開發(fā)商能撐多久？從北京房企近期的動(dòng)作看，大幅漲價(jià)者大有人在。

　　某網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月北京樓市近100個(gè)樓盤中有近1/3的樓盤選擇逆市漲價(jià)，漲價(jià)幅度較高的樓盤就是萬科的萬科公園五號(hào)。此外，8月中旬開盤的霞公尊府預(yù)售價(jià)突破10萬元/平方米，創(chuàng)造了北京樓市預(yù)售價(jià)的新高。將于9月開盤的PARK北京，也將定位指向了全球較昂貴的公寓——位于倫敦的“海德公園一號(hào)”。

　　樓市調(diào)控背景下，樓盤漲價(jià)與天價(jià)開盤的舉動(dòng)極為異常，背后的原因何在？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者為此展開了實(shí)地調(diào)查。

　　萬科公園五號(hào)漲幅居前

　　某網(wǎng)站的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，8月北京樓市近100個(gè)樓盤中，33個(gè)樓盤漲價(jià)，比7月增加12個(gè)；降價(jià)樓盤為11個(gè)，比7月減少20個(gè)；53個(gè)樓盤的價(jià)格未動(dòng)。其中，萬科公園五號(hào)以11.11%的漲價(jià)幅度位居漲價(jià)榜榜頭。

　　據(jù)了解，7月萬科公園五號(hào)的均價(jià)為4.5萬元/平方米，但目前，搜房網(wǎng)上標(biāo)示的樓盤均價(jià)為5.3萬元。

　　記者以購方身份致電萬科公園五號(hào)售樓處，一位工作人員介紹說，目前萬科公園五號(hào)一些房源的均價(jià)為4.6萬元，而有些房源的均價(jià)為5.3萬元~5.5萬元/平方米。如此粗略計(jì)算，萬科公園五號(hào)的銷售均價(jià)可能已突破5萬元/平方米。

　　對于萬科公園五號(hào)的提價(jià)行為，北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理?xiàng)蠲鼷愓J(rèn)為主要的原因在于，該樓盤在售的主力戶型為小戶型，銷售均價(jià)會(huì)比大中戶型高。此外，萬科一直信奉應(yīng)市定價(jià)的策略，目前萬科公園五號(hào)周邊樓盤，如棕櫚泉國際公寓、公園大道等樓盤的二手房價(jià)格已近5萬元/平方米，因此萬科公園五號(hào)的銷售均價(jià)從4.5萬元/平方米提升至近5萬元/平方米，也屬適應(yīng)市場。

　　對此，北京萬科營銷總監(jiān)肖勁在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，萬科公園五號(hào)銷售均價(jià)提升只是極少數(shù)銷售房源呈現(xiàn)出來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

　　10萬元單價(jià)創(chuàng)預(yù)售價(jià)紀(jì)錄

　　北京樓市近段時(shí)間的“漲聲”引人，但霞公尊府以突破10萬元的預(yù)售天價(jià)開盤更讓人側(cè)目。

　　8月14日，位于井的霞公尊府在拿到銷售許可證的當(dāng)天，便推出了74套公寓，銷售均價(jià)為106320元/平方米，突破10萬元大關(guān)。

　　楊明麗介紹，此前北京開盤預(yù)售價(jià)極高的代表性樓盤是釣魚臺(tái)七號(hào)院，這個(gè)樓盤去年7月開盤時(shí)的預(yù)售價(jià)為7萬元/平方米，但目前的均價(jià)也高達(dá)10萬元/平方米。

　　在調(diào)查中，霞公尊府一位銷售人員介紹說，目前該樓盤房源的面積為350~590平方米不等，價(jià)格區(qū)間為8.5萬~13.7萬元/平方米，主力戶型為440~590平方米的三居和四居。購方頭次購房的頭付比例為30%。

　　記者粗略計(jì)算，按10萬元/平方米來計(jì)算，一套440平方米的主力戶型總價(jià)高達(dá)4400萬元，30%的頭付即為1320萬元。

　　霞公尊府為什么以如此高的價(jià)格開盤？上述銷售人員說：“我們這個(gè)樓盤就是北京飯店二期，優(yōu)勢就是地段的性，目前北京飯店附近已無地塊可供開發(fā)。”

　　來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，霞公尊府開盤近半個(gè)月，目前還未有成交記錄。

　　目前，北京樓市天價(jià)開盤消息中的另一個(gè)焦點(diǎn)樓盤是PARK北京。該樓盤在宣傳中已將自己與全球較昂貴的公寓——位于倫敦的 “海德公園一號(hào)”相比肩。樓盤的張姓銷售總監(jiān)向記者介紹說，該樓盤欲在9月開盤，售價(jià)待定。當(dāng)被問及預(yù)售價(jià)是否會(huì)達(dá)到10萬元/平方米時(shí)，這位銷售總監(jiān)回答說：“不會(huì)這么高”。

　　開發(fā)商心理微妙變化

　　楊明麗指出，8月北京樓盤漲聲一片，主要原因是成交層面虛假繁榮惹的禍。

　　美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月底到7月中旬，北京樓市一手房周成交套數(shù)基本在近1100套；7月26日~8月1日的一周，一手房成交套數(shù)升至1959套；8月2~8日，一手房成交套數(shù)為1572套。7月26日~8月8的兩周內(nèi)，北京一手房成交套數(shù)大幅度增長，主要原因是幾個(gè)熱銷樓盤的入市帶動(dòng)起來的，如保利茉莉公館、萬科長陽半島、國風(fēng)上觀等。

　　這兩周成交量的上升，對早已疲勞的北京開發(fā)商的定價(jià)心理產(chǎn)生了虛假繁榮的引導(dǎo)作用，他們誤以為市場已進(jìn)入熱銷階段，導(dǎo)致8月樓盤價(jià)格上漲。

　　較典型的代表為北京房山地區(qū)的陽光邑上、綠城百合公寓和天恒樂活城三個(gè)樓盤，在房山地區(qū)的萬科長陽半島熱銷后，8月，同區(qū)域三個(gè)樓盤的銷售均價(jià)均提升了近10%。

　　之所以認(rèn)為7月26日~8月8的成交回暖是虛假繁榮，楊明麗認(rèn)為一個(gè)重要的佐證是，在這幾個(gè)熱銷樓盤售盡后，市場成交量重新回歸原態(tài)，如8月9日~15日一手房成交量降至992套，向幾大熱銷樓盤推出前的周成交量靠攏。中國指數(shù)研究院指數(shù)研究研究副總監(jiān)何田在接受記者采訪時(shí)也基本贊同楊明麗的觀點(diǎn)。

　　在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，廣東刀客地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)總經(jīng)理謝逸楓認(rèn)為：“隨著政策進(jìn)入平淡期，加上‘金九銀十’即將到來，開發(fā)商此時(shí)選擇漲價(jià)，主要目的是試探市場。如果房價(jià)上漲還有人購購，說明房價(jià)下降的可能性不大?！?/P>

　　至于霞公尊府天價(jià)開盤的現(xiàn)象，楊明麗認(rèn)為，主要是一種逆市一搏的心理。同時(shí)，對于高端樓盤，降價(jià)會(huì)對其品牌形象帶來惡性影響。

　　但據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，時(shí)下北京高價(jià)開盤的樓盤，其銷售表現(xiàn)一般。除了霞公尊府開盤近半月無一套成交外，7月29日，頭創(chuàng)禧瑞都以均價(jià)69268元/平方米推出了186套房源，目前僅成交25套；7月底以近6萬元/平方米開盤的紅璽園，在166套可售房源中，只成交了8套。

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