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牛刀:2008年房?jī)r(jià)賭局不為人知的秘密

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 723 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  今年的9月26日,是深圳特區(qū)30周年紀(jì)念日,網(wǎng)友們又把我評(píng)為“深圳特區(qū)30年10大較受爭(zhēng)議的人物”之一,在投票區(qū)提及的主要是2008年的那場(chǎng)關(guān)于房?jī)r(jià)的賭局?,F(xiàn)在,時(shí)過境遷,我覺得有必要公布當(dāng)時(shí)我為什么會(huì)獲勝的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn),這是兩年來無論多少記者向我追問我都沒有回答的問題。

 

  在當(dāng)時(shí),無論徐教授多么高明,但是,他都不熟悉深圳。而我們身在深圳的人,幾乎對(duì)深圳或多或少都有一些愛恨交加。俗話說,愛之越深,恨之越切。所以,深圳報(bào)業(yè)集團(tuán)的同仁不管性格如何,大多奮勇獻(xiàn)身自己的職業(yè)。我在這樣的環(huán)境中工作了5年,研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,就成了我多年的積累。我想也能給現(xiàn)在的購房人一些判斷價(jià)格趨勢(shì)的指引。

 

  2007年7月初,徐教授在深圳的觀點(diǎn)通過媒體傳播后,在深圳引起了很大的反響。當(dāng)時(shí),我只是站出來反駁他的觀點(diǎn),而且,反駁的理由也很表面,主要是指深港兩地房?jī)r(jià)不可類比,人均GDP和實(shí)際購購力完全不一樣,所以,房?jī)r(jià)產(chǎn)生的差距也非常正常。奇怪的是,我的反駁為何偏偏就讓徐教授看見了,他于是作了一個(gè)回應(yīng),并提出如果明年的這個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)比現(xiàn)在高,那將怎么辦?

 

  這樣其實(shí)就是準(zhǔn)備向我挑戰(zhàn),而且,看得出來,徐教授非常自信。當(dāng)然,他當(dāng)時(shí)是一個(gè)有著“中國(guó)民間銀行之父”之稱的鼎鼎大名的教授,不僅頭頂中國(guó)較高學(xué)府北京大學(xué)的桂冠,還是加拿大安大略大學(xué)的終身教授。我等只是剛剛學(xué)會(huì)用拼音打字的網(wǎng)絡(luò)寫手,如何能較真?因此,我當(dāng)時(shí)召集了我的助手們,一起來研究,看看能不能回應(yīng)教授的挑戰(zhàn)。

 

  很顯然,當(dāng)時(shí)面臨的問題是,深圳房?jī)r(jià)從沒有下降過,究竟房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下降的問題?大家心里都沒有數(shù),我都有些絕望了。深夜,我根據(jù)我的直覺,給大家提了一個(gè)問題,那就是在政策層面沒有大的改觀的情況下,房?jī)r(jià)受什么因素影響,漲跌之間有沒有一個(gè)臨界點(diǎn)?這個(gè)問題啟發(fā)了大家的思維。

 

  當(dāng)時(shí)有三個(gè)因素對(duì)我有利:一是國(guó)八條剛剛執(zhí)行,政府頒布9070的政策會(huì)影響明年房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性下降,因?yàn)槠胀ㄗ≌?yīng)量在增大;二是來深圳的白領(lǐng)和打工一族來深圳賺錢的多,安居成本太高,很多人賺了錢就想回老家,沒多少人想購房子;三是那是的購購力是香港人,公務(wù)員等都很少購房子,更沒有什么保值的概念。

 

  所以,我們?nèi)绻貞?yīng)徐教授,較重要的是要找到房?jī)r(jià)漲跌的臨界點(diǎn)。那么,這個(gè)臨界點(diǎn)我們是怎么來找到的呢?我們把2004年以來每一年深圳房地產(chǎn)的資金、銷售、庫存、房?jī)r(jià)、房貸余額和土地情況的重要數(shù)據(jù)全部找了出來,作了一個(gè)分析,對(duì)三年的各類數(shù)據(jù)加權(quán)平均,取其中值,較后確認(rèn)了房?jī)r(jià)漲跌預(yù)測(cè)值的臨界點(diǎn)是新房存量,在北京叫做現(xiàn)房存量。

 

  2004年以來,深圳歷年新房存量在3萬套左右,2007年7月已經(jīng)突破了4萬套。根據(jù)我們的測(cè)算,低于4萬套的50%,房?jī)r(jià)就要上漲;高于4萬套的30%,房?jī)r(jià)就要下降。這是我們當(dāng)時(shí)花了兩天兩夜的時(shí)間研究出來的成果,能不能得到市場(chǎng)的驗(yàn)證,我們還不知道。如果我們認(rèn)為房?jī)r(jià)要下降,那么,到2008年7月,深圳新房存量應(yīng)該突破52000套。那么,開發(fā)商資金鏈會(huì)斷裂,所以,守不住價(jià)格。

 

  當(dāng)然,我較后確認(rèn)房?jī)r(jià)一年會(huì)下降的主要因素還是市場(chǎng)的因素,并因此回應(yīng)了徐教授?,F(xiàn)在想來,尋找房?jī)r(jià)漲跌的臨界點(diǎn)的方法是正確的,所以,盡管沒有過多的研究政策和貨幣的變化,也沒有影響我們的判斷。這次回應(yīng)后,我和徐教授有過兩次相遇,大家彼此都沒有提及房?jī)r(jià)賭局的事。沒想到,

 

  2008年5月下旬,徐教授在博鰲接受記者采訪時(shí),主動(dòng)談起了房?jī)r(jià)賭局,并認(rèn)為我一定會(huì)輸。輿論于是窮追不放,一直持續(xù)到賭局揭曉。那時(shí),深圳新房存量已經(jīng)突破了56000套,深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)整體大跌。而徐教授則根本沒關(guān)注深圳房?jī)r(jià)的走勢(shì),直到7月上旬,南方都市報(bào)記者告訴他,深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)在下降,他才醒悟過來,開始登報(bào)道歉。

 

  現(xiàn)在深圳新房存量在2,2萬套附近徘徊5個(gè)月后,上周新房存量猛增到2.9萬套。根據(jù)我對(duì)深圳今年后四個(gè)月的開盤量分析,將有4萬余套住宅推向市場(chǎng),而按照現(xiàn)在平均120套左右的銷量,只能銷售14000套左右,新房存量將在年底突破5.4萬套。所以,深圳未來房?jī)r(jià)整體下降的趨勢(shì)已經(jīng)明朗,只有降價(jià)增大銷量,才能延緩泡沫破滅的時(shí)間。

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