由于個人住房營業(yè)稅征免將在明年調(diào)整，較近幾個月趕著購房賣房的人都算消停了，現(xiàn)在從頭看房購房，已經(jīng)趕不上優(yōu)惠政策的末班車了。

　　較后一只靴子掉下來了?開放商們該不該偷著樂呢，所謂的房地產(chǎn)調(diào)整不痛不癢。

　　樓市政策明年走向要等到經(jīng)濟工作會議后才能見分曉，樓市政策不會急剎車，更不會一刀切。果不其然，2009年經(jīng)濟工作會議剛閉幕，12月9日國務院常務會議就對樓市政策進行微調(diào)：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。

　　唯有本來就計劃要調(diào)整的營業(yè)稅調(diào)整，意味著什么?住房城鄉(xiāng)建設部房地產(chǎn)司司長沈建忠說：“營業(yè)稅征免時限重新恢復到5年，主要是抑制投機性購房，較重要是增加短期炒作的成本?！?/P>

　　而建設部一熟悉政策出臺內(nèi)幕人士透露：“抑制投機，但不抑制合理需求，加大供應但不收緊信貸。對開發(fā)商來說是利好?！钡?，他也表示，“雖然只調(diào)整了營業(yè)稅，開發(fā)商也不要開心得太早，市場如果持續(xù)高燒，4個月之內(nèi)微調(diào)房貸政策也有可能?！?/P>

　　多位接受采訪的業(yè)內(nèi)專家也表示，營業(yè)稅政策調(diào)整，也許不是較后一只靴子，而是推倒多米諾骨牌的塊。后續(xù)的政策可能包括：增加中低價房供應，加強保障房建設。

　　建設部正在對完善房產(chǎn)稅進行討論，此前，每次在針對房地產(chǎn)調(diào)控的討論中，都有人建議，針對個人多于一套的房產(chǎn)，即使沒有出租，也要征收一定比例的房產(chǎn)稅。但是，每次都沒有定論，曾經(jīng)有一次非常接近于啟用。

　　此前，2日從財政部傳出消息，為完善房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策，堵塞稅收征管漏洞，財政部、國家稅務總局近日聯(lián)合下發(fā)通知，對房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題進行明確。

　　一些跡象表明，針對房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)整才剛剛開始。

　　妥協(xié)的政策

　　在采訪中，有地方財稅部門官員表示，樓市政策較后只調(diào)整了營業(yè)稅一種，這實際上是地方和妥協(xié)的產(chǎn)物。

　　這位人士較近多次參加建設部召開的樓市政策座談會，他發(fā)現(xiàn)，在樓市政策后續(xù)上，部委和地方存在分歧，“上頭擔心泡沫吹大較后吹破，而地方則抱怨支持性樓市政策退出，較終可能影響地方經(jīng)濟?！辈┺牡慕Y(jié)果，就是只調(diào)營業(yè)稅，實際對高房價打壓效果不大。

　　上下分歧，早已顯現(xiàn)。此前在政策走向尚未較后定奪時，各地就紛紛“搶跑”，湖南、吉林兩省對外明確表示，將房地產(chǎn)優(yōu)惠政策順延至2010年年底;安徽、內(nèi)蒙古等固定資產(chǎn)投資仍有壓力的省份，也通過各種形式提出建議，希望順延地方性扶植房地產(chǎn)政策。

　　中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容認為，本次調(diào)整營業(yè)稅，心理意義大于實際意義。

　　根據(jù)現(xiàn)行的優(yōu)惠政策規(guī)定：自2009年1月1日至12月31日，個人將購購不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購購超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購購房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購購超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　以一套購入價60萬元賣出價100萬元的普通商品房為例：以購入已滿2年后出售來計算，若按照差價征收5.5%的營業(yè)稅則是2.2萬元;若按照營業(yè)總額繳稅則是5.5萬元。營業(yè)稅政策調(diào)整為差價征收的話，投機者就會損失3.3萬元;如果按照全額征收則損失5.5萬元。

　　安邦集團研究總部分析師徐斌表示，對于炒家來說，一套房一月瘋漲一二十萬，區(qū)區(qū)五萬的營業(yè)稅的增加，只是蜻蜓點水。

　　下一步，房產(chǎn)稅?

　　樓市政策是不是蜻蜓點水?調(diào)整當然不會僅僅是營業(yè)稅一項。

　　經(jīng)濟工作會議已經(jīng)開出了藥方：要增加普通商品住房供給，加強廉租住房等保障性住房建設。而國家發(fā)改委主任張平12月9日在全國發(fā)展和改革工作會議上說，明年我國將完善住房消費和調(diào)控政策，增加中低價位和限價商品房的供應。
　
　　建設部內(nèi)部對房產(chǎn)稅的討論一直在持續(xù)中

　　知情人士透露，完善房產(chǎn)稅，可以起到一定的物業(yè)稅的效果，而相對更容易操作?！耙驗槲飿I(yè)稅要通過全國人大，而房產(chǎn)稅一直就有，只是在于一直并沒有成為重頭?！?/P>

　　據(jù)了解，房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，個人擁有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。

上述人士表示，由于投機者往往擁有多套房產(chǎn)，在幾次討論中，有專家建議縮小房產(chǎn)稅減免范圍，對個人多于一套的房產(chǎn)，哪怕它并沒有出租，也要征收一定比例的房產(chǎn)稅。如果能如此實施，房產(chǎn)稅就能起到和物業(yè)稅一樣的針對保有環(huán)節(jié)征稅的目的。

　　而此前幾天，財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)通知稱，無租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅;產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅;融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　另一只靴子“信貸”

　　還有多位業(yè)權(quán)威人士表示，只要明年房價上漲超出政府底線，信貸政策也可能成為調(diào)控樓市的重頭。上述建設部人士就明確對記者表示：“市場如果持續(xù)高燒，4個月之內(nèi)調(diào)整房貸政策也有可能。”

　　調(diào)整房貸政策，也可以從宏觀經(jīng)濟中找到視角。近日央視《經(jīng)濟半公里》就通脹話題向百余位經(jīng)濟學家和企業(yè)家進行問卷調(diào)查。結(jié)果顯示：56%的經(jīng)濟學家、企業(yè)家認為目前我們正面臨明顯的通脹預期。近日閉幕的經(jīng)濟工作會議更提出：“要處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、管理通脹預期的關(guān)系?！?/P>

　　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理楊少鋒表示，決定房地產(chǎn)企業(yè)生存狀況的較直接因素是明年的貨幣政策，如果明年下半年的通貨膨脹風險加大，政策可能會從擴大內(nèi)需轉(zhuǎn)移到抑制通貨膨脹上去，進而抑制流動性過剩，到時房地產(chǎn)行情會變得緊張，重現(xiàn)觀望氣氛。

　　上海某房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受記者采訪時提醒，雖然“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”明年將繼續(xù)實施，但同時將“根據(jù)新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性”。這說明，如果明年房價繼續(xù)高漲，或開發(fā)投資過熱，房地產(chǎn)調(diào)控不排除緊縮的可能。

　　抑制樓市泡沫，易憲容建議應該從套住房信貸全面收縮做起。還有知情人士透露，鼓勵自住需求，現(xiàn)在的7折利率近期不會變動。但是現(xiàn)在極寬松的二套房貸政策一定會收緊。

　　除了營業(yè)稅，去年12月20日出臺《國務院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》關(guān)于二套房貸政策的截止期也是今年年底。分析師薛建雄表示，在確定二套房貸的實施標準時，銀行都會頭先引用《若干意見》，但該文件未對利率作出嚴格的要求。如此一來，銀行都可以放松二套房貸款利率上浮10%的限制。

　　不過，銀監(jiān)會新聞發(fā)言人廖岷此前表示：“銀監(jiān)會始終要求商業(yè)銀行堅持執(zhí)行四成及以上的頭付比例，這一政策從未進行調(diào)整。”但銀監(jiān)會針對利率并沒有嚴格要求，根據(jù)不同情況利率可以有相應浮動的優(yōu)惠。

　　上述知情人士表示，很多銀行都對二手房貸實行優(yōu)惠利率。但是，需要從嚴執(zhí)行的時候，只需要銀行方面出個通知就行。

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