樓市調(diào)控進(jìn)入第三波：多部委聯(lián)合出招

　　新規(guī)定執(zhí)行后，市場(chǎng)上一半房屋購(gòu)賣交易雙方都要增加相當(dāng)于房?jī)r(jià)2%-3%的稅，這不僅是對(duì)改善型購(gòu)房需求的抑制，也間接增加了炒房者的成本。

　　9月29日夜，財(cái)政部網(wǎng)站掛出了財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱“通知”)，成為了個(gè)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控新政的細(xì)則性文件。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭向記者表示，這次新政出臺(tái)的方式很特別，不是由部委直接發(fā)布文件，而是由媒體以“多部委出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)新措施”的新聞形式播發(fā)，預(yù)計(jì)多部委聯(lián)合發(fā)出的文件應(yīng)該還有更為詳細(xì)的內(nèi)容。

　　楊紅旭表示，接下來(lái)各個(gè)部委或單獨(dú)、或聯(lián)合出臺(tái)落實(shí)新政的具體細(xì)則，將成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。而上述“通知”的發(fā)出，也表明在這輪房地產(chǎn)調(diào)控中，稅收政策開(kāi)始出招。

　　稅收亮劍

　　自從4月17日國(guó)務(wù)院發(fā)布“新國(guó)十條”政策以來(lái)，樓市調(diào)控一直是信貸政策唱主角。

　　以北京為頭的房?jī)r(jià)調(diào)控城市，先后發(fā)布了規(guī)范二套房貸和暫停三套房貸的政策，取得了一定效果。

　　在9月29日發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控新政當(dāng)中，更將暫停三套房貸政策推向全國(guó)執(zhí)行，同時(shí)提出了將頭套自住型購(gòu)房的貸款頭付提高到30%及以上。

　　北京銀行一位負(fù)責(zé)信貸的經(jīng)理告訴記者，暫停三套房貸，使投資性購(gòu)房者沒(méi)有辦法利用信貸杠桿鎖定即期房?jī)r(jià)，如果全部用自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，則并不能獲得較高的收益，何況能夠使用自有資金投資房地產(chǎn)的人，必然也可以進(jìn)入一些風(fēng)險(xiǎn)更低、收益率穩(wěn)定的理財(cái)渠道。

　　上述銀行經(jīng)理告訴記者，新的房地產(chǎn)調(diào)控政策中對(duì)信貸政策進(jìn)行了更為嚴(yán)格的規(guī)定，但是其主要內(nèi)容與“新國(guó)十條”一致。對(duì)北京等調(diào)控政策執(zhí)行較為嚴(yán)格的城市來(lái)說(shuō)，其今年4月份以來(lái)實(shí)際執(zhí)行的政策力度已經(jīng)大于9月29日公布的房地產(chǎn)新政力度。

　　在信貸政策已經(jīng)沒(méi)有更大騰挪空間的情況下，“9·29”新政似乎更側(cè)重于稅收杠桿。

　　“9·29”新政當(dāng)中提出了盡快推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)，并將房產(chǎn)稅征收范圍擴(kuò)大到全國(guó)的要求，次明確了房產(chǎn)稅必征的決心，對(duì)房地產(chǎn)投資性需求來(lái)說(shuō)是個(gè)警告。

　　9月30日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人就房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策調(diào)整答記者問(wèn)時(shí)表示，房產(chǎn)稅應(yīng)對(duì)個(gè)人所有的住房普遍征收。但考慮到這項(xiàng)改革情況復(fù)雜，擬先在部分城市對(duì)部分個(gè)人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn)，恢復(fù)征收房產(chǎn)稅，積累經(jīng)驗(yàn)后逐步擴(kuò)大到全國(guó)。

　　同時(shí)，“9·29”新政當(dāng)中還提出，要對(duì)房?jī)r(jià)明顯高于周邊地區(qū)房?jī)r(jià)的樓盤進(jìn)行土地增值稅清算。

　　一位接近國(guó)家稅務(wù)總局的律師告訴記者，由于人力物力的原因，土地增值稅清算一向執(zhí)行不力，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有形成實(shí)質(zhì)影響。而“9·29”新政提出將土地增值稅清算手段主要用于房?jī)r(jià)領(lǐng)漲的樓盤，可以說(shuō)把土地增值稅威懾作用發(fā)揮到了有效。

　　全面進(jìn)行土地增值稅清算不是一件容易的事情，而要單獨(dú)對(duì)個(gè)別高價(jià)樓盤進(jìn)行土地增值稅清算，這是各地地稅局每年都在做的事情，執(zhí)行起來(lái)并不太難。

　　上述律師進(jìn)一步表示，這樣的樓盤其實(shí)地稅部門早有名單。例如北京東三環(huán)附近的頭創(chuàng)禧瑞都項(xiàng)目，開(kāi)盤賣到了均價(jià)6萬(wàn)元/平方米，較高10萬(wàn)元/平方米，而周邊的寫字樓價(jià)格才2萬(wàn)元/平方米，住宅才3萬(wàn)元/平方米，這就是一個(gè)典型的土地增值稅清算的樓盤。

　　楊紅旭表示，一系列稅收手段的提出，目的不僅是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理，而是為了給予市場(chǎng)威懾，尤其是給房?jī)r(jià)上漲以威懾。

　　改善型需求受挫

　　財(cái)政部等三部委9月29日發(fā)布的“通知”指出，對(duì)于個(gè)人購(gòu)購(gòu)普通住房，且屬于家庭先進(jìn)住房的，減半征收契稅；對(duì)于個(gè)人購(gòu)購(gòu)90平米及以下住房，且屬于家庭先進(jìn)住房的給予按1%征收契稅。

　　鏈家副總裁林倩表示，契稅是二手房交易和新房購(gòu)賣當(dāng)中，個(gè)人負(fù)擔(dān)的較重要稅種，約占總房?jī)r(jià)的3%。

　　契稅的優(yōu)惠措施調(diào)整，總是伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控而行。2008年底推行的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控當(dāng)中，契稅全免減半征收。而今年4月“新國(guó)十條”出臺(tái)后，取消了部分契稅優(yōu)惠措施。

　　但是，部分二、三線城市并沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策調(diào)整的內(nèi)容，仍舊在執(zhí)行優(yōu)惠稅率。

　　此次，財(cái)政部等三部委發(fā)出的“通知”，將房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅優(yōu)惠范圍縮小到個(gè)人頭次置業(yè)，且是購(gòu)購(gòu)家庭先進(jìn)住房的范圍內(nèi)。若要享受1%的契稅優(yōu)惠稅率，所購(gòu)房屋面積還必須小于90平方米。

　　林倩表示，“通知”再度對(duì)契稅優(yōu)惠進(jìn)行了緊縮性調(diào)整，由于其受惠范圍再度縮小，將導(dǎo)致改善型需求購(gòu)房不能享受到契稅優(yōu)惠。

　　這表明，在房?jī)r(jià)依舊沒(méi)有明顯下降的情況下，政府開(kāi)始強(qiáng)力執(zhí)行抑制購(gòu)房需求的政策。不僅通過(guò)暫停第三套房貸款打擊投資性需求，還通過(guò)契稅優(yōu)惠措施調(diào)整，壓制改善型需求。

　　中國(guó)社科院金融所研究院尹中立表示，新政策不僅抑制了即將到來(lái)的國(guó)慶節(jié)購(gòu)房高峰，還將使開(kāi)發(fā)商不得不將轉(zhuǎn)向保障房建設(shè)。

　　而在調(diào)控房?jī)r(jià)的戰(zhàn)略部署當(dāng)中，10月份也是關(guān)鍵時(shí)期。但是由于開(kāi)發(fā)商手頭現(xiàn)金較為充裕，并沒(méi)有在此前調(diào)控中被打倒。

　　調(diào)控政策與開(kāi)發(fā)商的真正博弈將在10月份開(kāi)始，此前，政府已經(jīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈進(jìn)行了150多天的嚴(yán)控，大部分開(kāi)發(fā)商資金鏈開(kāi)始出現(xiàn)緊張。

　　財(cái)政部等三部委出臺(tái)的“通知”當(dāng)中還規(guī)定，出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

　　這一環(huán)節(jié)的個(gè)人所得稅實(shí)際上是購(gòu)賣房屋所獲得差價(jià)收益的稅費(fèi)，原本是按照差額收益的20%征收，一般執(zhí)行中按照交易價(jià)格的1%進(jìn)行征收。

　　新規(guī)定執(zhí)行后，市場(chǎng)上一般房屋購(gòu)賣交易雙方都要增加相當(dāng)于房?jī)r(jià)2-3%的稅負(fù)，這不僅是對(duì)改善型購(gòu)房需求的抑制，也間接增加了炒房者的成本。

　　· 9月21日，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》
　　· 9月27日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》
　　· 9月29日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》
　　· 9月29日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)出《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》

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