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二次調(diào)控要斷違規(guī)房企銀根 資金壓力或促開(kāi)發(fā)商低頭
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:新華網(wǎng) 閱讀 649 次
在國(guó)慶長(zhǎng)假之前,有關(guān)部委再出重拳調(diào)控樓市,強(qiáng)調(diào)對(duì)違法違規(guī)房企暫停融資和購(gòu)地,同時(shí)“對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查”。專家認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)的二次調(diào)控,使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將再次面臨資金的壓力。
上半程調(diào)控未動(dòng)開(kāi)發(fā)商筋骨
9月29日晚間,國(guó)家有關(guān)部委分別出臺(tái)進(jìn)一步樓市調(diào)控措施,其中暫停第三套及以上住房貸款、提高頭付款比例至30%及以上、限制購(gòu)房套數(shù)及調(diào)整契稅等條款,比以往政策更為嚴(yán)厲,因此也被業(yè)界視為年內(nèi)的次調(diào)控。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭稱,從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房地產(chǎn)運(yùn)行情況來(lái)看,上半程調(diào)控雖抑制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,但對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)并未傷筋動(dòng)骨,尤其在8、9月間,各地樓市量?jī)r(jià)齊升,排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象日漸增多,讓決策層不得不考慮“金九銀十”傳統(tǒng)樓市旺季出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈給鞏固調(diào)控效果帶來(lái)的不利影響。
從萬(wàn)科公布的8月份銷售業(yè)績(jī)來(lái)看,8月份銷售金額較去年同期增加了149%,單月銷售過(guò)百億元。正是“不差錢(qián)”的底氣讓萬(wàn)科8月份在深圳、長(zhǎng)沙、福州、沈陽(yáng)等地購(gòu)入商品住宅用地166.5公頃,購(gòu)地金額高達(dá)78億元。
9月伊始,土地市場(chǎng)陡然升溫,9月2日,廣州番禺南區(qū)一地塊被廣州城建以樓面價(jià)7282元/平方米取得,番禺住宅用地樓板價(jià)新高再度被刷新。9月8日,香港九龍倉(cāng)集團(tuán)旗下的卓光控股有限公司,一舉奪下上海浦東黃浦江沿岸一地塊,總價(jià)48.28億元,折合樓板價(jià)35490元/平方米,創(chuàng)下浦東住宅用地樓板價(jià)新高。此外,萬(wàn)達(dá)將武漢東湖商務(wù)區(qū)核心地段2幅商住用地收入賬下,47公頃的土地總價(jià)達(dá)76億元,成為該地區(qū)新總價(jià)新高。
中原集團(tuán)研究董事程澐也認(rèn)為,房?jī)r(jià)再次上漲和地價(jià)新高被刷新雙重因素加速了本次調(diào)控政策的出臺(tái)。
開(kāi)發(fā)商資金壓力繼續(xù)加大
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍稱,此次調(diào)控明確提出,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)行為,加大監(jiān)管力度,如有違法違規(guī)記錄,要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地等,措辭更為嚴(yán)厲。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,這意味著一旦違規(guī)就將被切斷“銀根”,強(qiáng)有力的處罰將起到明顯的震懾作用。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,已公布中期業(yè)績(jī)的112家A股上市房地產(chǎn)公司上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-783.6億元,較一季度末的-405.6億元增加了378億元,較2009年同期的349.6億元增加了1133.2億元。共有77家公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值,比2009年末的35家增加了一倍多。多位分析師表示,約七成公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù),說(shuō)明整個(gè)行業(yè)資金吃緊。從負(fù)債來(lái)看也不容樂(lè)觀,這些地產(chǎn)公司上半年負(fù)債總額達(dá)到7944億元,較一季度末和2009年末分別增加了601億元和1260億元。
一家房地產(chǎn)上市公司高管告訴記者,事實(shí)上發(fā)行股票、公司債券等融資渠道自去年11月以來(lái)就已基本關(guān)閉了,萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、世茂、蘇寧環(huán)球等多家房企增發(fā)方案都已停止。而且房地產(chǎn)企業(yè)獲取貸款難度也加大。
長(zhǎng)江證券分析師蘇雪晶認(rèn)為,近期雖有保險(xiǎn)資金獲準(zhǔn)進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的利好消息,但遠(yuǎn)水難解近渴??傮w上,國(guó)內(nèi)房企的融資渠道正逐步收緊。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的月度數(shù)據(jù)顯示,企業(yè)自籌資金在開(kāi)發(fā)資金中所占比重已從年初的34%增加到8月的37%。
據(jù)介紹,在資金壓力下,一些房企已開(kāi)始加速多元化融資途徑,其中,發(fā)行海外債券、票據(jù)及信托、基金等融資方式被廣泛應(yīng)用。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),今年以來(lái),房企海外融資超過(guò)900億港元,遠(yuǎn)超過(guò)去3年的平均水平。但房企海外融資代價(jià)也十分高昂。從發(fā)債的利率看,今年房企發(fā)債利率區(qū)間已從8%-9%上升至13%-14%。
此次調(diào)控政策還要求,“對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查”。程澐認(rèn)為,如果各地加強(qiáng)對(duì)此項(xiàng)政策的執(zhí)行力度,勢(shì)必對(duì)高端住宅項(xiàng)目產(chǎn)生較大的影響,也會(huì)進(jìn)一步擠壓開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間。
樓市或再次陷入觀望期
北京鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為,新政策在國(guó)慶黃金周之前出臺(tái),將使波觀望迅速形成,成交量有可能出現(xiàn)急剎車,很可能成為較近幾年來(lái)較“冷”的黃金周,市場(chǎng)將再度回歸理性。
多家機(jī)構(gòu)分析師也向記者表示,新政策的出臺(tái)將使得購(gòu)房者“主動(dòng)”或者“被動(dòng)”的陷入觀望。
政策中關(guān)于頭套房屋頭付30%的規(guī)定、關(guān)于契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠的取消都將增加購(gòu)房成本,影響購(gòu)房人的購(gòu)房計(jì)劃;而房產(chǎn)稅、保障房的增加將影響市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,使得購(gòu)房人主動(dòng)推遲購(gòu)房計(jì)劃。開(kāi)發(fā)商在資金壓力下,或不得不再次采取促銷手段回籠資金。
楊紅旭也認(rèn)為,這一波緊縮型調(diào)控后,房地產(chǎn)市場(chǎng)將再度降溫,十月份的市場(chǎng)表現(xiàn)將比九月份差一些。今年第四季度,城市的商品住宅成交量估計(jì)將比8-9月份略有回落,房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力減退,基本上將會(huì)以盤(pán)整和小幅下跌為主基調(diào)。
多家券商紛紛出具報(bào)告認(rèn)為,新政策抑制房?jī)r(jià)上漲有利于地產(chǎn)股價(jià)企穩(wěn),盡管被認(rèn)為是重大利空的房產(chǎn)稅政策尚未公布,但從八月中旬開(kāi)始,地產(chǎn)股股價(jià)普遍出現(xiàn)了15%左右的回調(diào),已基本反映了對(duì)二次調(diào)控的預(yù)期,或?qū)⒂|底反彈。
在節(jié)前較后一個(gè)交易日,滬深兩市地產(chǎn)板塊低開(kāi)高走呈現(xiàn)一個(gè)反彈逆轉(zhuǎn)的行情,收盤(pán)時(shí)大智慧房地產(chǎn)指數(shù)上漲3.75%,保利、萬(wàn)科、招商、金地四大地產(chǎn)龍頭公司股價(jià)漲幅均超過(guò)5%。
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作者介紹
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