“誰偷了我的房子 ”

　　備受爭議卻又受到市場青睞的小產(chǎn)權(quán)房，在深圳爆發(fā)危機。

　　在深圳小產(chǎn)權(quán)房較為集中的區(qū)域沙井街道萬豐村，小產(chǎn)權(quán)房項目穗豐苑已經(jīng)停水停電一年多，335戶小業(yè)主至今無法入住，引發(fā)集體維權(quán)。事件起因于村干部賤賣村集體土地，與開發(fā)商合作建小產(chǎn)權(quán)房，萬豐村集體經(jīng)濟組織利益受損，導致原村民較先維權(quán)，與業(yè)主對抗僵持至今。

　　截至目前，雙方依舊未能達成和解協(xié)議，不受任何法律保護的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主們何時能順利入住仍懸而未決。而穗豐苑引爆的矛盾，正是全國數(shù)十億平米存量小產(chǎn)權(quán)房的一個小小縮影，游離于法律之外的小產(chǎn)權(quán)房潛藏諸多風險，但因裹挾了多方利益，危局依舊難解。

　　一年多的對抗

　　在深圳寶安區(qū)沙井街道萬豐社區(qū)，穗豐苑坐落在數(shù)棟農(nóng)民房中間，顯得并不起眼。因長期沒人清理，樓盤周圍已經(jīng)垃圾成堆，較為醒目的是小業(yè)主在一樓外墻上涂鴉的“誰偷了我的房子？我要回家！還我家園！”字樣，而與此形成鮮明對照的，是萬豐村民貼出的紅色標語“萬豐人民誓死捍衛(wèi)土地權(quán)益”。

　　4月16日，記者在現(xiàn)場看到，大樓外還有沙井街道萬豐居委會在2013年3月6日張貼的公告，“該項目是社區(qū)與深圳市恒城房地產(chǎn)公司合作開發(fā)，因開發(fā)合同與實際用地存在爭議，正在協(xié)商處理，項目繼續(xù)停工。”

　　2012年3月，因斷水斷電，該樓盤開始停工，當時四棟29層高的小產(chǎn)權(quán)房大樓主體已經(jīng)封頂，只剩一處外墻和一樓大廳尚未裝修。

　　部分小業(yè)主房子裝修到一半也被迫中止。

　　小業(yè)主們在自發(fā)組成的維權(quán)QQ群里表示，他們訴求很簡單，樓盤恢復水電供應(yīng)，可以入住就行。

　　而眼前的攔路虎就是萬豐村近兩千戶原村民。但村民代表潘先生對記者說，在這起聲勢浩大的維權(quán)事件中，原村民也是受害者。

　　2009年，村委干部以萬豐股份合作公司名義，在未經(jīng)村民同意下，私自賤賣穗豐苑土地，讓村民損失數(shù)千萬元，這也是目前僵持的關(guān)鍵問題。村民要求開發(fā)商補交地價款和銷售利潤，簽訂補充協(xié)議后，穗豐苑方可入住。

　　萬豐股份合作公司一位董事告訴記者，目前穗豐苑問題已經(jīng)達成初步意見，是各方都能接受的方案，解決的可能性很大。

　　記者拿到的萬豐股份公司4月9日出具的議案主要有三項內(nèi)容：頭先，穗豐苑開發(fā)商返還1050萬元給萬豐股份合作公司以解決該項目歷史問題；其次，該項目的所有地下停車位產(chǎn)權(quán)歸萬豐股份合作公司所有；第三，該項目的物業(yè)管理權(quán)歸萬豐股份合作公司所有。

　　該項議案得到了村股份合作公司9名董事以及村委會7人的贊成票，唯獨村長和副村長投了反對票。

　　“等董事會和開發(fā)商簽訂這項補充協(xié)議后，小業(yè)主們就可以入住了。”在聽到問題解決后，穗豐苑小業(yè)主們因為不愿再生事端，開始拒絕接受記者采訪。

　　而原村民代表潘先生告訴記者，仍有一些老村民對議案不滿，如果董事會強行通過協(xié)議，村民也會效仿小業(yè)主們?nèi)ビ涡惺就?。只要協(xié)議簽不成，原村民還會繼續(xù)磋商價格，追回地價款，盡可能按照三七分成獲取穗豐苑收益。

　　禍起土地賤賣

　　合作開發(fā)是沙井鎮(zhèn)建小產(chǎn)權(quán)房的普遍模式。據(jù)記者了解，與穗豐苑相鄰而建的小產(chǎn)權(quán)房榮泰園也是村委干部私下出讓土地建成，但小業(yè)主們卻得以順利入住，為何穗豐苑會爆出原村民與小業(yè)主的強烈對抗問題？

　　潘先生告訴記者，這與2012年深圳在沙井打黑，將鎮(zhèn)上的黑幫頭目“龍哥”抓捕后有關(guān)。“之前村里合作開發(fā)的土地雖然也被賤賣，但有龍哥在，村民不敢吭聲，所以沒有與小業(yè)主們發(fā)生糾紛。”他說。

　　村股份合作公司與開發(fā)商合作開發(fā)項目，通常按照三七分成方式，即村股份合作公司占銷售利潤的三成，開發(fā)商占七成，這是沙井乃至整個深圳的慣例。但根據(jù)村民提供的材料顯示，萬豐村在這個項目中獲得的收益差距甚遠。

　　記者拿到了兩份穗豐苑《合作開發(fā)建房合同書》，顯示合作方為深圳市沙井萬豐股份合作公司(甲方)與深圳市旺盛信投資有限公司(乙方)。其中一份顯示，合作開發(fā)土地面積為1712平米，甲方負責提供土地，乙方負責項目的開發(fā)所有資金投入及項目的開發(fā)管理，建成后，甲方按土地面積每平米1000元，總計118.6萬元一次性分取利潤，物業(yè)歸乙方所有。

　　這份合同中還規(guī)定，土地使用期限為70年，即從2009年5月1日算起，而合同期限內(nèi)如因國家所需征用該土地，一切賠償歸乙方所有。在原村民看來，這不是合作開發(fā)，而是村里用一錘子購賣，直接將土地違規(guī)賣給了開發(fā)商。

　　不過，另一份出讓合同中的土地面積卻不同，不是1712平米，而是1186平米，顯然屬于陰陽合同。

　　當時的甲方簽字人為萬豐股份合作公司原董事長潘澤勇，其在去年沙井打黑時因收受賄賂已被抓捕。

　　“如果村民起初知道是一平米一千元的價格賣出去，肯定會全體反對，全深圳也沒有這么便宜的土地。”潘先生說，后來他們從村里工程部門拿到土地合同，才知道村委某些干部低價賤賣土地，背后卻收受開發(fā)商好處。

　　據(jù)村民們了解，簽約方深圳市旺盛信投資有限公司與樓盤開發(fā)商深圳市恒城房地產(chǎn)公司同為一個控制人。開發(fā)商提供的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，地皮款總計花了1530萬元，但萬豐村股份公司賬戶上卻只有118.6萬元。

　　在村委會和開發(fā)商達成的初步議案中，穗豐苑總建房開支成本為6503萬元，以銷售額減建房開支，建房利潤約為5887萬元，再減去開發(fā)商自己所計算的地皮款1530萬和誤工費以及其它費用合計約3049萬，實際利潤為2838萬元，按三七分成方案，萬豐村股份合作公司可獲851萬元，而開發(fā)商實際愿意出資1050萬元。

　　這看似萬豐村占了便宜，但原村民認為，萬豐村股份合作公司實際拿到的地皮款只有118.6萬元，差價1411.4萬元不翼而飛，沒有拿到的收入?yún)s憑空算入成本里，這一點成為村民反對議案的主要意見。

　　危局待解

　　穗豐苑沒有任何報建審批手續(xù)，屬于深圳一直在查處的違法建筑，只因房子已全部售出，涉及三百多戶購房者的切身利益，查違辦至今也不敢查封。

　　從湖北來深圳做小生意有10年之久的汪女士沒有社保，也無力承擔銀行貸款壓力去購購高價的商品房，于是2011年在穗豐苑以總價37萬元購下了一套89平米的兩房。

　　“當時看房子蓋了二三十層，而且小產(chǎn)權(quán)房在沙井遍地開花，法不責眾，心想肯定沒問題。”汪女士一度為這個好不容易安下的家而欣喜若狂，“小產(chǎn)權(quán)房雖然沒有房產(chǎn)證，但戶型跟商品房沒多大差異，也有家的感覺。”

　　汪女士認為，這次發(fā)生入住糾紛，主要是原村民想趁機從開發(fā)商處多要點補償，并不是故意跟業(yè)主過不去，即便未來房子拆遷，政府和開發(fā)商也將補償小業(yè)主的損失。“村里多次跟我們強調(diào)，出了錢，房子就是我們的，不用擔心被沒收。”她說。

　　而廣東信榮律師事務(wù)所主任、深圳房地產(chǎn)專業(yè)律師張茂榮也表示，因開發(fā)商違建，沒有任何合法手續(xù)，與小業(yè)主之間簽訂的合同屬于無效合同，小業(yè)主隨時可以退房退款。哪怕居住五年十年后解除合同，小業(yè)主的訴訟權(quán)利也依舊存在。但小業(yè)主明知小產(chǎn)權(quán)房不合法而購購，屬于雙方過錯，除了拿回本金外，如要求額外賠償，則在法律上會很難獲得支持。

　　汪女士等小業(yè)主們擔憂的，是今后村委會是否會提高二手小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓費。“西鄉(xiāng)有個統(tǒng)建樓，村委會從中收取15%的轉(zhuǎn)讓費，成本太高。”她告訴記者。

　　在近五六年時間里，以沙井鎮(zhèn)為典型代表的深圳小產(chǎn)權(quán)房四處拔地而起，隨著村集體土地被開發(fā)殆盡，原村民越來越意識到，必須維護自身賴以生存的土地權(quán)益。

　　走在萬豐村的大街小巷可看見，新建的小產(chǎn)權(quán)房樓盤外面四處涂鴉著保衛(wèi)土地權(quán)益的標語。

　　在小產(chǎn)權(quán)房錯綜復雜的利益鏈條上，購房者、原村集體經(jīng)濟組織、某些村干部和開發(fā)商，儼然構(gòu)成了四方不同的利益群體，各方都在試圖維護自己的權(quán)益。

　　張茂榮告訴記者，村股份公司沒有權(quán)利直接轉(zhuǎn)讓集體土地，即使是國有土地，沒有經(jīng)過審批手續(xù)，轉(zhuǎn)讓合同也是無效的。原村民也可以向法院提請訴訟，在不知情的情況下，村干部違規(guī)轉(zhuǎn)讓集體土地，法律上也可確認轉(zhuǎn)讓合同無效，要求開發(fā)商返回土地。

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