接到報(bào)告之日起10日內(nèi)進(jìn)行審核并公告籌備組成員名單。

　　籌備組自公告之日起正式成立。

　　物業(yè)管理主管部門對(duì)召開(kāi)頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議和成立業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)和協(xié)助。

　　第十二條 物業(yè)管理區(qū)域房屋已出售且交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)報(bào)告物業(yè)所在地人民政府物業(yè)管理主管部門;物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主也可以向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門報(bào)告。

　　物業(yè)管理主管部門接到報(bào)告并經(jīng)核實(shí)后，或者在管理過(guò)程中已知物業(yè)管理區(qū)域房屋已出售且交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向業(yè)主公告。

　　物業(yè)管理主管部門不依照前款規(guī)定公告的，不影響業(yè)主依照本條例第十一條款第(二)項(xiàng)的規(guī)定提交有關(guān)報(bào)告。

　　第十三條 分期建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域，頭期完成建設(shè)，房屋已出售且交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到當(dāng)期建筑物總面積50%以上的，也可以依照本章有關(guān)規(guī)定籌備頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議和設(shè)立業(yè)主委員會(huì)。

　　后續(xù)各期分別完成建設(shè)，房屋已出售且交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到當(dāng)期建筑物總面積50%以上，且當(dāng)期已交付使用的30%以上業(yè)主書面聯(lián)名向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門提出要求重新選舉業(yè)主委員會(huì)的，原業(yè)主委員會(huì)自行終止，并由現(xiàn)有全體業(yè)主按照本章有關(guān)規(guī)定重新召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議、選舉業(yè)主委員會(huì)。

　　第十四條 籌備組應(yīng)當(dāng)在成立后90天內(nèi)完成下列籌備工作，并于頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向業(yè)主公告：

　　(一)確定頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容;

　　(二)確認(rèn)業(yè)主身份及其在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

　　(三)提出頭屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;

　　(四)擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;

　　(五)其他籌備工作。

　　業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)按其擁有的專有部分面積計(jì)算，每平方米為1票，不足1平方米的不計(jì)算。

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　　第十五條 頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)進(jìn)行表決：

　　(一)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì);

　　(二)管理規(guī)約草案;

　　(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;

　　(四)需要由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。

　　第十六條 頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)但沒(méi)有表決通過(guò)管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案的，業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家和本省有關(guān)規(guī)定修改管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案，并提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決。

　　管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)的，業(yè)主委員會(huì)不得行使前款規(guī)定以外的職權(quán)。

　　第十七條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)草擬管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的修訂草案;

　　(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(五)監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約;

　　(六)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　前款所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人以及業(yè)主之外的其他實(shí)際使用物業(yè)的人。

　　第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、能模范履行業(yè)主義務(wù)和有一定工作能力的人員擔(dān)任。

　　業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期三至五年，可以連選連任，具體任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)從委員中推舉產(chǎn)生。

　　第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)決定。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布工作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門備案：

　　(一)業(yè)主委員會(huì)成員名單及相關(guān)資料;

　　(二)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的有關(guān)原始資料;

　　(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(四)業(yè)主大會(huì)決議的其他事項(xiàng)。

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