土地市場(chǎng)沒有低潮過，難道說調(diào)控政策一出來(lái)，開發(fā)商就不應(yīng)該拿地或者沒錢拿地？

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 新政出臺(tái)后，各地土地市場(chǎng)變得不溫不火。下半年以來(lái)，隨著樓市的回溫，全國(guó)土地市場(chǎng)也開始逐漸復(fù)蘇，各地土地繼續(xù)放量，房企拿地也開始變得更為積極。

　　但武漢開元地產(chǎn)信息開發(fā)有限公司總經(jīng)理何東山卻認(rèn)為：“土地市場(chǎng)從來(lái)沒有低潮過。”

　　何東山指出，不可能政策一緊縮，開發(fā)商就不拿地，所以近期土地出讓情況呈現(xiàn)轉(zhuǎn)好趨勢(shì)的情況很平常。至于開發(fā)商積極拿地，土地出讓成功更屬正常事，“一個(gè)城市里面有500家開發(fā)商的話，出現(xiàn)10家有拿地能力的很正常。”

　　樓市調(diào)控出臺(tái)后，國(guó)土部加大對(duì)閑置土地的清查力度，近期更是公布了2000多宗閑置土地“黑名單”，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)再起波瀾。何東山指出，這份黑名單實(shí)際上只是一個(gè)現(xiàn)象，此次曝光說明了國(guó)家對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)的源頭——土地的重視。

　　以下是觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)武漢開元地產(chǎn)信息開發(fā)有限公司總經(jīng)理何東山的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在這個(gè)新政的敏感時(shí)期，較近國(guó)土部公布的1400多宗閑置土地的名單，您對(duì)此有何看法？

　　何東山：我覺得這應(yīng)該不僅僅是一個(gè)閑置土地的問題，而是對(duì)整個(gè)土地市場(chǎng)整治的其中一個(gè)環(huán)節(jié)而已。06年的輪的房地產(chǎn)的市場(chǎng)的政策調(diào)控，現(xiàn)在可以說是輪的新政的調(diào)控，而這輪新政調(diào)控，跟輪調(diào)控有所區(qū)別。輪的新政調(diào)控可能重在調(diào)控房地產(chǎn)這個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)際上現(xiàn)在輪的調(diào)控重在是調(diào)控房地產(chǎn)的源頭——土地。這1000多份名單，實(shí)際上來(lái)說都只是一個(gè)現(xiàn)象，這種現(xiàn)象應(yīng)該不是今年才有，現(xiàn)在曝光說明對(duì)源頭的重視，應(yīng)該說這是一個(gè)核心。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：盡管現(xiàn)在關(guān)于閑置土地的爭(zhēng)論很多，但較近這段時(shí)間土地市場(chǎng)的表現(xiàn)似乎有復(fù)蘇跡象，各地的土地出讓情況好像都不錯(cuò)。

　　何東山：土地市場(chǎng)沒有低潮過，難道說調(diào)控政策一出來(lái)，開發(fā)商就不應(yīng)該拿地或者沒錢拿地？所以現(xiàn)在這種情況才是正常的。

　　比如說一個(gè)城市里面有500家開發(fā)商的話，出現(xiàn)10家有拿地能力的很正常。從湖北的武漢市看的話，每年有幾千畝的土地出讓，土地出讓成功很正常。

　　當(dāng)然，一年當(dāng)中有兩季是較淡的。“6月”以及“12月到2月”。淡在哪里呢？不是沒有錢，6月份是還貸期，年底也是要還貸的高峰，同時(shí)要付農(nóng)民工工資、付材料工等，這個(gè)時(shí)候現(xiàn)金流緊張一些。

　　另外，每年的3月份是國(guó)家的兩會(huì)時(shí)間，兩會(huì)決定一年的經(jīng)濟(jì)走向、政策方向等等。3月份兩會(huì)開完了，4月份大概就會(huì)有一些政策出臺(tái)，到逐漸的明朗化之后，市場(chǎng)該拿地的、該開發(fā)的、該做什么的，就可以按照政策來(lái)運(yùn)行。所以每年的3月份的時(shí)候，各個(gè)行業(yè)都在關(guān)注兩會(huì)，在觀望。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：但由于調(diào)控的關(guān)系，據(jù)觀察，不少城市的地價(jià)還是多少比新政前略有下降，那么武漢土地價(jià)格在新政中的表現(xiàn)如何？

　　何東山：武漢是城市，地價(jià)不能說沒有下降，但很小。我們這樣看，摩根大通和其他國(guó)外的幾個(gè)投資商，他們明確了一個(gè)戰(zhàn)略，一線城市現(xiàn)在不是投資，而是把二、三線城市作為。就是這樣一個(gè)原因。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：目前土地的出讓制度，其實(shí)也引來(lái)了不少詬病，您覺得目前的招拍掛制度未盡完善的地方在哪里？

　　何東山：招拍掛制度雖然不完善，但我覺得也沒有更好的東西來(lái)替代，不過可以做得更透明。現(xiàn)在的預(yù)申請(qǐng)制度，讓大家有一種感覺，我可以跟政府來(lái)談，但是政府現(xiàn)在有多少類似于這樣的項(xiàng)目呢？況且現(xiàn)在真正比較好的項(xiàng)目，也不需要這樣去預(yù)公告。

　　香港勾地，是因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)成熟了，比如說在廉租房這塊發(fā)展水平很高，它的城市化率也已經(jīng)很高了。但中國(guó)不是，按照目前的城市化率，現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到香港的水平。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：上半年不少城市的土地供應(yīng)量還不到其計(jì)劃的一半，你認(rèn)為這是否正常？

　　何東山：每年上半年供地的量都會(huì)相對(duì)偏少，每年的第三個(gè)季度才是各個(gè)城市供地的高峰。所以上半年基本上都會(huì)偏少。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：較近開發(fā)商都不約而同地選擇加大商業(yè)地產(chǎn)的比例，您怎么看這些企業(yè)的轉(zhuǎn)變？

　　何東山：現(xiàn)在幾個(gè)大地產(chǎn)商包括萬(wàn)科選擇做商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)很大程度上表示整個(gè)社會(huì)發(fā)展到一定的水平，慢慢要開始的。

　　從城市發(fā)展角度來(lái)說的話，現(xiàn)在整個(gè)武漢市已經(jīng)是中部城市了。從城市發(fā)展的角度來(lái)說，整個(gè)城市的功能需要加上商務(wù)功能。再加上高鐵通車，與廣東及珠三角的距離更加拉近，很多制造業(yè)以及一些產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移需要商業(yè)和商務(wù)空間。

　　再?gòu)谋旧砦錆h市的發(fā)展角度而言，現(xiàn)在城市村的概念起來(lái)以后，人流逐漸互動(dòng)，包括各個(gè)配套的建設(shè)，帶來(lái)了對(duì)商業(yè)的需求，而這方面武漢一直供應(yīng)量比較少。現(xiàn)在整個(gè)武漢市的城市都不允許再做住宅，實(shí)際上這也說明整個(gè)城市的功能在提升。不管北京還是上海，這種國(guó)際大都市需要靠商業(yè)和商務(wù)來(lái)體現(xiàn)，武漢市在這方面比較欠缺。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您提到，現(xiàn)在武漢城市不允許建住宅，那么武漢城區(qū)的住宅房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲得很快？

　　何東山：這是肯定的?，F(xiàn)在在武漢市，住宅越來(lái)越少，剩下那些住宅項(xiàng)目，是之前批的現(xiàn)在在建，因?yàn)檫@種稀缺性，住宅的價(jià)格會(huì)越來(lái)越高，價(jià)值也會(huì)越來(lái)越高，這是一個(gè)相輔相成的關(guān)系。

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