財(cái)政部和央行昨晚宣布，針對樓市出臺的調(diào)整政策，包括減免和降低購房稅費(fèi)，同時(shí)降低商業(yè)貸款和住房公積金貸款利率以及頭付比例。這是財(cái)政政策和貨幣政策的又一次聯(lián)手出擊，它同時(shí)也肯定了此前地方政府出臺的救市政策。專業(yè)人士分析，若以客戶貸款100萬元、10年期為例，頭套住房貸款利率下限從基準(zhǔn)利率的85%下浮至70%，客戶需要支付的本息總額差達(dá)到7萬元、月供差超過500元（等額本息），差距非常明顯。

救市·細(xì)則

較低頭付款比例回歸20%

央行稱，自2008年10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；較低頭付款比例調(diào)整為20%。

另外，下調(diào)個人住房公積金貸款利率。其中，五年期以下（含）由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%，五年期以上由現(xiàn)行的4.86%調(diào)整為4.59%，分別下調(diào)0.27個百分點(diǎn)。這已是一個多月以來的央行第三次下調(diào)住房公積金貸款利率。

央行新聞發(fā)言人解釋，頭付款比例是金融機(jī)構(gòu)防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)主要手段之一。從美國次貸危機(jī)看，過低的住房貸款頭付款比例會導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)難以應(yīng)對房產(chǎn)抵押物價(jià)值較大幅度下降、借款人償付能力不足等風(fēng)險(xiǎn)。為此，人民銀行將商業(yè)性個人住房較低頭付款比例調(diào)整為20%的同時(shí)，要求金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人購房實(shí)際情況、信用記錄及還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素，審慎地確定頭付款比例，體現(xiàn)對不同風(fēng)險(xiǎn)貸款予以區(qū)別對待的原則。此外，保持借款人償還住房貸款月支出不高于其月收入50%的政策不變，也有利于防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，并從償付能力角度合理引導(dǎo)居民住房需求。

財(cái)政部的政策則更體現(xiàn)對購房者的利好。從2008年11月1日起，對個人頭次購購90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購購住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。

救市·解讀一

購房者有望降低20%交易成本

在上述政策公布后，有金融界人士分析，該措施對購房者將帶來較大實(shí)惠。此前，金融機(jī)構(gòu)對居民頭套房房屋按揭貸款利率下限為基準(zhǔn)利率0.85倍，而當(dāng)利率下限調(diào)整為0.7倍之后，以客戶貸款100萬元、10年為例，客戶需要支付的本息總額差達(dá)到7萬元、月供差超過500元（等額本息），差距非常明顯。

社科院經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)增長室主任劉霞輝昨天在接受記者采訪時(shí)也表示，這幾個政策對購房者是一個比較大的利好。能降低消費(fèi)者的交易成本達(dá)20%左右。

“這個政策基本上是政府請客，地方政府購單。”劉霞輝說，這是因?yàn)槠醵悺⒂』ǘ?、土地增值稅基本上都屬于地方稅收?p> “政府希望房市能往好的方向走，這些政策主要是為了刺激市場需求。”他表示，目前看，政府是先穩(wěn)住房市，但如果房地產(chǎn)的情況還不見好轉(zhuǎn)，可能還會出臺新的政策。

國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所綜合研究室副主任陳道富指出，土地增值稅是針對房地產(chǎn)開發(fā)商的，免收土地增值稅將給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來好處，而契稅下調(diào)和免印花稅將給購房者帶來實(shí)質(zhì)利益。

救市·解讀二

開發(fā)商有點(diǎn)失望

中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰指出，政府的救市政策比預(yù)期的要溫和。像減免個人所得稅、營業(yè)稅調(diào)整等并沒涉及，“政策很可能會踏空”，對市場將不會有明顯的影響。

很多開發(fā)商也表示，他們此前希望的擴(kuò)大貸款額度也沒有放松，此外如取消“限外”、營業(yè)稅5年改2年、2套房貸的規(guī)定也比較模糊。

大連萬達(dá)總裁助理、北京萬達(dá)總經(jīng)理胡章鴻對記者表示，此次出臺的房地產(chǎn)相關(guān)措施主要針對需求方，一方面是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向拉動內(nèi)需、刺激消費(fèi)，另一方面也是因?yàn)楣┓降耐顿Y并沒有松動。

胡章鴻認(rèn)為此時(shí)出臺刺激消費(fèi)的措施，對地產(chǎn)界來說會提振信心，這對恢復(fù)市場肯定是有好處。但他表示，房市疲軟多時(shí)，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑風(fēng)險(xiǎn)，目前還不能說這個政策就是一劑“強(qiáng)心針”，還是要冷靜地看待政策帶來的效果。但胡章鴻也不認(rèn)為此政策的出臺將再次推動房價(jià)上漲，“主要還是合理、有效地提振目前低迷的消費(fèi)市場?！?p>救市·影響

政策效果將看購購力

社科院經(jīng)濟(jì)所經(jīng)濟(jì)增長室主任劉霞輝認(rèn)為，要改變房地產(chǎn)現(xiàn)狀，還要提高老百姓的收入，出臺一些提高老百姓收入的政策。

國務(wù)院發(fā)展研究財(cái)稅專家倪紅日也表示，關(guān)鍵是要看消費(fèi)者有多大的購購力。但由于消費(fèi)者目前持觀望心態(tài)，政策的效果顯現(xiàn)出來還需要一段時(shí)間。

倪紅日同時(shí)表示，此政策的出臺也有可能會給投機(jī)者可乘之機(jī)，因?yàn)?“國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下滑的可能性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于再次出現(xiàn)泡沫的可能?！?p>救市·前瞻

財(cái)政政策將更具擴(kuò)張性

財(cái)政部科研所所長賈康昨晚接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，考慮到內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的變化，貨幣政策已經(jīng)轉(zhuǎn)變，財(cái)政政策配合貨幣政策在總量上有所松動，著力擴(kuò)大內(nèi)需，給低收入托底，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，這些財(cái)政政策以前都考慮到了，現(xiàn)在要做的就是增加力度。可以看到，此次財(cái)政部的十大政策，其具體措施的豐富性大大提高。

中信證券頭席宏觀經(jīng)濟(jì)分析師諸建芳日前表示，宏觀調(diào)控政策取向已經(jīng)完全轉(zhuǎn)向保增長，政府“穩(wěn)住內(nèi)部，抵御外部”的宏觀政策已然成形，財(cái)政政策也正在轉(zhuǎn)變?yōu)閿U(kuò)張性政策。

賈康同時(shí)預(yù)期，即將召開的經(jīng)濟(jì)工作會議將對財(cái)政政策的轉(zhuǎn)變有所表述，但目前還不清楚具體內(nèi)容。

中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員袁鋼明認(rèn)為，財(cái)政支出從投資轉(zhuǎn)向更多地服務(wù)于公共領(lǐng)域?qū)习傩帐怯欣?，注重民生，對于消費(fèi)不足、生活水平過低的群眾給予補(bǔ)助，在這個方面力度已經(jīng)有所加大。只有加強(qiáng)社會保障，提高福利，老百姓才有可能放心去消費(fèi)?，F(xiàn)在看來，從下個月開始財(cái)政轉(zhuǎn)變成赤字是有可能的。

　　　　　(作者：江旋 毛歡喜 陳珂 吳曉晶)

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