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持續(xù)火熱還是降溫?2010土地市場猜想
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:人民網(wǎng) 閱讀 658 次
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,總體來看,2010年,調(diào)控之手指向"囤地"無可質(zhì)疑,但在信貸政策繼續(xù)寬松的背景下,部分今年已經(jīng)大量儲地的企業(yè)或許氣勢稍減,但依然缺地的企業(yè)在拿地上決不會手軟。
打擊囤地更為嚴(yán)厲
從2009年8月份開始,國土資源部就充分表達(dá)了政府從嚴(yán)治理開發(fā)商囤地現(xiàn)象的決心。
11月10日,國土資源部印發(fā)《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》兩項(xiàng)通知,對商品住宅項(xiàng)目用地出讓面積的上限作出了明確規(guī)定。
12月17日,財(cái)政部、國土資源部等五部委出臺《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,明確開發(fā)商以后拿地時(shí),"分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年,頭次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%"。如果開發(fā)商拖欠價(jià)款,不得參與新的土地出讓交易。
12月23日,國土資源部通報(bào)了9個(gè)省18宗房地產(chǎn)開發(fā)土地閑置情況。
雖然數(shù)月來國土資源部等部門在打擊囤地上調(diào)控頻出,但被一些專家認(rèn)為是"毛毛雨"、"換湯不換藥"或是"毫無新意"。土地市場依舊地王頻現(xiàn),地價(jià)房價(jià)依舊競相攀升。
據(jù)多位參與國土資源部政策制定或列席相關(guān)會議的內(nèi)部人士表示,不論囤地問題的實(shí)質(zhì)如何,2010年,國土資源部打擊企業(yè)的囤地行為勢在必行,2010年或有以更大力度打擊囤地問題的政策措施出臺。
國土資源部近日明確表示,2010年將進(jìn)一步規(guī)范土地供應(yīng)行為,完善土地出讓合同和劃撥決定書,對宗地規(guī)模、出讓金繳納、受讓人條件、開竣工申報(bào)、違約責(zé)任等進(jìn)一步作出明確約定。
此外,將進(jìn)一步加大土地開發(fā)利用監(jiān)管力度,落實(shí)監(jiān)管責(zé)任。一方面,將進(jìn)一步完善土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng);另一方面,省級國土資源部門要督促檢查市、縣國土資源部門,采取切實(shí)有效措施,落實(shí)已供應(yīng)土地開發(fā)利用監(jiān)管責(zé)任,實(shí)時(shí)掌握已供土地特別是房地產(chǎn)用地的開發(fā)利用情況。
國土資源部同時(shí)強(qiáng)調(diào),會進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)督檢查,督促各地嚴(yán)格落實(shí)閑置土地處置政策,及時(shí)處置閑置土地。
"嚴(yán)厲罰款或回收土地都有可能發(fā)生。"一位業(yè)內(nèi)人士分析,包括考慮加快推出物業(yè)稅、增加土地增值稅等政策都有可能出臺,并與證監(jiān)會、銀監(jiān)會等部門聯(lián)合限制拿地。比如,規(guī)定上市公司募集資金的目的和去向必須要公開,銀行貸款的流向也必須得到監(jiān)管,國土資源部可根據(jù)這些信息決定土地是否出讓;上市公司競拍土地前,必須公示其所有的土地儲備、使用和開發(fā)情況。
中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云則認(rèn)為,政府出臺的一系列調(diào)控政策手段能否落到實(shí)處,關(guān)鍵還是要看各地政府的配合情況。
土地市場或略有降溫
2009年房價(jià)的高速攀升引發(fā)公眾聲討,與之結(jié)伴而行的高地價(jià)同樣成為民眾和業(yè)內(nèi)人士詬病的焦點(diǎn)。
一位長期研究房地產(chǎn)市場的專業(yè)人士在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為,國土資源部等相關(guān)部委目前出臺的一系列有關(guān)土地的政策通知,不會抑制企業(yè)在2010年的拿地?zé)崆?,企業(yè)擔(dān)心的不是融資和嚴(yán)打囤地方面的問題,而是樓市成交量下滑的預(yù)期。
該人士分析,2010年我國宏觀經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入"進(jìn)退兩難"的局面。2010年中國宏觀經(jīng)濟(jì)將步入經(jīng)濟(jì)增長動力轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵階段:一方面,刺激性政策的持續(xù)或?qū)矶唐诘目焖倩厣瓦^熱,使政策主導(dǎo)性反彈壓制市場復(fù)蘇力量的培育,結(jié)構(gòu)惡化、產(chǎn)能過剩或進(jìn)一步加?。涣硪环矫?,如果簡單采取退出政策,將使政策刺激性需求急劇萎縮,導(dǎo)致還未形成自我循環(huán)的市場動力機(jī)制夭折,宏觀經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)可能出現(xiàn)"二次探底"。
因此,該人士預(yù)計(jì),2010年信貸政策將繼續(xù)寬松。雖然目前預(yù)計(jì)的7.5萬億元的新增貸款規(guī)模較2009年的9.5萬億元略有差距,但實(shí)際上2009年還有約2萬億元的新增貸款"趴"在企業(yè)的賬上,并沒有實(shí)際支用。所以,2010年對于房地產(chǎn)企業(yè)來講,總體來看并不差錢。
"相關(guān)政策缺失和寬松的貨幣政策在很大程度上助推了樓市、土地市場的非理性上揚(yáng)。"一位業(yè)內(nèi)人士分析,2010年關(guān)鍵要看貨幣政策,比如提高二套房貸頭付比例等,政策導(dǎo)致的樓市成交量下滑預(yù)期,才是企業(yè)將面臨的實(shí)際壓力。
而對于2010年的樓市,眾多的研究機(jī)構(gòu)分析,房價(jià)上半年依然會小幅上漲,成交量或出現(xiàn)小幅下滑;而下半年,隨著宏觀調(diào)控政策的明朗,成交量會依勢而動,但2010年全國商品房的成交量總體上依然會保持穩(wěn)定。
因此,多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,土地市場的走向會依樓市而行,"平穩(wěn)"也將是今年的主基調(diào),不會出現(xiàn)大起大落。
"對于‘國四條‘的解讀,,土地出讓金頭付提高不能表明政策卡緊;,加大供給還是解決需求層面問題,不是打壓需求;第三,抑制投機(jī)同時(shí)也保護(hù)了正常的購購需求和改善型的需求;第四,加大保障房力度說明政府加大了投入。"北京聯(lián)達(dá)四方房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜甯嬖V記者,"整體來講,‘國四條‘對房地產(chǎn)市場來講還是激勵的意義更大。"
"如果說當(dāng)前樓市的泡沫還可以承受的話,那么土地市場的泡沫確實(shí)已經(jīng)比較高了。"楊少鋒也分析,2010年土地市場肯定會降溫,但不會出現(xiàn)像2008年那種頻頻"流拍"的局面。
"該拿的地企業(yè)還是會拿。"全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存表示。
"特別是新出臺的拆拆條例,使拆遷的成本更高,土地的供應(yīng)會更加困難,企業(yè)在拿地上會綜合考慮。"陳寶存分析,對于公開市場的"凈地"爭奪不會明顯降溫,但對于走"一二級聯(lián)動開發(fā)"路線的企業(yè),在儲地的速度上或許會放緩。
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