8月13日，由觀點地產(chǎn)新媒體主辦，上海證券報、每日經(jīng)濟新聞、搜狐焦點網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇正式開幕。博鰲房地產(chǎn)論壇的傳統(tǒng)節(jié)目--精英對話，13日上午進行了本次論壇的頭場精英對話。

　　嘉賓主持：

　　經(jīng)濟學家、北京師范大學金融研究主任鐘偉先生

　　每日經(jīng)濟新聞總編輯陳舒平先生

　　對話嘉賓：

　　經(jīng)濟學家、央行貨幣政策委員會委員、中國改革基金會國民經(jīng)濟研究所所長樊綱先生

　　經(jīng)濟學家、建設部政策研究主任陳淮先生

　　香港恒隆集團、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗先生

　　復地集團董事長范偉先生

　　中坤投資集團董事長黃怒波先生

　　中體產(chǎn)業(yè)集團總裁、中體奧林匹克花園管理集團董事長吳振綿先生

　　星河灣地產(chǎn)副總裁梁上燕女士

　　四川藍光和駿實業(yè)股份有限公司總裁季斌先生

　　主持人：接下來有請鐘偉先生和陳舒平先生啟動2009博鰲房地產(chǎn)論壇的頭場精英對話。

　　鐘偉：頭先為了節(jié)約時間，我想對在座的除了樊綱老師和陳淮老師之外，剩下都是開發(fā)商，我想對他們進行一個小的測試。我想問五個問題，請發(fā)展商朋友寫一下：，2009年上半年到現(xiàn)在您所在企業(yè)銷售金額大概同比上升了多少？，您認為2010年價格是向好還是向壞？銷售面積是上還是下？判斷一下方向就行。第三，09年到目前為止，你拿到地了嗎？第四，你估計在今年上半年土地招拍掛出讓的土地當中給國有企業(yè)拿走的土地大概有多少？第五，未來三年，也就是2010-2012年三年時間，房地產(chǎn)市場會不會出現(xiàn)大的調(diào)整。只要回答會或者不會就可以。每個問題就只要一兩個字就行，先交給陳總來說。

　　陳舒平：今天上午很有收獲，我們期待著聽到很多好的觀點。確實發(fā)言我感覺都很有價值。現(xiàn)在坐在這兒的有幾位還是處于我們期待當中，還沒有聽到，特別是陳淮先生。我特別想聽聽您的一些說法。陳主任是我很久就仰慕的學者，從你的書深入淺出的經(jīng)濟現(xiàn)象的分析，感覺令人印象深刻。在目前這樣一個，感覺大家都在坐過山車，坐得頭昏腦脹的時候，你能不能給我們指點一下迷津？

　　陳淮：能不能請陳主持稍微具體一點，胃病怎么治好，我指點不了。

　　陳舒平：就是今年上半年經(jīng)濟不斷變化，給人感覺象坐過山車，去年市場很低迷，今年上半年市場很火爆。特別7月份數(shù)據(jù)出來，又感覺開始往下走了。

　　陳淮：市場從來不會是一個勻速運動，樊綱教授，您說是嗎？媒體喜歡講理性，我同意那個陳總講的，理性是人們的主觀預期。如果這個市場，大家知道股市總是從2800到4000點波動，人們理論上都可以賺錢，到3900點全拋。但是3900點你賣給誰？一定是有2/3人不知道拋，被套了。這才叫市場。熱力學定理說，涼水倒在這兒，等到會場散的時候，他和周圍溫度是均衡的，這叫平衡。但是如果宇宙處處溫度、質(zhì)量、速度都均衡，連生命都不可能有、星球都不可能有，就是死寂了。市場總是這樣，它總是在不斷制造著不平衡，然后通過強制調(diào)整和自然調(diào)整兩種調(diào)整方式，實現(xiàn)新的平衡，然后又出現(xiàn)新的不平衡。剛才說的數(shù)據(jù)，實際上我們到7月份數(shù)據(jù)，也是三個好、三個不好，我們從增長8%這樣一個較重要的關節(jié)點。因為中國一定是持續(xù)擴大生產(chǎn)，效益才是正的。低于8%就是負數(shù)了。目前看這個意義不大。，財政收入。上半年非常擔心沿海發(fā)達地區(qū)財政收入負增長，到目前看財政收入正增長10%，好像看得過去。第三，就業(yè)恢復比我們預想的理想，沒有發(fā)生大的危機。不好的是，投資盡管增長了，但是民營企業(yè)，剛才潘先生努力呼吁的民間投資，政府沖上去了，回頭看班排長沒有跟上。問題比較大。，CPI，整個貨幣值的穩(wěn)定，樊教授較清楚，其實不是物價跌了，是幣值仍處于極不穩(wěn)定的狀態(tài)下。人們都在說利率貨幣政策如何寬松了。我趁機請教一下樊教授，實際上我們就拿7月份數(shù)據(jù)說，和去年7月同比，去年貸款利率7.47%，同月CPI正增長6.3%，實際利率按貸款利率是1.17%。而今年7月貸款利率名義降了2個多百分點，降到5.31%，但是通脹率是負的1.8%，因此實際貸款利率反而漲了7.11%，漲了將近6個百分點。因此我們貨幣總量供應量寬松和實際利率暴漲，兩個人在那里博弈，就會出現(xiàn)你說的情況。謝謝！

　　陳舒平：關鍵是大家都比較擔心的，如果老是這樣火爆，比如梁總剛才說的情況和陳啟宗總剛才說的情況，賣出好幾十個億的狀況，感覺現(xiàn)在是不理智了，是不是感覺有點不理智占了上風了。剛才也呼吁了大家都理智一點。但是市場是一個有規(guī)律的東西，比如梁總、陳總你們看到賣出幾十個億，你們能不賣嗎？肯定得賣。你不能說為了市場更理智一點，我該賺的錢不賺，為人民服務了。這樣顯然是不可能的。

　　鐘偉：我打斷一下你說的火爆的情況，現(xiàn)在我統(tǒng)計一下，五位開發(fā)商做的測試結(jié)果可以反映出火爆的情況。較好的解讀房地產(chǎn)的方式不是感性，而是理性，不是你有什么觀點，而是有你有什么數(shù)據(jù)和邏輯。對現(xiàn)場調(diào)查，為什么我采取比較極端的方式，這樣子難以撒謊。，銷售金額上升多少，有兩位開發(fā)商上升100%，剩下的較小上升30%。個，在2010年銷售金額及銷售面積會不會繼續(xù)增長，五位開發(fā)商都回答是。所以2010年顯然會比2009年價格更好，銷售面積更大，更火爆，所以如果今年已經(jīng)非理性，明年更不理性。第三，拿到地了嗎？五位開發(fā)商都說拿到了。第四，國有企業(yè)在上半年新的土地招拍掛當中他們拿到地占比大概是多少？這個實際上是一個很直觀的估計，三位開發(fā)商都估計占70%左右，較低一位估計占40%，所以我們得出一個明確結(jié)論，如果這五位 人士經(jīng)驗是對的，今年上半年土地有一半是給國有企業(yè)或者國資背景企業(yè)拿走了，請問這些土地以后在兩三年時間會開發(fā)嗎？有一位國有企業(yè)老總說我不壟斷，誰壟斷?，F(xiàn)在土地市場上，國有企業(yè)也擺出一種姿態(tài)，我不撒錢，誰撒錢。第五，未來三年會不會出現(xiàn)大的調(diào)整？五位開發(fā)商三位說不會，兩位說會。在這樣一個結(jié)果出來后，我特別想問樊綱先生，他是我們國內(nèi)較的經(jīng)濟學家，由于今年房地產(chǎn)市場相對來說比較繁榮，明年看起來供求失衡情況更嚴重。你覺得對宏觀調(diào)控政策有什么影響？明年比今年更火爆，政策有可能做出什么調(diào)整？

　　樊綱：謝謝你的問題，剛才的調(diào)研做得非常好，確實也說明了一些問題。咱們這么想吧，兩個觀點，，剛才龔方雄說到這個問題，現(xiàn)在要讓制造業(yè)產(chǎn)品價格大幅度上漲不是那么很容易的事情，因此，如果有出現(xiàn)流動性過剩問題，他很可能反映在資產(chǎn)價格上，要么是金融資產(chǎn)，要么是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)在一定意義上作為投資品，也是金融資產(chǎn)。因此這個社會會關心、會關注從政府到民眾，有時候咱們想這個問題的時候，不能光想政府，一切好像都在政府，但是政府背后有社會、民眾、利益的關系，都在關心這個問題。資產(chǎn)價格變動會帶來一系列利益調(diào)整的問題。所以大家確實應該關注財產(chǎn)價格變化情況，而且政策之一定會對財產(chǎn)價格的變化做出一定的反應這個在邏輯上一定是存在的?，F(xiàn)在世界各國，應該從美國開始，發(fā)達國家開始，宏觀政策，包括一些貨幣政策調(diào)整，它的眼睛不光盯著CPI了，在這個問題上，全球各國對資產(chǎn)價格關注已經(jīng)越來越高了，從政策層面講而且這次金融危機就是跟資產(chǎn)價格相關聯(lián)的。這是個觀點。也許沒有回答你的問題，也許間接回答你的問題，但是大家一定是關注這個問題。

　　，剛才你問的較后一個問題，三年會不會有大調(diào)整。有調(diào)整，不一定是大調(diào)整。我們過去這一年多的調(diào)整，其實也不是大調(diào)整。真正要調(diào)整，可不是這兩天又都活過來的調(diào)整。那個大調(diào)整，還不如92、93、94年那個調(diào)整大?，F(xiàn)在回想起來，90年代中期那個調(diào)整更大。調(diào)整的目的是什么？不是為了消滅波動，波動是消滅不掉的。而是不出現(xiàn)大的波動，防止向極端發(fā)展，避免出現(xiàn)大調(diào)整。有沒有調(diào)整呢？我希望經(jīng)?？吹揭恍┬≌{(diào)整，以避免出現(xiàn)大調(diào)整。因此在這個意義上我們不要怕調(diào)整。不調(diào)整怎么辦？發(fā)展到極端就變成大調(diào)整。象美國、歐洲是真正死掉的。這一點我們要想清楚，從這個角度來講，業(yè)界應該歡迎小調(diào)整。小調(diào)整對我們不出現(xiàn)倒閉、破產(chǎn)、真正的冷凍，過去說的冷凍，回憶沒有沒有那么太冷。

　　陳舒平：調(diào)整頭先是貨幣政策調(diào)整開發(fā)商很關注，在座的范偉先生。如果是小調(diào)整，特別是貨幣政策這塊，從開發(fā)商角度，估計會有什么樣的一些調(diào)整或者力度？

　　范偉：貨幣政策，是人民銀行國家控制的，這個調(diào)整很難預測。這里我推薦大家看一篇文章，是周小川行長在國金智庫峰會的一篇講話，講到對當前宏觀形勢看法，他講了六種情形，我比較傾向于他說的第三種情形，可能是未來發(fā)展方向。大概意思就是說中國內(nèi)需會增加，美國的需求也會好一點，但是這兩部分加起來都不足以解決，所以還是需要城市化作為補充。我個人希望往這個方向，也覺得這種方向概率比較大?，F(xiàn)在大家都是對未來做預判，我跳開房地產(chǎn)講點其他，昨天到了房間，組委會給了兩套服裝，一套是紅的，一套的是綠的，我個人喜好是穿紅色，但是作為企業(yè)盡量要差異化，我就想大家會盡量做什么選擇，一般的大家會選擇紅色的比較多，如果為的減少差異化，會選擇綠色。但是如果所有人都象我這樣想，選綠色的人更多了。我這樣思想斗爭了很長時間，選擇了綠色。很幸運沒有跟老潘撞衫。凱恩斯講了一個選美的例子，你要猜測評委觀點他們猜測誰漂亮。媒體這么多信息，這些信息會影響每一個個人，無論是老百姓還是政府官員、地產(chǎn)商，這些信息讓大家做出決策，這些決策就形成整個宏觀經(jīng)濟?？赡芤次磥淼脑?，整個媒體的導向、感覺對未來還是起非常大的引導作用。

　　鐘偉：黃怒波先生在紙說寫了他的名字，我就知道他的決策是什么。您當中寫了在上半年土地招拍掛當中國有企業(yè)拿了60%的地，您怎么看待這個結(jié)果？對市場會產(chǎn)生什么影響？

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