我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?fàn)縿?dòng)全局，是緊密聯(lián)系各方利益、公眾感情、社會(huì)和諧的大事?，F(xiàn)行制度框架下，在房地產(chǎn)保有（持有）環(huán)節(jié)上稅種與稅負(fù)的合理設(shè)計(jì)嚴(yán)重缺失，尚未出臺(tái)每隔一段時(shí)間重評(píng)一次稅基、對(duì)非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)也可覆蓋的物業(yè)稅（更規(guī)范的表述可稱為房地產(chǎn)稅，以下皆直稱為房地產(chǎn)稅），遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)生活的客觀需要。

　　開征房地產(chǎn)稅的必要性

　　1．房地產(chǎn)稅是我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)和通盤配套改革中不可或缺的地方稅體系的支柱之一。與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相匹配的財(cái)政體制，是以分稅制為基礎(chǔ)的分級(jí)財(cái)政，、地方不同層級(jí)的政權(quán)，要形成不同的事權(quán)（支出責(zé)任）和與之呼應(yīng)的財(cái)權(quán)，而財(cái)權(quán)中較基本、較重要的頭先是稅基的合理配置，需要形成合理的地方稅體系。我國(guó)1994年具有里程碑意義的財(cái)稅配套改革，已在和以省為代表的地方之間，初步形成了分稅制框架，而在省以下，卻遲遲未能形成有長(zhǎng)效機(jī)制的地方稅體系和真正進(jìn)入有一定規(guī)范性的分稅制狀態(tài)（各地在省以下實(shí)為五花八門、復(fù)雜易變、討價(jià)還價(jià)色彩仍十分濃厚的分成制與包干制），地方政府過于注重辦企業(yè)和粗放擴(kuò)張GDP，過于依賴土地批租（一級(jí)市場(chǎng)）的"土地財(cái)政"收入，短期行為廣為人們所詬病，都與此種制度安排不合理、制度建設(shè)不到位問題有內(nèi)在聯(lián)系。開征房地產(chǎn)稅，可以使地方政府得到一種大宗、穩(wěn)定、隨自己職能履行而不斷"水漲船高"式增長(zhǎng)的支柱稅源，使其改進(jìn)轄區(qū)投資環(huán)境、提升公共服務(wù)水平的努力，與自己的財(cái)源建設(shè)內(nèi)在契合，從而內(nèi)生地形成轉(zhuǎn)變政府職能、行為長(zhǎng)期化的可持續(xù)動(dòng)因，并促進(jìn)財(cái)稅、行政等方面的通盤配套改革的深化與逐步到位。

　　2．在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅這樣的財(cái)產(chǎn)稅，可以在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導(dǎo)向上形成一種經(jīng)濟(jì)參數(shù)和稅負(fù)約束，其正面效應(yīng)對(duì)于我國(guó)這樣一個(gè)城鎮(zhèn)化方興未艾、土地稀缺性極高、房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)生活影響極大的國(guó)家來說，值得特別重視。具體而言擇其要者，這種正面效應(yīng)，一是可以增加住房市場(chǎng)上中小戶型的需求比例，從而有利于集約利用土地促進(jìn)城市化健康發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變；二是可以減少已建成房屋的空置率，活躍租房市場(chǎng)，提高社會(huì)中不動(dòng)產(chǎn)資源配置的效率；三是可以促使不動(dòng)產(chǎn)投資、投機(jī)（二者并無完全界限）行為收斂，有利于減少住房?jī)r(jià)格過快上漲及其導(dǎo)致的市場(chǎng)大起大落的可能性，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期的健康發(fā)展。

　　3．房地產(chǎn)稅也是在我國(guó)發(fā)揮財(cái)產(chǎn)稅的再分配調(diào)節(jié)作用所不可或缺的稅種。在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅，客觀上將增加住多套房、高端房的高收入的稅負(fù)，所籌得資金轉(zhuǎn)而用于國(guó)家財(cái)政支出將更多扶助低收入，這種再分配調(diào)節(jié)作用，對(duì)于我國(guó)推進(jìn)收入分配合理化的相關(guān)制度建設(shè)，現(xiàn)實(shí)意義重大，社會(huì)要求迫切。

　　開征房地產(chǎn)稅的可行性

　　4．我國(guó)在改革中已推出的"土地出讓金"，其性質(zhì)是土地使用權(quán)的價(jià)格，即憑借所有者身份對(duì)使用權(quán)持有人收取的地租；而房地產(chǎn)稅，其性質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上使用權(quán)持有人所必須繳納的法定稅負(fù)，收取者（國(guó)家）憑借的是社會(huì)管理者的政治權(quán)力。"租"與"稅"兩者是可以合理匹配、并行不悖的關(guān)系，不存在所謂不可克服的"法理障礙"和"不能容忍的重復(fù)征收"問題?！?BR>　　5．前些年，在無每隔若干年重評(píng)一次稅基的房地產(chǎn)稅制度框架的情況下，土地出讓金的生成價(jià)位較高，而一旦推出房地產(chǎn)稅，其生成價(jià)位會(huì)因交易者預(yù)期的改變而相對(duì)較低，這種差異也并不是開征房地產(chǎn)稅的硬障礙。在中國(guó)漸進(jìn)改革已形成"路徑依賴"的情況下，我們完全可以設(shè)計(jì)"老房地產(chǎn)"與"新房地產(chǎn)"有所不同的稅務(wù)區(qū)別對(duì)待辦法。

　　6．開征房地產(chǎn)稅需要有產(chǎn)權(quán)登記與保護(hù)、稅基評(píng)估、信息管理與溝通、稅收征管等方面各環(huán)節(jié)的專業(yè)力量與條件，但這也并不能成為否定開征此稅可行性的理由。我國(guó)有關(guān)部門已在10個(gè)地方推行數(shù)年的物業(yè)稅基模擬評(píng)估和相關(guān)工作試點(diǎn)，所要試驗(yàn)的就包括此類問題的解決方案。相關(guān)的信息系統(tǒng)、人員培訓(xùn)、評(píng)估軟件和收繳管理等，都不存在硬障礙。

　　7．開征房地產(chǎn)稅在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家有多年積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)完全可以結(jié)合本國(guó)國(guó)情與實(shí)際，借鑒吸收而形成"后發(fā)優(yōu)勢(shì)"。當(dāng)然，中國(guó)近些年的"小產(chǎn)權(quán)房"、歷史上形成的"經(jīng)租房"等問題，確是其他國(guó)家一般沒有的情況，需要穩(wěn)妥處理，但在配套改革中，這些都是可以設(shè)計(jì)對(duì)策方案、漸進(jìn)合理解決的。

　　相關(guān)建議

　　8．有關(guān)部門應(yīng)抓緊研究制定在我國(guó)開征物業(yè)稅的方案，建議將稅的名稱在方案中規(guī)范地表述為"房地產(chǎn)稅"。有關(guān)稅制設(shè)計(jì)，應(yīng)與配套改革要求和房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)化政策理性、貫徹合理規(guī)劃作通盤的匹配。

　　9．鑒于此項(xiàng)改革"牽一發(fā)而動(dòng)全身"，高度敏感，建議有關(guān)方面積極征求公眾、專家、各利益群體的意見和建議，合理引導(dǎo)輿論作理性、健康的討論（包括爭(zhēng)論），在一些關(guān)鍵點(diǎn)上可采取聽證會(huì)方式加強(qiáng)透明度和不同意見的溝通，通報(bào)"空轉(zhuǎn)"試點(diǎn)地區(qū)的有關(guān)情況，增進(jìn)各方對(duì)此項(xiàng)重要改革的理解與認(rèn)同。

　　10．方案設(shè)計(jì)上應(yīng)注重"漸進(jìn)"要領(lǐng)，不求一步到位，力求盡快搭好和推出基本制度框架。建議實(shí)施的初期，對(duì)一般的消費(fèi)性住房不考慮實(shí)征（管理上很容易認(rèn)定的獨(dú)立別墅、豪華公寓則可先行實(shí)征），如對(duì)一定面積以下的居民"套自用住房"實(shí)行永不實(shí)征，也是可考慮的。

　　11．應(yīng)秉持緊迫感積極組織必要的人員培訓(xùn)、國(guó)際交流、各地的經(jīng)驗(yàn)溝通等活動(dòng)，為我國(guó)房地產(chǎn)稅的出臺(tái)作盡可能周全、充分的準(zhǔn)備。

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