政策形勢(shì)對(duì)地產(chǎn)商而言正變得越來(lái)越嚴(yán)峻。開(kāi)發(fā)貸、房貸、資本市場(chǎng)，甚至剛剛才被地產(chǎn)商重視起來(lái)的信托產(chǎn)品，這一切資金來(lái)源渠道，都在漸漸向地產(chǎn)商關(guān)上大門(mén)?！捌×算y行信貸，就等于掐住了地產(chǎn)商的喉嚨”，曾有業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。顯然，較近的一系列政策動(dòng)向表明，銀行正在逐漸收緊放在地產(chǎn)商脖頸上的“兩只手”。

　　相比2007年底針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸調(diào)控政策，2010年的政策動(dòng)用了更多的力量，甚至包括此前從未涉及的限制地產(chǎn)企業(yè)借殼上市，以及去年才開(kāi)始與地產(chǎn)商更親密接觸的信托。也許，在相關(guān)監(jiān)管部門(mén)看來(lái)，2009年樓市超乎預(yù)期的上漲給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了更為充沛的資金，因此，也需要更大范圍地限制地產(chǎn)商獲得資金的渠道，否則將難以令房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控真正奏效。

　　事實(shí)上，2009年全國(guó)樓市成交量及成交價(jià)均創(chuàng)下歷史新高，大量投資投機(jī)需求入市，市場(chǎng)本身已存在一定的過(guò)熱現(xiàn)象，甚至透支了部分2010年的需求。根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，即便其他外部條件不變，今年樓市進(jìn)行調(diào)整，也是合理和必要的。

　　國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)正在向地產(chǎn)商關(guān)上大門(mén)。去年A股IPO重啟至今，地產(chǎn)商中除中國(guó)建筑外，還無(wú)一通過(guò)IPO的審批。而較近關(guān)于相關(guān)監(jiān)管部門(mén)正在收緊地產(chǎn)公司借殼上市審批的消息，對(duì)那些志在登陸資本市場(chǎng)融資的地產(chǎn)公司而言，無(wú)疑是雪上加霜。

　　事實(shí)上，除了A股大門(mén)正逐漸關(guān)上，較受歡迎的香港資本市場(chǎng)，也對(duì)內(nèi)地地產(chǎn)商們提出了越來(lái)越高的要求，尤其是越來(lái)越低的市盈率，以及境外投資者越來(lái)越苛刻的投資協(xié)議，都使內(nèi)地的地產(chǎn)商不得不面對(duì)可能被“賤賣(mài)“的風(fēng)險(xiǎn)。2010年，地產(chǎn)商的資本市場(chǎng)之路也許又將重歸艱辛。

　　地產(chǎn)商會(huì)否被資本市場(chǎng)拋棄？

　　2009年A股IPO重啟的消息曾讓不少希望登陸A股的地產(chǎn)公司看到了希望。較終除央企中國(guó)建筑外，沒(méi)有一家主業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司獲得IPO的批準(zhǔn)。在IPO之路仍難以走通的情況下，不少地產(chǎn)公司另辟蹊徑，上演了幾波借殼上市的高潮。

　　其實(shí)，自2007年開(kāi)始，A股市場(chǎng)就進(jìn)入開(kāi)發(fā)商借殼上市的高峰時(shí)期。初步統(tǒng)計(jì)顯示，自2007年11月至去年年底，滬深兩市有73宗地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入式的重組案例，涉及44家ST公司。

　　2009年，多宗房地產(chǎn)企業(yè)借殼事件亦頗受關(guān)注。例如重慶金科集團(tuán)借殼ST東源；重慶隆鑫集團(tuán)26億收購(gòu)借殼ST得亨；以及海南省海航置業(yè)以4.2億元現(xiàn)金，對(duì)其全資子公司新生地產(chǎn)投資公司進(jìn)行增資，并控股ST筑信等等。

　　但在國(guó)家重啟對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，地產(chǎn)公司借殼上市已好景不再。從目前已披露的信息看，相關(guān)監(jiān)管部門(mén)對(duì)借殼上市的地產(chǎn)企業(yè)已有明確的限制性指引。市場(chǎng)分析師回建強(qiáng)表示，實(shí)際上，除了萬(wàn)科A和保利地產(chǎn)等少數(shù)房企是通過(guò)IPO方式上市外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)借殼的方式登陸資本市場(chǎng)的，如果監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市，無(wú)疑會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生較大影響。

　　也有分析人士認(rèn)為，如果監(jiān)管部門(mén)真的提高了房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市的門(mén)檻，將會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的投資信心尤其是購(gòu)置土地的信心形成一定的抑制，從而能在一定程度上防止開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地，并促使開(kāi)發(fā)商加快現(xiàn)有土地開(kāi)發(fā)，加快存貨周轉(zhuǎn)。

　　不僅僅是A股，以去年內(nèi)地地產(chǎn)商在香港IPO的經(jīng)歷，香港資本市場(chǎng)也無(wú)法再如2007年那樣成為內(nèi)地地產(chǎn)商的“福地“。去年二度赴港上市成功的恒大地產(chǎn)終結(jié)了去年內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)在港上市頭日破發(fā)的“噩夢(mèng)“，但這是以僅5倍的市盈率發(fā)行換來(lái)的。在此之前，多家在港上市的內(nèi)地房企均在上市頭日破發(fā)，導(dǎo)致投資者對(duì)內(nèi)地房企的新股申購(gòu)熱情一降再降。

　　顯然，去年內(nèi)地不斷向好的樓市銷(xiāo)售場(chǎng)面并沒(méi)有讓境外投資者對(duì)內(nèi)地房企更有信心，而2010年已在預(yù)期之中的樓市調(diào)整，也許將加重境外投資者對(duì)內(nèi)地房企未來(lái)發(fā)展前景的擔(dān)憂。因此，今年計(jì)劃赴香港IPO的內(nèi)地房企，也許都要做好這樣的心理準(zhǔn)備，如恒大地產(chǎn)上市時(shí)，公司主席許家印所說(shuō)：“太便宜，賣(mài)得很心痛。”

　　開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始“廣積糧”

　　資金渠道的逐漸緊縮，已令一些“敏感”的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始考慮未來(lái)的資金問(wèn)題，并小心地充實(shí)著自己的“錢(qián)包”。

　　 1月22日，在香港上市尚不足3個(gè)月的恒大地產(chǎn)公告宣布發(fā)行多達(dá)7.5億美元、利率高達(dá)13%的高息債，成為今年內(nèi)地在港上市房企再融資的單。且不論發(fā)債額度還是利息水平，都創(chuàng)下了內(nèi)房股發(fā)債的新紀(jì)錄。不僅如此，在宣布發(fā)行高息債一周后，恒大地產(chǎn)又發(fā)布公告，稱其控股股東即集團(tuán)主席許家印全資擁有的鑫鑫公司與工銀亞洲簽訂了股份抵押協(xié)議，通過(guò)抵押2.7億股恒大股份以獲得4000萬(wàn)美元的2年期貸款。

　　對(duì)于如此頻繁的再融資行為，恒大地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，并非因?yàn)楣尽百Y金緊張”，公司截至去年年底的現(xiàn)金頭寸超過(guò)100億。至于此番兩筆融資的目的，則是擔(dān)心今年國(guó)內(nèi)融資環(huán)境發(fā)生轉(zhuǎn)變而做出的提前融資行為。

　　無(wú)獨(dú)有偶，除了恒大地產(chǎn)，近期還有另外幾家在H股上市的公司進(jìn)行了不同層面的資本運(yùn)作。雅居樂(lè)剛與美國(guó)銀行證券亞洲有限公司訂立信貸協(xié)議，獲得了1.25億美元的3年期貸款；綠城中國(guó)在1個(gè)月內(nèi)先后與平安信托和中泰信托合作，獲得了較高可達(dá)31億元人民幣的信托融資。

　　A股市場(chǎng)上，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)相繼于去年完成定向增發(fā)，從而使得集團(tuán)資金儲(chǔ)備充裕。保利地產(chǎn)公布的2009年財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，雖然該集團(tuán)在去年斥資400億新購(gòu)?fù)恋?，但截至去年年底，該集團(tuán)現(xiàn)金余額仍有150多億。萬(wàn)科在去年中報(bào)后推出的百億增發(fā)方案也正在等待相關(guān)部門(mén)的審批當(dāng)中。

　　金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的態(tài)度開(kāi)始趨于謹(jǐn)慎。日前召開(kāi)的工商銀行2010年工作會(huì)議上，工行已明確將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行設(shè)限。更新的消息是，除了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款加大監(jiān)管力度之外，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的授信額度也在相應(yīng)緊縮。

　　銀行對(duì)房地產(chǎn)收緊“資金閘門(mén)”

　　上海本地一家房企負(fù)責(zé)人表示，無(wú)論是企業(yè)貸款還是授信額度，近期都有緊縮跡象。在資金問(wèn)題上，他承認(rèn)銀根收緊的影響力會(huì)在未來(lái)有所體現(xiàn)。在日前召開(kāi)的工商銀行2010年工作會(huì)議上，相關(guān)負(fù)責(zé)人明確強(qiáng)調(diào)，要主動(dòng)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)把新增貸款質(zhì)量關(guān)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2009年12月10日，有17家房企與銀行簽署了授信協(xié)議，授信總額接近4000億元。這一數(shù)字幾乎與60余家中國(guó)房企的直接融資額相當(dāng)。

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，授信產(chǎn)品的執(zhí)行將使公司在財(cái)務(wù)安排上更趨靈活。在獲得授信額度之后，開(kāi)發(fā)商便可根據(jù)協(xié)議規(guī)定，自行決定額度使用方式和履約時(shí)間。同時(shí)還可在多種授信業(yè)務(wù)品種之間實(shí)行相互調(diào)劑及使用。

　　“在授信額度的爭(zhēng)取上，對(duì)于企業(yè)本身就已經(jīng)設(shè)置了較高的門(mén)檻?！币患抑貞c房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人稱。也就是說(shuō)，金融機(jī)構(gòu)愿意授予這一產(chǎn)品的房企，無(wú)論是資質(zhì)還是還款能力，都已屬“優(yōu)質(zhì)”客戶。然而，隨著金融機(jī)構(gòu)態(tài)度的微妙轉(zhuǎn)變，意味著房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的難度正在加大。

　　事實(shí)上，早在去年11月，已有中信地產(chǎn)100億元授信大單被銀行否決的先例?！胺康禺a(chǎn)貸款占比高，意味著必須要關(guān)注經(jīng)濟(jì)周期問(wèn)題，因?yàn)橐坏┙?jīng)濟(jì)向下走，銀行就會(huì)存在信用風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)質(zhì)量就容易出問(wèn)題?！比ツ?1月9日，上海銀監(jiān)局局長(zhǎng)閻慶民就曾這樣評(píng)價(jià)房地產(chǎn)貸款增加過(guò)快的問(wèn)題。

　　工行相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行準(zhǔn)入名單制管理和貸款發(fā)放條件審核的嚴(yán)格執(zhí)行。此外，嚴(yán)禁對(duì)項(xiàng)目資本金不足、“四證”不齊的房產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目發(fā)貸款，對(duì)有“囤地“、“捂盤(pán)“行為的企業(yè)不發(fā)新增貸款并收回已發(fā)貸款。

　　2010年開(kāi)發(fā)信貸必緊縮？

　　2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，與金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的信貸“輸血”密不可分。央行發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年全年，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社人民幣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款累計(jì)新增5764億元，年末余額同比增長(zhǎng)30.7%，增速比上年末加快20.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的當(dāng)年資金來(lái)源57128億元中，國(guó)內(nèi)貸款11293億元，增長(zhǎng)48.5%；在其他資金中，個(gè)人按揭貸款8403億元，增長(zhǎng)116.2%。僅上述兩部分統(tǒng)計(jì)，銀行信貸資金即占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的34.48%。

　　回建強(qiáng)表示，由于施工企業(yè)的墊資很大部分也是銀行貸款，如果把這部分也考慮進(jìn)來(lái)，那么銀行信貸占比還會(huì)更高。但這種情況將在今年發(fā)生轉(zhuǎn)變。

　　上海一家商業(yè)銀行貸款部人士稱，鑒于銀行存款準(zhǔn)備金不足的現(xiàn)狀，加之對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大的考慮，房企放貸的風(fēng)險(xiǎn)控制開(kāi)始明顯加大，“監(jiān)管部門(mén)已明確會(huì)對(duì)此進(jìn)行窗口指導(dǎo)?！笔艽擞绊?，多家銀行已形成默契，暫停了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放。

　　開(kāi)始甚囂塵上的，還有來(lái)自于信托機(jī)構(gòu)的傳言。有信托業(yè)內(nèi)人士稱，雖然還尚未有正式文件下發(fā)，但作為金融體系中的一部分，銀行貸款的收緊影響會(huì)“輻射“至信托機(jī)構(gòu)?！叭绻衲攴康禺a(chǎn)市場(chǎng)有變冷趨勢(shì)，信托機(jī)構(gòu)會(huì)基于風(fēng)險(xiǎn)考慮，從嚴(yán)控制與房企的合作。”

　　從目前的情況看，綠城集團(tuán)、金地集團(tuán)等房地產(chǎn)企業(yè)在較近幾年都與信托公司建立了較為密切的關(guān)系，尤其是綠城集團(tuán)，去年與信托公司的合作達(dá)到了一個(gè)新的“高潮”，包括上海的玫瑰園、杭州的西溪誠(chéng)園等多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都引入了信托計(jì)劃，為綠城集團(tuán)的快速擴(kuò)張戰(zhàn)略提供一定的資金支持。如果銀行及信托兩道“大門(mén)“均關(guān)閉，將對(duì)綠城集團(tuán)造成不小的打擊。

　　中國(guó)民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部副總經(jīng)理兼頭席分析師董續(xù)勇認(rèn)為，從今年的信貸政策來(lái)看，出臺(tái)新政策的可能性不大，但對(duì)于已有的政策監(jiān)管力度會(huì)加大增強(qiáng)、落到實(shí)處。“房?jī)r(jià)在去年的高漲勢(shì)頭，也是風(fēng)險(xiǎn)考量的重要因素?！?/P>

　　回建強(qiáng)則認(rèn)為，今年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控因素影響，開(kāi)發(fā)信貸勢(shì)必會(huì)緊縮。房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，銀行信貸來(lái)源占比將減少，外資總體規(guī)模維持不變，自籌資金占比將上升。

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