把原來不是商品、不是市場產(chǎn)品的東西轉化為市場供應，只有這一條可以平衡中國的國民經(jīng)濟。

　　2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強、劉曉光、施永青、凌克等學者和企業(yè)精英參會，共議“新政下的中國房地產(chǎn)”。

　　以下為經(jīng)濟學家、北京大學國家發(fā)展研究院院長周其仁先生12日上午的現(xiàn)場演講實錄：

　　周其仁：這個題目是論壇給我出的，我自己PPT上已經(jīng)改了幾個字，房地產(chǎn)政策我沒有什么發(fā)言權，我還是講講跟中國經(jīng)濟有關的情況。

　　這兩天正在公布7月份的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，我就講其中一個：7月份我們國家的貿(mào)易順差是287億美元。金融危機以來，從單月看，這個數(shù)是比較高的。當然前3月份還有一個小的逆差，整個上半年到7月份我們累計的順差是800多億美元。

　　下半年還有幾個月怎么樣呢？還要看，因為通常內(nèi)需如果有一點走弱，進口就會走弱出口就會轉強，順差就會增加。今年如果有1000、2000億美元的順差，也是有可能的。我就講這個順差。

　　跑到房地產(chǎn)論壇講順差，好像有點文不對題，但我覺得這個跟我們房地產(chǎn)有很大關系。

　　順差不管多大，像去年中國的外匯儲備不單單是經(jīng)常項下順差，還有一些跑進中國來的錢，加到一起，去年這么大危機，全年中國增加的外匯儲備4531億美元。這個數(shù)跟我們在座各位有什么關系嗎？你往前看08年4600億，07年4100億美元，這些數(shù)我們聽了都覺得找不到感覺，我想跟各位交流一下我的感覺。 

　　什么要國家外匯儲備？國家外匯儲備就是國家央行從市場上收回來的錢。商業(yè)銀行當中有幾百家是有權做外匯交易的。商業(yè)銀行的錢從哪里來？廣大出口企業(yè)掙來的錢，出口企業(yè)賺了外匯換成人民幣，央行一購外匯，人民幣就從央行手里到了商業(yè)銀行，一年總有四到五次貨幣周轉量。這樣的話，大家想想看，如果以去年數(shù)字為準，4500億美元外匯儲備凈增長，那放出去多少人民幣？

　　4500億美元，如果匯率6-8之間，我們?nèi)∫粋€7，就是2.8萬億，再4、5次周轉率，假定貨幣當局不采取任何措施，這一項放出去的量，2.8萬億×4/5，這個量就是我們在市場上看到的量。

　　30年前中國人有點外匯，是不得了的事情，因為沒有創(chuàng)匯能力。現(xiàn)在一年有這么大外匯儲備，頭先是好事。但是好事也有我們一個招呼得了、招呼不了的問題，這種好事都帶來巨大挑戰(zhàn)。

　　我想很簡單地講清楚它的挑戰(zhàn)在什么地方。很簡單地講這部分貨幣對應的商品已經(jīng)出口了，錢在國內(nèi)，就這么簡單。因此這個錢在國內(nèi)就變成國內(nèi)經(jīng)濟平衡的一個問題。

　　很多人一看外匯、一看順差，就覺得跟美國人有關系。但是頭先是影響國內(nèi)品牌。你想想，商品出去了，錢在國內(nèi)，會發(fā)生什么事情？這個錢去追什么呢？追商品是追不平的，因為商品總生產(chǎn)量一大塊出去了。

　　現(xiàn)在很多人說鼓勵消費，真消費了，那個物價指數(shù)一下子就上來了，因為購購力超過了商品供應量，這個是有點小沈陽的幽默了。

　　商品出去了，錢留下了，這個不是一點點錢，是一個巨大的錢。如果這個錢全部購商品，國內(nèi)商品總供應是不夠的。這個道理簡單吧。非要購，物價總水平一定要上。 

　　再來一個結構的。大家并不是平均去購所有商品，如果追所有商品，那就是所有商品價格都調(diào)，價格之間的相對價格不變化。這中間還有結構性的變化，巨大的購購力在某一個時期會集中在某些商品上，那就好看了，這么大的經(jīng)濟，這么巨大的一個超過商品供應量的購購力，沖到哪里，哪里就有行情。

　　這十年來，有人抓住了這個行情，有人沒有抓住。這其中有一個市場的力量，而市場是不平衡的。有一些超過商品供應能力的購購力在國內(nèi)各個市場中漫游，沖到哪里，哪里就好看。

　　這十來年我們看到很多東西，從04年調(diào)控鋼鐵開始，三大行業(yè)、九大行業(yè)，每一個都是出行情。九大行業(yè)沒有調(diào)下去，房地產(chǎn)升溫。房地產(chǎn)沒調(diào)整下去，股票升溫。哪些投資品這些年價格不沖到頂點？

　　我的看法，它除了跟國民經(jīng)濟正常增長平衡的力量，除了這個因素之外，還有一個不平衡。這是今天中國經(jīng)濟高度外向介入全球化，中國商品在市場上有競爭力，創(chuàng)造巨大順差帶來的派生品。

　　你光讓購購力追商品，是追不平的。你說追國外商品，這個缺口可以減少。可是國外商品消費不容易。因為我們央行在大手的收市場外匯，以維持過去8.26現(xiàn)在的6.8左右的匯率。為什么維持這個匯率呢？我們有巨大的出口部門，多少億的勞動力，幾個沿海省份的經(jīng)濟都依賴著這個出口。人民幣對美元升1分錢，寫文章很容易，做出口生意的人就不得了。張瑞敏我去談過，任正非我也去談過，動一分對出口公司的成本影響巨大。所以要有一個匯率目標，既然有匯率目標，他就在市場上大手購外匯。對個人企業(yè)，外匯購外國商品好還是賣給央行好，對很多人說，與其自己購外國商品，不如賣給央行。

　　還有一個困難是跟知識有關，購外國商品、服務、資產(chǎn)，要有相應的知識積累，要消費信息。這方面中國作為一個大國，過去多少年封閉，這個要慢慢積累。

　　剩下還能怎么解決這塊缺口，儲蓄，中國已經(jīng)是高儲蓄。在座的把錢存在銀行，銀行要花成本的，銀行通過把這個錢帶出去，才能把銀行服務的投入掙回來。

　　所謂基礎設施，那不就是購鋼材、設備、機械。一個累計越來越大的一個由于高度外向、由于巨額順差、由于增長非?？斓耐鈪R儲備，我們國民經(jīng)濟當中就遇到了一個很大的對壘的挑戰(zhàn)。 

　　為什么這些年老要調(diào)控，其實政府也是蠻辛苦的。一會兒管這個行業(yè)、一會兒管那個行業(yè)。但是為什么要那么辛苦？它就是有一個不平衡的力量在里頭，如果不處置好，整個經(jīng)濟增長的節(jié)奏、未來，它就可能受影響。

　　購東西平衡不了今天的國民經(jīng)濟，儲蓄也平衡不了今天的國民經(jīng)濟，購外國商品、外國服務，幫點忙，但是需要匯率機制有更大的改動。

　　所以都不是當前可以選的辦法。我想來想去可選的辦法是一條，就是這種超額的購購力要購購我們國內(nèi)過去不是按商品生產(chǎn)出來的資源。這個資源原來不在市場里頭，現(xiàn)在由于有這個購購力，由于體制變化，把原來不是商品、不是市場產(chǎn)品的東西轉化為市場供應，只有這一條可以平衡中國的國民經(jīng)濟。

　　而事實上，中國國民經(jīng)濟過去多少年來，我們廣義貨幣供應量遠遠高于GDP增長，高高在上。90年代朱總理管的時候，廣義貨幣增長量超過GDP有20個百分點，后來大手的收，還有6-8個百分點。

　　房地產(chǎn)的地哪來的，地世世代代就是農(nóng)民的地，你經(jīng)過市場一拉動，產(chǎn)權一界定，來一個什么拍賣制度，他慢慢就轉成商品。

　　客觀講，房地產(chǎn)對中國國民經(jīng)濟的平衡，從87年土地開始有使用權轉讓這個市場，90年代搞了城市房改房，啟動了房地產(chǎn)市場化過程，公道的說，對中國的國民經(jīng)濟平衡做出了巨大貢獻。如果沒有那么多地從原來自然狀態(tài)轉為資產(chǎn)狀態(tài)，我們這個高度外向經(jīng)濟的平衡問題會更加嚴重。

　　但是不是說這里沒有問題。既然這是一個平衡機制，那超額購購力如果購的壓力很大的時候，你多供地不就行了嗎？有什么好怕的？你仔細研究這里面有一個障礙，這個地原來是農(nóng)民的地，一個地從自然地變成商品狀態(tài)，要轉成國有?，F(xiàn)在誰可以賣地？只有政府可以賣地。政府為什么可以賣地？因為這是國有土地。國有土地怎么來的，依法征用來的。所以房地產(chǎn)市場基礎環(huán)節(jié)不是市場，市場講購賣、講平等交易。征用，你想賣也得賣、不想賣也得賣，什么價我來定，這就導致國民收入當中很大的問題。

　　中國這個金字塔到今天人數(shù)較多的就是農(nóng)民，農(nóng)民是國民需求的一個基礎。賣農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)在已經(jīng)賣到市場飽和了，總的供給量非常平衡。，賣勞動力。第三，土地增值。中國啟動了前兩個增加農(nóng)民收入的模式。第三個還是沿用政府征地模式。政府如果拿地修了大壩，農(nóng)民也認了。但是如果政府把土地賣了，賣了很好的價錢，農(nóng)民慢慢就醒了，他說原來這塊是我的地，怎么變成那么多錢？他對原來屬于他的資產(chǎn)有訴求，他就要講價錢、要制造麻煩。

　　農(nóng)民沒有別的辦法，就是人數(shù)多，往地上一坐就是一片，拆遷征地現(xiàn)在是難度越來越大。其實是反映了這個資源、資產(chǎn)市場化當中的初級現(xiàn)象。

　　怎么解決呢？征地制度不能廢了，它是地方財政的支柱。除了國有土地可以向市場供應，集體用地也可以向市場供應，目前已經(jīng)批準了成都、重慶做這方面的事情。

　　我和我的一些同事、同學在這個方向研究了一年半，我們認為一個意義非常遠大的視野。增加土地，不再僅僅是政府一條，我們要逐步開始用市場手段動用原來自然資源向市場供應。在座各位的行話看就是深入土地一級市場甚至一級以前的市場。我們在成都、重慶都看到了一些我認為很有希望的，現(xiàn)在的一些公司包括萬科深入到農(nóng)村土地征用上。

　　農(nóng)村也是國有土地很大的組成部分，過去窮，房子破破爛爛，靠農(nóng)民自己騰不出來。他要資金進去、規(guī)劃進去、設計進去，然后把農(nóng)民的住宅相對集中，住的好一點、漂亮一點，土地就騰出來的。

　　那個土地遠離城市不值錢的，現(xiàn)在找到一個辦法我認為是創(chuàng)造，把遠離城市的土地復墾為農(nóng)地。把這個指標作為一個權力的額度拿到市場交易。

　　重慶已經(jīng)在國務院批準下成立了地票交易所，我上個禮拜還去看第十幾次的拍賣，現(xiàn)在一畝地票較高價賣到20元。誰購呢？就是靠近大城市發(fā)展的用地方。那一次拍的20萬畝的就是一家民營加油站，他拍了這一畝地票，然后把地票的權力。

　　當然這個試驗還僅僅局限在成都、重慶，沒有擴展到全國，但是我認為值得我們地產(chǎn)界注意。我們已經(jīng)把城市建設的很漂亮，但是農(nóng)村的房子、小鎮(zhèn)的房子還真讓我們臉紅。今天中國人出去看城市，不會很吃驚，因為我們還有鳥巢呢，國外還沒有，但是

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