王玨林：大家下午好！咱們搜狐焦點(diǎn)給我提供很好到海口參加咱們國(guó)際旅游島房地產(chǎn)發(fā)展論壇暨搜狐焦點(diǎn)戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)這個(gè)機(jī)會(huì)，也同時(shí)也給我提供了和大家近距離交流的機(jī)會(huì)，非常感謝。剛才主持人說的挺好，談一談個(gè)人看法，時(shí)間比較短所以說要控制住，今天談一下對(duì)房地產(chǎn)政策形勢(shì)分析主要談幾點(diǎn)，為什么要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控？主要基于以下幾個(gè)方面的原因，一個(gè)是房?jī)r(jià)漲幅過快，因?yàn)?9年的房?jī)r(jià)可以說出乎所有人的意料預(yù)期，所有的城市漲價(jià)，漲50%以上，有的樓盤都是在翻倍增加，我所知道的北京樓盤基本上都是每個(gè)月甚至兩月都漲一次；，投資性購(gòu)房比例過大，凡是市場(chǎng)過熱的城市或地區(qū)基本上都是投資性比例過大造成的，我問了一下，北京、上海等城市房地產(chǎn)企業(yè)，我說你外地購(gòu)房的比例有多大？他們告訴我不少于50%。第三點(diǎn)，土地競(jìng)爭(zhēng)硝煙再起，大家都清楚去年下半年尤其是年底這一段時(shí)間，購(gòu)地可以說是搶地一樣，過去一些長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)的一些大的企業(yè)在市場(chǎng)上都有競(jìng)爭(zhēng)的條件，實(shí)在受不了的都退出市場(chǎng)，所以大家看到去年地價(jià)節(jié)節(jié)攀高迅猛上升，炒地炒房雙項(xiàng)兼顧，大家知道八十年代有炒地皮，07年以前有炒地炒房的，09年這種情況更加突出。所以為什么要購(gòu)那么多地呢？主要還是他們看見了市場(chǎng)的預(yù)期，他不是現(xiàn)在開發(fā)，它是等待機(jī)會(huì)，將來(lái)可能過幾年以后賣地掙錢，在06、07年大家都知道溫州炒房團(tuán)來(lái)了，炒得火熱，所以09年這種情況又開始了，不僅溫州包括山西、內(nèi)蒙、黑龍江從事煤炭企業(yè)的全在做。

 　　看一下圖表，09年到今年4月份我們的房?jī)r(jià)是這樣的情況，09年和08年房?jī)r(jià)對(duì)比一個(gè)顯著下降一個(gè)顯著上升，99年到09年的趨勢(shì)圖，可以看出房?jī)r(jià)一直上升，從來(lái)沒有降過，尤其是09年的房?jī)r(jià)上升幅度。，世界經(jīng)濟(jì)剛剛走出低谷，發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)還在低迷中徘徊，我國(guó)的房地產(chǎn)為什么這么熱、這么火？主要原因：一是投資帶動(dòng)力太強(qiáng)；二是社會(huì)流動(dòng)資金過剩；三是消費(fèi)傾向過于集中；四是管理不規(guī)范。大家都知道為了穩(wěn)定我國(guó)經(jīng)濟(jì)，我們09年采取了進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略調(diào)整，也就是保增長(zhǎng)促消費(fèi)調(diào)結(jié)構(gòu)，所以跟往年比我們進(jìn)行大量的投資，而在投資方面大部分是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

 　　方面社會(huì)流動(dòng)資金過剩，為什么出現(xiàn)搶地而且競(jìng)爭(zhēng)那么激烈？很重要的原因就是由于我們外貿(mào)指標(biāo)下降，發(fā)達(dá)國(guó)家的訂單在減少因?yàn)槲覀兊某隹趪?guó)是美國(guó)、日、本歐洲，他們消費(fèi)能力、購(gòu)購(gòu)能力在降低，使我們出口受到極大的影響。去年惠州出現(xiàn)那種停出口的情況，是因?yàn)樗麄兌际浅隹诩庸て髽I(yè)沒有訂單還做什么。所以，有些企業(yè)的資金無(wú)定向無(wú)去處，但是企業(yè)也要發(fā)展不能把錢放那，所以大量資金轉(zhuǎn)移到我們市場(chǎng)。再一個(gè)消費(fèi)過于集中，你想想30多年的改革，現(xiàn)在咱們老百姓都有一些積累，但是我們的錢無(wú)去處，投資無(wú)方向，增值無(wú)把握，放在銀行大家都知道，由于物價(jià)的增加增長(zhǎng)，我們的資金在貶值，股市在變風(fēng)險(xiǎn)又太大，而且我們家庭現(xiàn)在基本保障還沒有解決，幾方面保障帶來(lái)重重壓力，養(yǎng)老問題、醫(yī)療問題、孩子上學(xué)教育問題，在這些問題沒有解決，投資無(wú)方向情況下房地產(chǎn)住房成為較好選擇，所以大量消費(fèi)集中在這個(gè)市場(chǎng)。

 　　第三，不僅我們房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在我們國(guó)家發(fā)展處在這個(gè)時(shí)期，各個(gè)市場(chǎng)都是發(fā)展的快，管理的不是很好，現(xiàn)在市場(chǎng)出現(xiàn)許多問題是因?yàn)槲覀冋麄€(gè)的管理手段，管理方式以及管理的水平影響了，看看咱們4萬(wàn)億投資，37.5%用于基礎(chǔ)設(shè)施，25%用災(zāi)后重建，10%用于保障，大部分用在基礎(chǔ)設(shè)施上，大家都知道房地產(chǎn)的發(fā)展跟發(fā)展環(huán)境有關(guān)系，它要具備發(fā)展條件，所以基礎(chǔ)設(shè)施是我們較主要的發(fā)展條件，現(xiàn)在發(fā)展較快的是鐵路、**、機(jī)場(chǎng)、高速，這些都是我們房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力。你有一個(gè)好幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、廣場(chǎng)都可以帶動(dòng)一個(gè)區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展。

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　　二、調(diào)控

　　大家都知道國(guó)十條，其實(shí)這次國(guó)十條出臺(tái)對(duì)于市場(chǎng)的把握是較準(zhǔn)確的，而且措施也切中要害較得力的，主要是三點(diǎn)，以前沒有提到過增加市場(chǎng)的供應(yīng)量，以前從沒提高過，因?yàn)檫@是我們城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中隨著人口的大量轉(zhuǎn)移帶來(lái)的必然需求，為什么供需矛盾？供需矛盾是多方面的，很大一部分是我們供應(yīng)量不足問題，國(guó)家提出解決辦法。一是增加土地供應(yīng)，今年的土地供應(yīng)18萬(wàn)公頃，去年不到8萬(wàn)公頃，是前幾年平均的2.2到2.3倍，另外不僅解決土地供應(yīng)還解決資源供給問題，比如說通過規(guī)范管理增加房源，通過二手房和租賃市場(chǎng)增加房源來(lái)盤活這個(gè)市場(chǎng)這是點(diǎn)；點(diǎn)，完善市場(chǎng)制度規(guī)范市場(chǎng)秩序，所以這一次它不僅要解決我們市場(chǎng)大家都清楚的囤地、囤房不按規(guī)定辦事等等解決這些問題，更重要的從制度上建立，從規(guī)則的建立來(lái)解決兩個(gè)供給問題，一個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)上的公平競(jìng)爭(zhēng)，一個(gè)是購(gòu)賣公平，我們購(gòu)房和賣房公平競(jìng)爭(zhēng)我覺得這個(gè)更重要。所以，現(xiàn)在土地過去大家都知道，很多企業(yè)問我，說地價(jià)沖擊房?jī)r(jià)，有道理是有道理但是不完全，你要建立公平市場(chǎng)。所以要從嚴(yán)管理、加強(qiáng)管理，從制度上著手。第三點(diǎn)，大家說的比較嚴(yán)格就是差別化的消費(fèi)，這個(gè)傾向于自住型，增大二套房的成本，所以國(guó)十條主要是三大方面。下面，為什么要出臺(tái)新五條，一方面國(guó)十條出臺(tái)以后我們確實(shí)能夠落實(shí)的落實(shí)，沒有多少個(gè)城市出臺(tái)細(xì)則，所以，我概括為叫什么呢？行動(dòng)緩慢、力度不夠。光知道檢查就可以看出來(lái)土地有多少違規(guī)的，不知道大家知道多少家，曝光多少例子，這樣我們政策才能執(zhí)行更明白。三是措施單一，即使有的城市在政策上抓的很緊，但是在市場(chǎng)上供應(yīng)也沒有達(dá)到理想效果，因?yàn)檎咴倬o市場(chǎng)供應(yīng)不上去你政策調(diào)控肯定達(dá)不到效果。你調(diào)控什么呢，沒有東西你調(diào)控什么，所以，應(yīng)當(dāng)一是有政策執(zhí)行，市場(chǎng)跟上我們政策，這樣效果才能好。

　　二是調(diào)控任務(wù)還很艱巨；一是有些城市房?jī)r(jià)還在漲有的漲幅也不小，二是商品房銷量過大，過大也不是好事真正反映市場(chǎng)是供應(yīng)量銷售量，三是市場(chǎng)有很多問題沒有得到解決就是市場(chǎng)秩序沒有建立起來(lái)。其實(shí)國(guó)十條很清楚，進(jìn)一步重申也就是問責(zé)，實(shí)行統(tǒng)一性，第三套房貸款全國(guó)統(tǒng)一，前一段時(shí)間有的政府說這個(gè)城市執(zhí)行那個(gè)城市不執(zhí)行的，這樣很難達(dá)到好的效果。第三方面就是強(qiáng)化執(zhí)行力，你不執(zhí)行要采取一些措施，調(diào)控效果檢驗(yàn)。什么時(shí)間調(diào)控結(jié)束效果？現(xiàn)在應(yīng)該是取得階段性效果，一是房?jī)r(jià)高漲停止到松動(dòng)，你想想要不調(diào)控我都不敢想象今年的房?jī)r(jià)得是什么樣子，二是土地競(jìng)爭(zhēng)趨緩?fù)恋毓?yīng)明顯加大，現(xiàn)在也有流拍一些二三線城市。三是投資性購(gòu)房比例明顯下降；四是保障房建設(shè)進(jìn)入快車道，這應(yīng)該我們?nèi)〉贸醪诫A段性的成果，從四月份以后看到房?jī)r(jià)下去了，4月17號(hào)國(guó)十條出來(lái)的，我們投資現(xiàn)在比以前都猛，投資達(dá)39.4%。1到9月份是調(diào)控政策走向。一是保持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，防止大家從政策看市場(chǎng)預(yù)期，我們前面有一個(gè)說我們政策間斷性，把政策看的比市場(chǎng)還重。二是解決市場(chǎng)中突出的問題。三是盤活住房資源增加市場(chǎng)供應(yīng)。四是切身落實(shí)國(guó)十條的要求。五是推進(jìn)市場(chǎng)法制化建設(shè)和管理，這應(yīng)當(dāng)我們政策一個(gè)方向及走向問題。

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　　三、調(diào)控效果度量

　　一是房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)得以遏制；二是市場(chǎng)突出問題得到解決；三是市場(chǎng)管理走向規(guī)范；四是投資比例趨于合理；我們前幾天一個(gè)博士寫一個(gè)文章跟我說，我說合理區(qū)間就是我們必須有這些比例，因?yàn)槟軌蚪鉀Q我們二套房和租賃市場(chǎng)的供給問題，要沒有投資就沒有二級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)，如果過大說明有水分，過小說明我們整個(gè)也存在問題要達(dá)到中間這叫合理。四是法制化管理得到推進(jìn)，大家有意見你動(dòng)不動(dòng)就調(diào)控，實(shí)際上我們市場(chǎng)較好的管理辦法是法制管理，但是，我們法制措施法制規(guī)則、法制手段遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上市場(chǎng)發(fā)展。所以我們應(yīng)當(dāng)加快法制管理。市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)一是開發(fā)投資積極性；二是土地供應(yīng)保持較快增長(zhǎng)；三是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)會(huì)有所下降；四是消費(fèi)觀望的機(jī)會(huì)更長(zhǎng)；為什么這么講？因?yàn)?月29號(hào)剛剛又有一些政策要求，所以消費(fèi)者肯定在等待，實(shí)際上也不要把現(xiàn)在市場(chǎng)看得過于悲觀，我統(tǒng)計(jì)一下07年到09年一月均銷售量為1644點(diǎn)多，而我們今年1到8月份月平均銷售量1688平方米還高于前幾年，所以要正確看待市場(chǎng)發(fā)展。

　　較后幾點(diǎn)看法，一是兩限問題，大家知道限購(gòu)限貸，限貸就是三套房貸款，限購(gòu)就是房票，北京限購(gòu)就是每戶家庭只允許再購(gòu)一套房，你有錢也不讓你購(gòu)，你不貸也不讓你購(gòu)，深圳是兩套，現(xiàn)在限購(gòu)已經(jīng)14個(gè)城市，都是我們沿海一帶再就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好的城市，它對(duì)房地產(chǎn)影響肯定是有的。因?yàn)橐呀?jīng)排除一部分消費(fèi)者，但是反過來(lái)看，在我們求大與供這個(gè)時(shí)期，反過來(lái)看對(duì)于我們這個(gè)城市來(lái)講它對(duì)市場(chǎng)影響又不是那么大，因?yàn)閯傂孕枨蟋F(xiàn)在足以支撐這個(gè)市場(chǎng)。北京并不是說咱們沒有消費(fèi)能力，并不是我們本地沒有購(gòu)購(gòu)人群，主要是觀望希望房?jī)r(jià)購(gòu)出較好的性價(jià)比。

　　二方面就是房地產(chǎn)稅的問題，房地產(chǎn)稅實(shí)際上是市場(chǎng)管理過程中必然出現(xiàn)的事物，因?yàn)榇蠹覜]有接觸過不了解它，大家有什么擔(dān)心，居民擔(dān)心是不是我購(gòu)房子交那么多錢還要繼續(xù)交錢呢？從企業(yè)講是不是增加我的負(fù)擔(dān)，另外是對(duì)市場(chǎng)銷售影響，按現(xiàn)在的情況看價(jià)格比和收入各方面積累消費(fèi)能力改善他的影響很有限的，比如說一百萬(wàn)二十年每月增長(zhǎng)115點(diǎn)多，二套房才130多現(xiàn)在的房?jī)r(jià)增值比肯定是這樣。較后一點(diǎn)是加息的影響，房產(chǎn)稅大家不知道出臺(tái)什么東西，所以現(xiàn)在大家都在打鼓，加息115和130，加息對(duì)企業(yè)貸款來(lái)說是有影響的。

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