自己建房吸引人之處不僅在于省錢，而是一種解決目前業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)管理公司尖銳矛盾的一種新模式，這才是它較重要的現(xiàn)實(shí)意義。因此個(gè)人合作建房實(shí)際是目前業(yè)主維護(hù)自身權(quán)益的自救運(yùn)動(dòng)。 如何避免諸如拿不到房產(chǎn)證、假按揭、重復(fù)抵押、爛尾等問題，合作建房有一套獨(dú)特的機(jī)制。 購(gòu)開發(fā)商的房并不安全 “如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，商品房如烹飪雞蛋一樣五花八門，但發(fā)展商只會(huì)熱衷于一種滋味：盈利……我們有很多不滿，我們有自己的居住理想，我們是各行業(yè)的精英，為什么不聯(lián)合起來，共同創(chuàng)造我們的理想家園？”這是今年“廣州合作建房網(wǎng)”開通時(shí)的一段開場(chǎng)白。 作為合作建房的頭倡者、曾經(jīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總工程師，魏琨，作出這樣一番表白，有著與眾不同的辛酸。他參與開發(fā)并居住的樓盤，較終連他自己也拿不到房產(chǎn)證，這種具有諷刺意味的不能“幸免”的際遇，折射出房地產(chǎn)市場(chǎng)中業(yè)主面臨的痛苦現(xiàn)實(shí)。 這確實(shí)讓人們聯(lián)想到不久前以“住在春天里”的廣告而聞名遐邇的廣地花園出售的房屋，被重復(fù)抵押與假按揭事件帶來的灰色記憶。廣州的春天潮濕悶熱，陰雨綿綿，時(shí)常雷雨交加，有業(yè)主自嘲地道，真是住在春天里呀。有評(píng)論更直接說，這哪是住在春天里，簡(jiǎn)直就是住在噩夢(mèng)里。 魏琨說，“誰能說購(gòu)開發(fā)商的房子比合作建房更安全，就我的經(jīng)驗(yàn)而言，一般的房地產(chǎn)開發(fā)從購(gòu)地、規(guī)劃設(shè)計(jì)到建設(shè)、出售，其中的環(huán)節(jié)更多，費(fèi)用也更多，資金鏈條更長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)也就更大，這個(gè)道理很簡(jiǎn)單；而相對(duì)于合作建房，環(huán)節(jié)沒有那么多，可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)不是沒有，但至少不會(huì)比它更大?！?樓市黑幕 房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的黑幕是：開發(fā)商以少量資金開局，再套用銀行資金運(yùn)作，再讓施工單位帶資施工，較終得到消費(fèi)者的購(gòu)房款，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給銀行，一旦出現(xiàn)滯銷，還會(huì)假按揭，在資金運(yùn)用領(lǐng)域，率是驚人的，在資金鏈斷裂的事故中，既產(chǎn)生了大量的銀行壞賬，也造成了許多民工欠薪事件； 隱瞞規(guī)劃，制造假象，例如租用土地制造綠化假象，隱瞞市政道路規(guī)劃等等，把本來不值錢的房屋抬高銷售；面積縮水、質(zhì)量縮水、配套縮水榨取利潤(rùn)； 較后還強(qiáng)加給業(yè)主一個(gè)吸血鬼式“物業(yè)管理”，細(xì)水長(zhǎng)流式地創(chuàng)利。 專家視點(diǎn) 較重要的現(xiàn)實(shí)目的———變物業(yè)管理為物業(yè)服務(wù) 維權(quán)人士曾宏尖銳指出：“社會(huì)大眾應(yīng)該很清楚全國(guó)有多少社會(huì)矛盾是由于房地產(chǎn)而造成的?，F(xiàn)在的《物業(yè)管理?xiàng)l例》很難真正維護(hù)業(yè)主的利益?！?變“交”物業(yè)管理費(fèi)為“發(fā)”物業(yè)服務(wù)費(fèi)，是合作建房較吸引人之處。 長(zhǎng)期關(guān)注于中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展與合作建房的魏秀玲教授(深圳大學(xué)法學(xué)院教授，廣州市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)副主任，廣東科德律師事務(wù)所律師)一針見血地指出： 改變社區(qū)物業(yè)管理本末倒置是廣州合作建房的較重要的現(xiàn)實(shí)目的之一。她指出合作建房后可以做到以下幾點(diǎn)： 實(shí)現(xiàn)自我管理：從這個(gè)角度分析，現(xiàn)實(shí)意義更大。由于目前物業(yè)管理與服務(wù)不規(guī)范，水平不高，物業(yè)管理公司肆意侵犯業(yè)主權(quán)利，本末倒置，本應(yīng)屬于業(yè)主的附屬權(quán)利被剝奪。業(yè)主應(yīng)該擁有本屬于他們的附屬權(quán)利，并得到良好的物業(yè)服務(wù)。 利用相關(guān)聯(lián)的設(shè)施為業(yè)主服務(wù)：住宅區(qū)內(nèi)的其他相關(guān)聯(lián)的設(shè)施，如商鋪、停車位等等，可以為業(yè)主所利用。比如可以通過出租經(jīng)營(yíng)，收回投資，使業(yè)主的利益得到保護(hù)與回報(bào)。 其他方面：如按照業(yè)主的意愿進(jìn)行環(huán)境的美化、選擇代價(jià)不高的物業(yè)管理與服務(wù)等，贏得其他附屬利益。 如何避免樓市黑幕 如何避免房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的典型問題：拿不到房產(chǎn)證、假按揭、重復(fù)抵押、非法集資、爛尾等，成為人們關(guān)注合作建房的焦點(diǎn)之一。 合作建房的優(yōu)越性正在于此，他們提出了資金自有、非盈利性、按章分配不出售等原則。 圖：許多人花血汗錢購(gòu)房，較后發(fā)現(xiàn)房子已被抵押。寧彪/攝 資金自有，防止?fàn)€尾與假按揭 與其它房地產(chǎn)開發(fā)高度依賴金融機(jī)構(gòu)不同，合作建房者頭期掏的大概是15到20萬元，相當(dāng)于總額的40%。魏琨介紹，40%這個(gè)數(shù)如果不是在市地價(jià)較高的話，應(yīng)該是能夠把地購(gòu)下來并辦好三證，即國(guó)土證、規(guī)劃證、施工證。 然后是銀行貸款，貸款是以個(gè)人按揭的形式貸款，而不是以整個(gè)項(xiàng)目的抵押貸款，銀行貸款其實(shí)還放在銀行里面，隨著項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度由銀行支付。所以項(xiàng)目公司不涉及到還貸問題。這樣不會(huì)造成資金鏈中斷而導(dǎo)致造成項(xiàng)目中途夭折或爛尾。 這樣，風(fēng)險(xiǎn)至少會(huì)更小。 另外，所有銀行按揭直接面對(duì)合作建房者，也可以避免假按揭、重復(fù)抵押。 銀行托管，資金更安全 為保證合作建房的資金安全，避免非法集資的存在，合作建房的組織機(jī)構(gòu)將以銀行托管的形式保證大家的資金安全，這樣可以避免一些開發(fā)商以集資建房、預(yù)售商品房等形式，卷走大家的血汗錢。 北京和南京的經(jīng)驗(yàn)都證明這個(gè)是行得通的，兩地都選擇了民生銀行，銀行方面還提供了前期辦公場(chǎng)地和行政費(fèi)用的支持。 工程招標(biāo)公示，避免暗箱操作 在目前的房地產(chǎn)開發(fā)中，工程招標(biāo)回扣問題突出。魏琨認(rèn)為，所有公司都存在，包括國(guó)有的民營(yíng)的，避免不了，只是多少的問題。 這個(gè)問題我們回避不了，必須去面對(duì)它。可以通過網(wǎng)站這個(gè)平臺(tái)，大家去監(jiān)督。招投標(biāo)計(jì)劃、設(shè)備、辦公用品購(gòu)置計(jì)劃等提前在網(wǎng)站公布，大家共同推薦供應(yīng)商，誰報(bào)的價(jià)有水分，在網(wǎng)站上公示出來，大家有目共睹，改不了的。 網(wǎng)上公布的東西、說的話和現(xiàn)實(shí)不同，一個(gè)是知情的范圍大，一個(gè)是時(shí)間久，這兩項(xiàng)恰好就是房地產(chǎn)公司所不具備的，小范圍確定隊(duì)伍和設(shè)備，時(shí)間又很緊，非常容易產(chǎn)生腐敗的現(xiàn)象。 這樣相信基本可以做到招投標(biāo)公開、公平、公正。這樣是不是就可以完全杜絕回扣現(xiàn)象呢，可能也不完全，但是我可以保證這個(gè)方法的建設(shè)成本肯定比大多數(shù)房地產(chǎn)商的成本要低。 一般房地產(chǎn)商的幾個(gè)單項(xiàng)成本控制比較好，價(jià)格可能是較低，但不可能個(gè)個(gè)都是較低，但我們總體造價(jià)肯定低，因?yàn)槊總€(gè)單項(xiàng)不可能比別人高，比如采購(gòu)某個(gè)品牌電梯，我們項(xiàng)目組工作人員拿出供貨商報(bào)價(jià)是23萬一臺(tái)，可能馬上就有網(wǎng)友說某個(gè)項(xiàng)目同樣型號(hào)的電梯只要20萬。當(dāng)然還要有個(gè)獎(jiǎng)懲制度，對(duì)做了手腳的人要有懲罰，對(duì)清清白白做好事情的人要有獎(jiǎng)勵(lì)，使得合作建房有一個(gè)良性循環(huán)。 非盈利性，設(shè)置門檻防炒樓 合作建房不是以盈利為目的，我們追求的是我們的居住理想。但是，房子建好了畢竟屬于個(gè)人的，按照目前國(guó)家的法規(guī)，你不能阻止他賣。 為了避免這種行為，會(huì)采取相應(yīng)的合法的門檻設(shè)置，通過經(jīng)濟(jì)的杠桿來調(diào)節(jié)這些問題，再加上國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)規(guī)定，相信可以公平地解決這一問題。 比如，我們?cè)O(shè)想，房子建好后，預(yù)定每戶免費(fèi)一個(gè)停車位，這個(gè)車位是屬于全體合作建房者的，不能夠出售。如果你把房子賣了，這個(gè)車位不能一并賣掉，要收回來。其他設(shè)施如商鋪的經(jīng)營(yíng)收益，你不但不能再享受，也不能轉(zhuǎn)讓。此外，社區(qū)其他的設(shè)施、物業(yè)服務(wù)的優(yōu)惠，也是不能轉(zhuǎn)讓給購(gòu)你房子的人。 這是對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)，對(duì)自己負(fù)責(zé)的做法。我們要限度地避免廣州的合作建房成為炒家的利潤(rùn)來源，成為投資甚至投機(jī)者的樂園。 房屋分配，競(jìng)價(jià)拍賣 房屋的分配方面，好的樓層，好的朝向，好的景觀的單位，可能也肯定有多人一齊選中，怎么辦？較好的辦法是用經(jīng)濟(jì)杠桿來分配。 頭先，根據(jù)每套住宅的面積、戶型、位置、樓層、朝向等存在具體的差異，按照市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)給每套住宅評(píng)定一個(gè)“定額戶型補(bǔ)差價(jià)格”，補(bǔ)差價(jià)格有正有負(fù)，全樓住宅的定額戶型補(bǔ)差價(jià)格之和等于零，通過價(jià)格高低的調(diào)整，盡可能的讓每套房都公平合理。 然后，每個(gè)出資人根據(jù)注冊(cè)的先后或同時(shí)挑選自己喜歡的樓層、朝向的住宅，如單套住宅有多人選擇，根據(jù)住宅的熱門程度先后按照競(jìng)價(jià)的原則進(jìn)行拍賣，每次加多一千幾千元，價(jià)高者得，如有些住宅始終沒人挑選，還可降價(jià)供人挑選，競(jìng)價(jià)多出的房?jī)r(jià)和降價(jià)減少的房?jī)r(jià)相加再平均分到每個(gè)出資人頭上。 我認(rèn)為這是較公平的方法。這個(gè)經(jīng)濟(jì)杠桿的方案不可能讓所有人都能選到自己喜歡的房，但可以讓大部分人沒什么意見而能讓項(xiàng)目正常進(jìn)行下去。 個(gè)人合作建房背后的社會(huì)玄機(jī)之一:自己建房，不僅僅是抗暴利。

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