考察一處房產(chǎn)是否值得投資，較重要的就是評估其投資價值，即考慮房產(chǎn)的價格與期望的收入關(guān)系是否合理。以下三大公式可以幫助你估算房產(chǎn)價值。

   一、租金乘數(shù)小于12

   租金乘數(shù)，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式(租金乘數(shù)=投資金額/每年潛在租金收入)，小于12。

   投資者可以將目標物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。

   二、8年~10年收回投資

   投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是:投資回收年數(shù)=(頭期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款)/(月租金－按揭月供款)×12。一般來說，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年~10年之間。

   三、15年收益高于購入價

   如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購購價，該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購購價，該物業(yè)尚具升值空間；如果該物業(yè)的年收益×15年<房產(chǎn)購購價，該物業(yè)價值已高估。

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